Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 13 février 2026, n° 24/05621

TJ Marseille 13 février 2026

Arguments

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Rejeté
Annexion illégale d'un local commun
La cour a jugé que la SCI [A] [Localité 1] n'avait pas qualité pour agir en justice sans la présence du syndicat des copropriétaires.
Rejeté
Frais de justice engagés
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de l'action principale.
Accepté
Responsabilité des copropriétaires pour travaux
La cour a jugé que les copropriétaires devaient supporter les coûts des travaux en raison de leur responsabilité conjointe.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que la SCI [A] [Localité 1] devait supporter les frais de justice en raison de l'irrecevabilité de son action.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 13 févr. 2026, n° 24/05621
Numéro(s) :	24/05621
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste ROSSICéline BRONZANIJocelyne PUVENELJean DE VALON
Cabinet(s) :	VICTORIA BRONZANI
Parties :	S.C.I. [ A ] [ Localité 1 ] c/ S.C.I. CAM IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 13 février 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2025

N° RG 24/05621 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZMK

Affaires jointes : N° RG 25/01032 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DAW

N° RG 24/01854 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KSQ

Grosse délivrée le 13.02.2026 à :

— M^e BRONZANI

— M^e ROSSI

— M^e PUVENEL

— M e DE VALON

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C.I. [A] [Localité 1]

domiciliée chez Monsieur [E] [X], dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Céline BRONZANI de la SELARL VICTORIA BRONZANI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.C.I. CAM IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [O] [L]

né le 20 Avril 1982 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-baptiste ROSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [D] [Y]

née le 02 Août 1985 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-baptiste ROSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [C] [Z] [H]

né le 29 Avril 1974 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une copropriété divisée en 5 lots.

La Société Civile Immobilière [T] est propriétaire des lots 2, 3, 4 et 5 et est propriétaire indivise de 830/1000ème des parties communes.

La SCI CAM IMMO est propriétaire du lot n°1 et propriétaire indivise de 170/1000 ème des parties communes.

Se prévalant de ce que le local constituant un water closet à usage commun situé dans le vestibule au rez-de-chaussée aurait été annexé au lot 1 sans autorisation, par un courrier du 07 juin 2024, la SCI SOUS A SOUS a demandé à la société CAM IMMO de remettre les lieux dans leur état initial.

Par une lettre du 08 juillet 2024, la SCI CAM IMMO a indiqué avoir acquis son bien en l’état et souhaité l’intégration de ce local dans le lot 1.

Les parties n’ont pu parvenir à un accord.

Par assignation du 06.01.2025, LA SCI SOUS A SOUS, a fait attraire LA SCI CAM IMMO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

«  JUGER qu’en sa qualité de propriétaire du lot 1, la SCI CAM IMMO doit être tenue pour responsable de la suppression illégale du water closet situé au rez-de-chaussée de la copropriété située au [Adresse 5] à MARSEILLE (13002), ainsi que de son changement illégal d’affectation en un usage privatif ;

ENJOINDRE la SCI CAM IMMO de remettre en état ledit water closet situé au rez-de-chaussée conformément au plan d’architecte référencé en pièce 9 des présentes écritures, afin de restituer son usage commun à l’ensemble des copropriétaires conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

CONDAMNER la SCI CAM IMMO à verser à la SCI SOUS A SOUS la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant notamment le cout du constat de commissaire de justice d’un montant de 240 euros. »

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 24/5621.

Pr assignation du 21.03.2025 , LA SCI CAM IMMO a attrait à la procédure [S] [O] [L] et [M] [D] [Y], aux fins de voir :

« CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à relever et garantir la SCI CAM IMMO du coût relatif aux travaux de remise en état du WC commun

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à la somme provisionnelle de : 2410,00 €

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à la somme provisionnelle de : 1640,00 € correspondant aux travaux induits dans le local de la SCI CAM IMMO

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à relever et garantir de la SCI CAM IMMO de toute condamnation financière qui serait prononcée à son encontre

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ».

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/1032.

Par assignation du 07.05.2025, [M] [D] [Y] et [S] [O] [L] ont attrait [I] [C] [Z] [H] à la procédure, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 331 et suivants du code de procédure civile, et 1101 et suivants du code civil et les articles 1603 et suivants du code civil, aux fins de :

« JUGER M. [L] et Mme [Y] recevables et bien fondés en leur demande d’intervention forcée de M. [H].

ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance principale engagée par la SCI CAM IMMO à l’encontre de M. [L] et Mme [Y], sous le n° RG 25/01032 ; ou pour le cas où cette instance aurait d’ores et déjà fait l’objet d’une jonction avec l’instance principale engagée par la SCI [A] A SOUS à l’encontre la SCI CAM IMMO sous le n° RG 24/05621, ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance enrôlée sous le n° RG 24/05621.

