TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06773 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2GSF

AFFAIRE :

Mme [P] [B] (M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)

C/

Mme [O] [H] (M^e Yves GROSSO)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 08 Janvier 2026 et prorogé au19 Février 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, Greffier placé lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [P] [B]

née le 03 Août 1988 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [M]

né le 13 Janvier 1989 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Coprorpriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]

Représenté par son administratuer provisoire, Monsieur [Q] [N], désigné par ordonnance du 13 novembre 2017,

dont le cabinet est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [H] épouse [U]

née le 19 Novembre 1990 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [U]

né le 03 Octobre 1990 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 19 novembre 2019, Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] ont consenti à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] une promesse de vente portant sur un appartement situé au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 1].

La vente est intervenue le 11 mars 2020 pour un montant de 223 000€.

Des infiltrations sont intervenues dans le bien litigieux.

Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ont saisi leur assureur, la MATMUT, lequel a dépêché un expert. Le rapport d’expertise a été rendu le 10 août 2021.

Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ont saisi la juridiction des référés par exploit du 8 novembre 2021, sollicitant la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance du 6 mai 2022, le juge des référés a débouté les demandeurs de leurs prétentions.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2022, Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ont assigné Madame [O] [H], Monsieur [C] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] devant le Tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 544, 1112-1, 1240, 1130, 1137 et 1640 du code civil, aux fins de voir condamner Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à leur verser la somme de 45 000€ au titre des travaux de reprise de la toiture, de 5 880€ au titre du préjudice de jouissance à compter du 24 avril 2021 et « jusqu’à ce jour », somme à parfaire, de 2 000€ au titre du préjudice moral, de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de les voir condamner aux entiers dépens et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] affirment que les défendeurs sont redevables des sommes réclamées, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire au titre de la réticence dolosive.

Les demandeurs font valoir que l’état de la toiture n’était pas apparent depuis la rue. Les réparations de la toiture sont situées en partie arrière de cette dernière. Lors de la visite, il n’a jamais été proposé aux demandeurs de se rendre sur la toiture, par exemple à l’aide d’une échelle. L’agent immobilier ayant procédé à la visite confirme que Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ne sont pas montés sur la toiture avant la vente.

Le rapport d’expertise démontre que la toiture était vétuste. Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] étaient parfaitement au courant de l’état de cette toiture. Ils ont sciemment choisi de le dissimuler aux acquéreurs. Ils ont fait réaliser des petits travaux, sans intervention d’une entreprise. Les vendeurs avaient même placé une bâche sur la toiture au niveau du séjour en 2018, signe qu’ils avaient connaissance des désordres. La simple observations d’infiltrations lors de la visite ne caractérise pas la connaissance par les acquéreurs des vices, qui n’en connaissaient ni l’ampleur ni les conséquences. Et en l’espèce, il n’a été fait état d’aucune infiltration lors des visites.

Les demandeurs vont devoir exposer 45 000€ de travaux pour procéder à la réfaction de la toiture. Ils ne peuvent jouir paisiblement de leur bien. Ils subissent donc un préjudice de jouissance de ce chef. Enfin, ils subissent un préjudice moral manifeste.

Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] n’ont pas conclu postérieurement à leur assignation.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les attestations de Madame [R] et de Monsieur [A] versées par Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] aux débats en leur pièce n°7 ;

— débouté Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] de leur prétention tendant à voir ordonner une expertise judiciaire ;

— débouté Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] de leur prétention tendant à se voir allouer une provision.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 juillet 2024, au visa des articles 201 et 202, 696 et 700 du code de procédure civile, 1130, 1240 et 1644 du code civil, DEFENDEUR sollicitent de voir :

— débouter Madame [B] et Monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement Madame [B] et Monsieur [M] à verser à Madame [H] et Monsieur [U] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils leur ont causé ;

— condamner solidairement Madame [B] et Monsieur [M] à verser à Madame [H] et Monsieur [U] la somme de 3 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [B] et Monsieur [M] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] font valoir que les désordres dont les demandeurs se plaignent résultent de l’état de la toiture, lequel était apparent par le velux lors de la visite ainsi que depuis la rue. « La toiture présente des traces de reprises et de réparations au moyen de << pacs alu >> qui sont de couleur argentée et d’aspect métallique, alors que le reste de la toiture est composé de tuiles en briques de couleur orange ».

Les demandeurs pouvaient donc constater l’état de la toiture, tant par le velux que depuis la rue. Ils auraient également pu le faire au moyen d’une échelle : ils ne s’en sont pas donné la peine. Les défendeurs ayant indiqué avoir fait « réviser » la toiture sans indiquer l’avoir faite refaire, cela aurait dû attirer l’attention des demandeurs.

Au demeurant, les vendeurs n’ont dissimulé aucune information quant à l’état de la toiture. Il résulte des propres pièces versées aux débats par les demandeurs qu’ils avaient été informés de la survenance d’infiltrations dans le bien.

L’expert des vendeurs a conclu à une absence de vice caché dissimulé par ceux-ci. Les désordres résultent d’un défaut d’entretien des acquéreurs.

Les procédures initiées par les demandeurs ont entraîné un préjudice moral d’anxiété chez les défendeurs.

DEFENDEUR2, cité à sa personne, a constitué avocat. Toutefois, cette partie n’a conclu que devant le juge de la mise en état, dans le cadre de l’incident. DEFENDEUR2 n’a jamais conclu sur le fond. A l’audience du 23 octobre 2025, DEFENDEUR2 n’a pas comparu, note d’audience faisant foi.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la force probante des attestations de voisinage produites en demande :

Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] produisent aux débats deux attestations émanant censément de voisins : « Madame [E] [R] » et « Monsieur [X] [A] ».

Il convient de relever qu’aucune de ces deux attestations n’est signée par son auteur prétendu. Seule la carte d’identité de Madame [E] [R] figure en annexe. Les deux attestations sont écrites de la même main (même forme des lettres, même date, même manière d’écrire le mot « [Localité 1] », même couleur d’encre…) alors que les deux documents sont censés émaner de personnes distinctes.

Au vu de ces anomalies manifestes, la force probante de ces attestations est inexistante.

Sur le vice caché :

Le contrat de vente litigieux stipule en page 12 une clause d’exonération de la garantie des vices cachés à l’égard des vendeurs, Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U]. Cette clause stipule que l’exclusion ne trouvera pas à s’appliquer s’il est établi que les vendeurs avaient connaissance du vice de la chose vendue.

En l’espèce, une attestation de Monsieur [D] [W], agent immobilier ayant participé aux négociations et ayant réalisé les visites, établit que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] avaient « fait les travaux car avant cela ils avaient des infiltrations ». Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] avaient donc connaissance d’un problème d’infiltrations concernant le bien litigieux.

Les défendeurs se contredisent manifestement dans leurs conclusions. En page 8, ils indiquent : « les demandeurs, acquéreurs, ne pouvaient pas ignorer la survenance d’infiltrations dans le logement dont les vendeurs les avaient informées. » Mais en page 9, soit à peine une page plus tard, les défendeurs écrivent : « Madame [H] et Monsieur [U] ont vendu à Madame [B] et Monsieur [M] un bien qui ne souffrait d’aucune infiltration d’eaux de pluie. »

D’une part, ces explications confuses et contradictoires des défendeurs, ajoutées aux indications de Monsieur [W], agent immobilier, démontrent suffisamment que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] avaient connaissance de l’existence d’infiltrations. D’autre part, si Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] affirment avoir informé les défendeurs de l’existence de ces infiltrations, ils ne le démontrent pas.

Il est constant dans les écritures des parties que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] avaient effectué des travaux de « révision » concernant la toiture. Les défendeurs savaient donc que les infiltrations, dont ils prétendent désormais confusément qu’elles n’existaient pas tout en prétendant simultanément qu’ils en ont informé les acquéreurs, avaient pour cause des désordres affectant la toiture. Ils avaient tenté d’y remédier par des travaux, réalisés par eux-mêmes avant la vente.

Aussi, le Tribunal retient que les vendeurs avaient connaissance du vice de la chose vendue : tant les infiltrations que leur cause, l’état de vétusté de la toiture.

La clause exonératoire des vices cachés stipulée à l’acte ne saurait donc trouver application.

En matière de garantie des vices cachés, il incombe à l’acquéreur de démontrer l’existence d’un vice rendant la chose inapte à remplir son usage normal, du caractère caché de ce vice avant la vente, de l’antériorité du vice à la vente.

S’agissant de l’existence même du vice, à savoir les infiltrations et la vétusté de la toiture, elle n’est pas contestée par les parties. L’ampleur des infiltrations dans l’habitation, qui résulte des photographies produites aux débats au sein même de l’assignation ainsi que du rapport d’expertise extra-judiciaire contradictoire du 10 août 2021 (établi par le cabinet IXI à la demande de la MATMUT, assureur de Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M]), caractérise suffisamment le fait que le vice rend la chose impropre à son usage normal.

S’agissant de l’antériorité du vice à la vente, dès lors qu’il est établi que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] connaissaient le problème avant la vente, il est établi du même chef que le vice pré-existait à cette vente.

S’agissant, enfin, du caractère caché du vice aux yeux de Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M], il s’agit du principal point de désaccord entre les parties.

Il a été retenu plus haut qu’il n’est pas établi que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] auraient informé Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] de la survenance d’infiltrations avant la vente.

Il sera également relevé qu’en contradiction avec ce que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] ont soutenu à l’occasion de l’expertise contradictoire du cabinet CME (mandaté par la MATMUT, également assureur de Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U]), Monsieur [W], l’agent immobilier, indique : « je n’ai pas le souvenir d’une échelle à disposition et nous ne sommes effectivement pas montés vérifier la toiture pendant les visites, puisque les propriétaires nous avaient indiqué l’avoir révisée entièrement ». Les défendeurs ont soutenu devant l’expert CME qu’une échelle avait été mise à disposition des demandeurs le jour de la vente et que le demandeur n’y était pas monté.

Au demeurant, il résulte de l’expertise du cabinet IXI que les désordres affectant les demandeurs, à savoir les infiltrations d’eau, sont polyfactoriels et résultent tant de défauts de conception de la toiture que de son état particulièrement vétuste.

Dès lors, le vice caché, dans la présente procédure, ne s’analyse pas seulement comme consistant en la vétusté de la toiture. Le vice est également constitué par la survenance d’infiltrations. Les défendeurs, en n’informant pas les demandeurs de la survenance de ces infiltrations et en évoquant une toiture « entièrement révisée », ont dissuadé les demandeurs de monter sur le toit. Les défendeurs jouent sur le sens du mot « révisée » par opposition à « refaite » dans leurs conclusions, mais en tout état de cause, il résulte bien de l’attestation de Monsieur [D] [W] que c’est la mention par les vendeurs de la réalisation de travaux sur la toiture « entièrement » qui a dissuadé les demandeurs de procéder à une vérification approfondie de la toiture.

Le fait que les demandeurs auraient pu voir l’état apparent de la toiture depuis un velux, au moins pour partie, ne leur aurait pas pour autant permis de connaître les défauts de conception de celle-ci, ni la survenance des infiltrations antérieures dont Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] ne les avaient pas informés. Il en va de même pour un examen visuel « depuis la rue » : ni le défaut de conception de la toiture ni les infiltrations antérieures à l’intérieur du domicile ne sont visibles par des profanes « depuis la rue ».

Le caractère caché du vice résulte donc :

— du fait que le vice était partiellement constitué par un défaut de conception de la toiture ne pouvant être perçu que par un technicien ;

— par la mention par les vendeurs de travaux en toiture avant la vente, mention de nature à rassurer les acquéreurs sur l’absence de problématique quant à cette toiture ;

— par l’absence d’information délivrée par les vendeurs sur l’existence d’infiltrations antérieures.

Au regard de tout ce qui précède, la garantie des vices cachés est acquise au profit de Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M].

Sur les travaux de reprise :

L’expert diligenté pour Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] par la MATMUT, le cabinet IXI, a fixé le coût de reprise de la toiture à la somme de 45 000€. L’expert diligenté pour Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] par la MATMUT, le cabinet CME, n’a pas établi d’évaluation concurrente de ce préjudice.

Il convient donc, au titre de la restitution partielle du prix, de condamner conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble la somme de 45 000€.

Sur le préjudice de jouissance :

Au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le juge ne peut statuer que sur ce qui est demandé. Il ne peut allouer davantage.

En l’espèce, les demandeurs ont sollicité la somme de 5 880€ au titre du préjudice de jouissance. La mention « à parfaire » ou la référence aux constats de l’expert ne modifient pas ce quantum. Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] n’ont pas conclu postérieurement à leur assignation pour actualiser leur prétention ni solliciter un montant plus élevé.

Le présent Tribunal est donc saisi d’une prétention dans la limite maximale de 5880€.

Au regard de l’ancienneté de l’apparition des désordres (infiltrations d’eau importantes en intérieur) et des conséquences sur l’habitabilité du bien, il apparaît que l’évaluation de 5 880€ à compter du 24 avril 2021 n’est pas excessive.

Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] seront condamnés conjointement à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble cette somme.

Sur le préjudice moral de Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] :

Les vendeurs ayant connu le vice de la chose vendue, ils sont tenus aux dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

Le préjudice moral causé par l’anxiété résultant de la situation (infiltrations dans un logement, avec l’incertitude de plusieurs années quant au sort de la procédure) apparaît suffisamment caractérisé par les circonstances de l’espèce.

Il convient de condamner conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble la somme de 2 000€ de ce chef.

Sur le préjudice moral de Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] :

Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U], qui succombent aux prétentions de Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] et dont il est retenu qu’ils avaient connaissance du vice, ne sauraient imputer aux demandeurs le fait d’avoir subi un préjudice moral. Les défendeurs seront déboutés de leur prétention de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U], qui succombent aux demandes de Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble la somme de quarante-cinq mille euros (45 000€) à titre de restitution partielle du prix de vente correspondant au prix de réfection de la toiture ;

CONDAMNE conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble la somme de cinq mille huit cent quatre-vingt euros (5 880€) au titre du préjudice de jouissance à compter du 24 avril 2021 ;

CONDAMNE conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] ensemble la somme de deux mille euros (2 000€) de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] de leur prétention à la somme de 2 000€ au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE conjointement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [U] à verser à Madame [P] [B] et Monsieur [F] [M] la somme de deux mille euros (2000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT