TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à Mme [K] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01406 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EMK

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée avec prise d’effet au 22 juin 2018, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Madame [K] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 270,35 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 octobre 2024 à Madame [K] [U] pour la somme principale de 2.083,15 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 23 mai 2023, réceptionné le 02 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 19 février 2025, dénoncé le 19 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [K] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement à compter du 5 décembre 2024,Condamner par provision Madame [K] [U] au paiement de la somme de 3.859,86 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 11 février 2025 avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,Condamner par provision Madame [K] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,Ordonner l’expulsion de Madame [K] [U] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Condamner la partie requise au paiement de la somme de 1.500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la partie requise au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 4.765,51 euros arrêtée au 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Le bailleur indique qu’il y a eu une reprise de paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiements.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [K] [U], comparante en personne, ne conteste pas la dette.

Elle sollicite un échéancier pendant une période de 36 mois pour apurer la dette et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

La requise justifie de ses revenus mensuels à hauteur de 1.500 euros.

Elle précise vivre seule et assumer un crédit de 150 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 19 février 2025 a été dénoncée le 19 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant la première audience du 22 mai 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC 13 HABITAT doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône par courrier du 23 mai 2023, réceptionné le 02 juin 2023.

Par conséquent, l’EPIC 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 16, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [K] [U] le 4 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 2.083,15 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [K] [U] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 4 décembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 19 mai 2025 que Madame [K] [U] reste devoir la somme de 4.570,35 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus et déduction faite de la somme de 4.765,51 euros des frais de procédure d’un montant total de 195,16 euros (137,15 + 58,01) qui sont à inclure au poste des dépens.

Madame [K] [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [K] [U] à payer l’EPIC 13 HABITAT cette somme de 4.570,35 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la bailleresse indique une reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [K] [U] à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 126,96 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [K] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [K] [U], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [K] [U] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 427,80 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [U] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Madame [K] [U] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT, la somme de quatre mille cinq cent soixante-dix euros et trente-cinq centimes (4.570,35 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

AUTORISONS Madame [K] [U] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de cent vingt-six euros et quatre-vingt-seize centimes (126,96 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [K] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [K] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit quatre cent vingt-sept euros et quatre-vingt centimes (427,80 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [K] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION