TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 02 avril 2026

à M^e CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 avril 2026

à M. [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06640 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GCX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [U] [V]

né le 03 Avril 1961 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [R] [P] épouse [V]

née le 21 Avril 1960 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [T] [G]

né le 11 Août 1979 à [Localité 2] (BENIN)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée avec prise deffet au 18 avril 2018, Monsieur [M] [V], représenté par son mandataire la SAS GESPAC IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [T] [E] [G] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 580 euros et 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [T] [E] [G] par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 2 303,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [T] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que par l’effet du commandement en date du 3 septembre 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 18 avril 2018 avec prise d’effet le 18 avril 2018 est acquise depuis le 4 novembre 2025, et que Monsieur [T] [E] [G], occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis [Adresse 3],

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [E] [G], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis [Adresse 4],

— condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [E] [G] à payer et porter au requérant la somme de 3 387,73 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— de fixer provisionnellement à la somme de 1 500 euros l’indemnité due mensuellement par Monsieur [T] [E] [G], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,

— condamner par provision Monsieur [T] [E] [G] à payer à Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V], la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner par provision Monsieur [T] [E] [G] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner par provision Monsieur [T] [E] [G], en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

A titre subsidiaire,

— En cas de difficulté, faire usage des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile et renvoyer le dossier à la prochaine audience du le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant au fond.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 3 septembre 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 1 636,13 euros, selon décompte en date du 29 janvier 2026, terme de janvier inclus. Ils précisent s’opposer par principe à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [T] [E] [G], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux. Il précise que sa compagne est désormais à son compte et n’arrive pas encore à se dégager un salaire. Il indique également être en CDI et percevoir un salaire mensuel de 1 800 euros.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 novembre 2025 ,soit plus de six semaines avant la première audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 avril 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2025 pour la somme en principal de 2 303,05 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 novembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [E] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [E] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 747,20 euros actuellement, et de condamner Monsieur [T] [E] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [E] [G] reste devoir la somme de 1 636,13 euros, à la date du 29 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [E] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [T] [E] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1 636,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 303,05 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [T] [E] [G] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de cet élément, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le requis, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [T] [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [T] [E] [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de dommages intérêts

L’article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2018 entre Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] et Monsieur [T] [E] [G] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [G] à verser à Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V], à titre provisionnel, la somme de 1 636,13 euros décompte arrêté au 29 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 303,05 euros à compter du 3 septembre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [T] [E] [G] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 45 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [T] [E] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [T] [E] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 747,20 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] de leur demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [G] aux dépens, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [G] à verser à Monsieur [M] [V] et Madame [F] [P] épouse [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président