En conséquence,

A titre principal, CONDAMNER M. [H] en lieu et place de M. [L] et Mme [Y] aux demandes formulées par la SCI CAM IMMO ou la SCI [A] A SOUS dont il serait fait droit.

A titre subsidiaire, CONDAMNER M. [H] à garantir et relever indemne M. [L] et Mme [Y] de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à leur encontre, ainsi qu’à prendre en charge l’ensemble des travaux sollicités par la SCI SOUS A SOUS et la SCI CAM IMMO dont la juridiction saisie ferait droit, cette garantie couvrant tout éventuelle astreinte prononcée.

JUGER que le sort de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera réglé dans le cadre de l’instance principale avec laquelle la présente instance sera jointe et condamner de ce chef M. [H] à payer à M. [L] et Mme [Y] la somme de 2 000 €. »

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/1854.

Ces procédures ont été jointes à la première respectivement les 23.05.2025 et 20.06.2025, par mentions au dossier.

A l’audience du 24.10.2025, LA SCI SOUS A SOUS , par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 835, 695 et 700 du code de procédure civile, de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et de la loi du 10 juillet 1965, demande de :

«  ACTER que l’annexion du local à usage de water-closet dont la jouissance est commune à tous les copropriétaires, et incorporé dans le lot 1 sans autorisation de l’ensemble des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

JUGER qu’en sa qualité de propriétaire du lot 1, la SCI CAM IMMO doit être tenue pour responsable de la suppression illégale du water-closet situé au rez-de-chaussée de la copropriété située au [Adresse 5] à MARSEILLE (13002), ainsi que de son changement illégal d’affectation en un usage privatif ;

ENJOINDRE sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la SCI CAM IMMO de remettre en état ledit local à usage de water-closet situé au rez-de-chaussée conformément au plan d’architecte référencé en pièce 9 produite par la demanderesse, afin de restituer son usage commun à l’ensemble des copropriétaires conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, et ce dans le délai de 4 mois à compter du jugement ; cette remise en état devra inclure la restitution des toilettes et d’un lavabo.

CONDAMNER la SCI CAM IMMO à verser à la SCI SOUS A SOUS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, tels que prévus par l’article 695 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de commissaire de justice d’un montant de 296.97 euros, dont la somme sera à parfaire notamment pour la signification de l’ordonnance à venir. Cette condamnation à rembourser les frais de commissaires de justice exposés par la requérante pourra être prononcée au besoin sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile. »

LA SCI CAM IMMO, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

« A TITRE PRINCIPAL

JUGER irrecevable les demandes de la SCI SOUS A SOUS

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu l’incompétence du juge des référés

LA RENVOYER à mieux se pourvoir

LA CONDAMNER à la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à relever et garantir la SCI CAM IMMO du coût relatif aux travaux de remise en état du WC commun

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à relever et garantir de la SCI CAM IMMO de toute condamnation financière qui serait prononcée à son encontre

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à la somme provisionnelle de : 2376 € TTC

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à la somme provisionnelle de : 2384 € TTC correspondant aux travaux de réaménagement induits dans le local de la SCI CAM IMMO

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à relever et garantir de la SCI CAM IMMO de toute condamnation financière qui serait prononcée à son encontre

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [O] [L] et Madame [M] [D] [Y] à la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ».

[M] [D] [Y] et [S] [O] [L], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et des article 122 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants, 1221 et 1602 et suivants du code civil, demandent de :

«  A titre principal :

JUGER la SCI SOUS A SOUS irrecevable en ses demandes.

JUGER Mme [Y] et M. [L] recevables en leurs demandes formulées à l’encontre de M. [H].

DEBOUTER la SCI SOUS A SOUS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

JUGER n’y avoir lieu à référer.

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la SCI CAM IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Mme [Y] et M. [L].

A titre infiniment subsidiaire :

Principalement, CONDAMNER M. [H] en lieu et place de M. [L] et Mme [Y] aux demandes formulées par la SCI CAM IMMO ou la SCI [G] SOUS dont il serait fait droit.

Subsidiairement, CONDAMNER M. [H] à garantir et relever indemne M. [L] et Mme [Y] de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à leur encontre, ainsi qu’à prendre en charge l’ensemble des travaux sollicités par la SCI SOUS A SOUS et la SCI CAM IMMO dont la juridiction saisie ferait droit, cette garantie couvrant tout éventuelle astreinte prononcée.

En tout état de cause :

JUGER que Mme. [Y] et M. [L] ne sauraient être tenus de supporter, à titre principal ou à titre de garantie, une quelconque astreinte.

JUGER que Mme. [Y] et M. [L] ne sauraient être condamnés à supporter de quelconques préjudices induits.

CONDAMNER la ou les parties succombant à l’instance à payer à Mme [Y] et à M. [L] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la ou les parties succombant à l’instance aux entiers dépens. »

[I] [C] [Z] [H], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 834 et 835 et 31 du code de procédure civile, demande de :

« Déclarer irrecevable tant la demande principale que l’appel en garantie dirigé à l’encontre du concluant

Subsidiairement

Se déclarer incompétent pour connaître de la demande principale comme de l’appel en garantie formé à l’encontre du concluant

Condamner Madame [Y] et Monsieur [L] à la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 16.01.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Les demandes visant à « dire », « dire et juger » et « donner acte », si elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas qualifiables de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du CPC ; la juridiction n’est pas tenue d’y répondre.

Sur la recevabilité des demandes de LA SCI SOUS A SOUS

Toutes les parties défenderesses se prévalent de ce que LA SCI [A] A SOUS n’aurait pas appelé en la cause le syndicat des copropriétaires, alors que l’instance porte sur des parties communes, de sorte qu’elle serait irrecevable.

LA SCI [A] A SOUS se prévaut des dispositions des articles 41-11 et 16 de la loi du 10.07.1965 pour se prévaloir de ce qu’elle serait « devenue le syndic de l’immeuble en application de l’article 41-16 1° de la loi du 10.07.1965 ».

Aux termes des articles 14 et 15 de la loi du 10.07.1965, dispositions générales applicables à toutes les copropriétés :

— « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

— « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. »

L’article 17 alinéa 1 de ce même texte dispose que : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

L’article 41-11 de la même loi, issu de la section relative aux « Dispositions particulières aux petites copropriétés », dispose que : « Par dérogation aux dispositions de l’article 17-1, dans le cas où le syndicat a adopté la forme coopérative et n’a pas institué de conseil syndical, l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne le syndic parmi ses membres. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. »

L’article 41-16, issu de la section de la même loi relative aux « Dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires », prévoit que : « Par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. »

Il en résulte que la collectivité des copropriétaires est constituée de plein droit en un syndicat des copropriétaires, qui doit être représenté par un syndic, qui ne doit pas être confondu avec le conseil syndical, organe restreint permettant plus de souplesse dans le fonctionnement au quotidien des syndicats des copropriétaires.

Les dispositions spécifiques aux petites copropriétés (5 lots au maximum) ou aux copropriétés à deux, qui dispensent de certaines formalités telles que la constitution d’un conseil syndical et allègent certaines règles relatives aux quorums en assemblées générales, ne font pas disparaître le syndicat des copropriétaires, ni la nécessité qu’il soit administré par un syndic.

Dans de telles conditions, c’est manifestement à tort que LA SCI [A] A SOUS considère qu’il n’existe pas de syndicat des copropriétaires au sein de la copropriété, qu’il n’y en a pas besoin ou même qu’elle est le syndic de la copropriété, puisqu’elle ne justifie d’aucune convocation d’assemblée générale à cette fin ni de délibération en ce sens.

En la présente espèce, LA SCI [A] A SOUS se prévaut d’une action visant à la préservation des intérêts de l’ensemble de la copropriété, sans se prévaloir d’un préjudice personnel.

Aux termes de l’article 15 alinéa 3 reproduit ci-dessus, deux conditions cumulatives doivent être réunies pour qu’un copropriétaire puisse exercer une action en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Ces conditions sont les suivantes :

carence ou inaction du syndic, action par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Cette action est exercée contre le syndic.

Dans de telles conditions, il apparaît que l’action n’est pas exercée contre le syndic, d’une part, et qu’il ne peut être fait état d’une carence ou inaction du syndic, la copropriété n’en disposant pas.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres demandes plus avant, LA SCI SOUS A SOUS sera déclarée irrecevable en son action.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

LA SCI [G] [A] , qui n’a pas pris soin de respecter les dispositions de la loi du 10.07.1965 en ne faisant pas désigner un syndic et en ne saisissant pas l’assemblée générale des copropriétaires antérieurement à la saisine de la juridiction, sera condamnée à payer à :

LA SCI CAM IMMO la somme de 1500 € [M] [D] [Y] et [S] [O] [L] la somme de 1500 €en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance.

[I] [C] [Z] [H], qui demande la condamnation de [M] [D] [Y] et [S] [O] [L], et au regard de considérations d’équité, sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

statuant par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS LA SCI SOUS A SOUS irrecevable en son action ;

CONDAMNONS LA SCI SOUS A SOUS à payer à :

LA SCI CAM IMMO la somme de 1500 € [M] [D] [Y] et [S] [O] [L] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS [I] [C] [Z] [H] de sa demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS LA SCI SOUS A SOUS au paiement des dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT