TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juin 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 17 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …..Sophie BORODA, ……………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01169 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SZL

N° RG 24/7551

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [H]

née le 16 Mai 1989 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Clotilde LAMY, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CONCEPT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier ROSATO, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

Madame [D] [H]

née le 16 Mai 1989 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Clotilde LAMY, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSES

SARL CONCEPT GESTION SOUS L ENSEIGNE CEINTURY 21

représentée par M^e Olivier ROSATO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CONCEPT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier ROSATO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 2 février 2019, Madame [D] [H] a conclu un mandat de gérance avec la SARL CONCEPT GESTION concernant son appartement sis [Adresse 4].

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, Madame [D] [H], représentée par la SARL CONCEPT GESTION, a loué à Monsieur [V] [Y] le bien susvisé à compter du mois de mars 2019.

Madame [D] [H], représentée par son mandataire, a souscrit un contrat d’assurance « garantie de loyers impayés » auprès de la société NEODOMOS.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, Madame [D] [H], a fait assigner la SARL CONCEPT IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, arguant d’une faute dans le cadre du mandat de gestion à la suite d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Madame [D] [H] a assigné en intervention forcée la SARL CONCEPT GESTION, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire, après avoir été fait l’objet d’un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 mars 2025.

A cette audience, la SARL CONCEPT GESTION, la SARL CONCEPT IMMOBILIER et Madame [D] [H], représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la jonction des instances et les assignations en intervention forcée

Conformément à l’article 367 du code de procédure civile, il est dans l’intérêt d’une bonne justice de joindre les instances entre Madame [D] [H] et la SARL CONCEPT IMMOBILIER, d’une part, entre Madame [D] [H] et la SARL CONCEPT GESTION, d’autre part, enregistrées au répertoire général sous les numéros 24/01169 et 24/07551, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 24/01169.

Sur la régularité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Vu les articles 56 et 648 du code de procédure civile,

En l’espèce, il est constant que :

l’assignation initiale a été adressée à la SARL CONCEPT IMMOBILIER, société distincte de la SARL CONCEPT GESTION (bien que leur siège soient situés à la même adresse) ;Madame [D] [H] a conclu un mandat de gérance avec la SARL CONCEPT GESTION.

Si l’assignation initiale n’a pas été délivrée à la société ayant conclu le mandat de gérance, la nullité de l’assignation ne saurait être encourue de ce chef, au-delà du fait que la preuve d’un grief fait défaut.

En effet, l’absence de grief résulte de la comparution à l’audience de la SARL CONCEPT GESTION, l’assignation en intervention forcée délivrée le 26 novembre 2024 correspondant à une régularisation effectuée ne laissant subsister aucun préjudice.

Dès lors, l’exception de nullité soulevée par la SARL CONCEPT GESTION et la SARL CONCEPT IMMOBILIER concernant l’assignation sera rejetée.

Sur les demandes principales

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240 et 1992 du code civil,

La responsabilité de la SARL CONCEPT GESTION nécessite, pour être mise en œuvre sur ces fondements, la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, étant entendu que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

A ce titre, l’agent immobilier peut voir engager sa responsabilité lorsqu’il ne déclare pas dans les délais à l’assureur les loyers impayés, ou lorsqu’il n’a pas pris toutes les initiatives nécessaires pour sauvegarder les intérêts du bailleur (tel un défaut de mise en œuvre rapide du processus de recouvrement des loyers impayés).

En l’espèce, il est établi qu’un mandat de gestion a été signé entre les parties, la SARL CONCEPT GESTION étant chargée par Madame [D] [H] d’administrer le logement appartenant à cette dernière, sis [Adresse 3].

La SARL CONCEPT IMMOBILIER ne saurait donc voir, à cet égard, sa responsabilité engagée.

Parallèlement, force est de constater que :

Le mandat de gestion litigieux prévoit la souscription d’une assurance couvrant spécifiquement la garantie loyers impayés, en ces termes : « le mandant décide de souscrire une assurance privée de loyers impayés et/ou détériorations immobilières selon les conditions, disponibilités et tarifs en vigueur à la date de signature du présent mandat soit pour un montant de 2,5% TTC du montant du quittancement, en ce, compris les frais d’administration du contrat ». Le certificat d’adhésion au contrat d’assurance a été signé par Madame [D] [H] : il détaille les garanties souscrites et précise que les conditions générales valant notice d’information lui ont été délivrées.Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [V] [Y] le 25 février 2021, à l’initiative de l’agence immobilière ;Un second commandement a été signifié le 17 janvier 2022 à l’initiative de Madame [D] [H] ;Par une ordonnance du 15 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, et condamné Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 8 103,01 euros, arrêtée au 19 mai 2022, terme du mois de mai 2022 inclus ;

Il est par ailleurs constant que l’agence immobilière a déclaré la situation d’impayés à la compagnie d’assurance puis a régulièrement envoyé à Madame [D] [H] des comptes rendus de gérance.

Il résulte des éléments communiqués – dont les pièces comptables sur lesquelles figurent des montants se recoupant, comme le grand livre ou les comptes rendus de gérance comprenant des mentions manuscrites faisant état de remboursements opérés par la compagnie d’assurance –, que :

Madame [D] [H] a bien reçu les informations sur les prestations de l’assurance garantie loyers impayés ;

l’ensemble des sommes payées au titre de l’indemnisation concernant l’arriéré locatif de Monsieur [V] [Y] ont été progressivement reversées à Madame [D] [H], qui n’établit pas que des sommes doivent encore lui être restituées par la SARL CONCEPT GESTION ;

Autrement dit, la violation par la SARL CONCEPT GESTION de ses obligations contractuelles n’est pas prouvée, de sorte qu’aucune faute dans l’accomplissement de la mission de mandataire de gérance ne peut être retenue à son encontre.

Madame [D] [H] sera de ce fait déboutée de toutes ses demandes, y compris de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [H] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce. Il convient donc de débouter les parties de leurs demandes respectives formées à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention forcée de la SARL CONCEPT GESTION à l’instance ;

ORDONNE la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 24/01169 et 24/07551, sous le numéro 24/01169 ;

REJETTE l’exception de nullité soulevée par la SARL CONCEPT GESTION et la SARL CONCEPT IMMOBILIER concernant l’assignation ;

DEBOUTE Madame [D] [H] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,