— N° RG 24/00626 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS37

Date : 13 Novembre 2024

Affaire : N° RG 24/00626 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS37

N° de minute : 24/00622

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 18-11-2024

à : M^e Damien CHEVRIER + dossier

M^e Brigitte VENADE + dossier

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [W], [Z] [O]

Madame [V], [I], [X], [Y] [P] épouse [O]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentés par M^e Brigitte VENADE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

E.U.R.L. [K] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Pauline EBERHARD, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat plaidant

M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 16 Octobre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 septembre 2022, Monsieur [W] [O] et Madame [V] [P] épouse [O] (les bailleurs) ont donné à bail commercial à Madame [K] [J] (le preneur), à compter du 1er octobre 2022, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (77), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, hors charges et hors taxes, payable par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d’huissier du 7 mars 2024, pour une somme de 5769,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2024.

— N° RG 24/00626 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS37

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, les bailleurs ont, par acte d’huissier du 15 juillet 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner Madame [K] [J] à leur payer la somme provisionnelle de 7369,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus,

— condamner Madame [K] [J] à leur payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 533,45 euros à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner Madame [K] [J] à leur payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 octobre 2024, Monsieur [W] [O] et Madame [V] [P] épouse [O] ont actualisé leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 9503,36 euros, ont maintenu leurs autres demandes et se sont opposés aux demandes de Madame [K] [J] et ont demandé, si l’expertise qu’elle sollicite était ordonnée, qu’elle le soit aux frais de celle-ci.

Ils contestent l’existence des désordres allégués par Madame [K] [J] et font valoir qu’elle avait été informée par l’agence immobilière chargée de la gestion locative du local litigieux de la nécessité d’installer une VMC pour pouvoir y exercer l’activité d’institut de beauté. Ils ajoutent que la contestation relative au caractère exploitable du local au regard de l’humidité de ses murs n’est pas sérieuse faute de relever d’une obligation du bailleur, qui n’est pas responsable de l’activité déployée dans ses murs et que cette question relèverait, le cas échéant, d’un débat devant les juges du fond.

Ils s’opposent à la demande d’expertise présentée à titre reconventionnel par Mme [K] [J] en faisant valoir qu’ils n’ont à supporter ni ses frais d’installation ni les conséquences du dégât des eaux que son assureur a refusé de prendre en charge faute pour elle d’avoir versé les primes d’assurances prévues.

Madame [K] [J] a, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce et 145 et 835 du code de procédure civile, demandé au juge des référés de se déclarer incompétent et de renvoyer l’affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Meaux, de rejeter les demandes des requérants et, à titre reconventionnel, d’ordonner une expertise judiciaire avec la mission qu’elle indique en mettant la consignation à la charge des requérants et en ordonnant le sursis à statuer, et en tout état de cause de condamner les requérants à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir qu’il est sérieusement contestable, au regard de la présence permanente d’humidité dans le local litigieux dont les bailleurs avaient connaissance, qu’il puisse être exploité en institut de beauté et, qu’en conséquence, les bailleurs ayant manqué à leur obligation de délivrance conforme, elle soit tenue de s’acquitter des loyers contractuellement convenus.

Elle ajoute qu’elle dispose d’un motif légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’elle sollicite car elle n’aurait pas pris le local à bail ni engagé de sommes pour y exercer son activité de soins de beauté si elle avait eu connaissance des vices qui l’affectent.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Par note en délibéré envoyée par le RPVA le 17 octobre 2024 conformément à l’autorisation donnée en ce sens par le juge des référés, les requérants ont fait valoir que l’humidité présente dans les lieux litigieux et dans l’appartement situés au-dessus trouvaient leur origine dans un défaut d’aération par leurs occupants respectifs

Par note en délibéré envoyée par le RPVA le 20 octobre 2024 conformément à l’autorisation donnée en ce sens par le juge des référés, Madame [K] [J] a produit la pièce n° 16 qu’elle avait présentée à l’audience et sur laquelle les requérants avaient été autorisés à présenter leurs observations en cours de délibéré.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties, en ce compris les notes en délibéré précitées, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur les demandes des époux [O]

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par les bailleurs. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, les bailleurs entendent expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 5769,21 euros, arrêtée au 5 mars 2024.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est au demeurant pas contesté par Madame [K] [J].

Il est toutefois constant que les lieux litigieux sont exclusivement destinés, selon les termes du contrat de bail, aux « activités de bureaux et boutique ».

Madame [K] [J] établit par les photographies de l’état des locaux lorsqu’elle en a pris possession qu’ils étaient dans un état de dégradation avancée avec des murs moisis au plâtre dégradé et un revêtement de sol partiellement arraché et très sale.

Il n’est pas contesté et il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice de Maître [G] [C] du 25 mai 2023 qu’elle y a effectué des travaux de remise en état complets avec pose d’un sanitaire avant qu’un refoulement des eaux ne survienne en avril 2023 en provenance du bloc wc.

Ce procès-verbal de constat de commissaire établit qu’une grande quantité de matières fécales ont été refoulées à partir de celui-ci, recouvrant la quasi totalité de la surface des lieux litigieux. Le commissaire de justice note que des tâches noirâtres d’humidité sont visibles sous le tableau électrique, que les plinthes des murs sont hors d’usage, gondolent et se détachent des murs par endroits et sont recouvertes de tâches de couleur marron tandis que les murs sont recouverts de salissures et de tâches noirâtres par endroits.

Il ressort de l’attestation de Monsieur [M] [B] datée du 12 juin 2023, précédent locataire des lieux loués, qu’il a « subi deux épisodes d’inondations à cause de problèmes de canalisations » à la suite desquels il a décidé de faire condamner les sanitaires pour éviter que ces inondations ne se reproduisent.

Il ne résulte toutefois d’aucune des pièces versées aux débats que Madame [K] [J] a été alertée sur le risque d’inondation du local litigieux pour le cas où elle installerait à nouveau des sanitaires alors que ceux-ci font partie des éléments d’équipement courants dans les bureaux et boutiques.

Il résulte en outre du procès-verbal de constat de commissaire de justice de Maître [A] [R] daté du 21 mars 2024 qu’à cette date, des mousses et de la végétation étaient présentes sur les contours de la porte vitrée d’accès au local litigieux, que des mousses étaient présentes à l’intérieur de ce local sur le revêtement en périphérie de la porte d’accès, que des traces d’humidité étaient présentes sur le revêtement peinture en périphérie, sur le revêtement carrelage au sol et sur les revêtements peinture en périphérie et au plafond des sanitaires, que de la moisissure était visible sur le revêtement peinture en périphérie et sur le revêtement carrelage au sol et en périphérie dans les sanitaires tandis que du salpêtre se trouvait sur le revêtement carrelage au sol. Le commissaire de justice relevait également un craquellement du revêtement peinture au niveau du plafond.

Bien que les bailleurs soutiennent que l’humidité du local résulte d’un défaut d’aération de celui-ci par Madame [K] [J], il s’agit d’une simple allégation, qui n’est étayée par aucun des éléments versés aux débats tandis qu’ il ressort de l’attestation précitée de Monsieur [M] [B] qu’il avait lui aussi loué les lieux dans un état très dégradé et qu’il avait constaté une humidité ambiante très importante dans les locaux.

Cette attestation est corroborée par celle de Madame [N] [L] datée du 22 juin 2023, également précédente locataire des lieux litigieux où elle exploitait un salon de beauté. Selon celle-ci, les lieux étaient très humides avec apparition de moisissures l’ayant contrainte à refaire trois fois les peintures et fortes odeurs d’humidité malgré l’achat d’un déshumidificateur.

Elle est enfin corroborée par le courriel de Monsieur [W] [O] daté du 28 octobre 2021 dans lequel, en réponse à l’alerte de Madame [N] [L] sur l’humidité anormale des lieux, il indique qu’il y a un puits sous l’immeuble, ce qui ne peut qu’être source d’humidité dans celui-ci.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, il est sérieusement contestable que les lieux loués aient été propres à l’usage auquel ils étaient destinés aux termes du contrat de bail litigieux et que les bailleurs aient respecté leur obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1719 du code civil.

Il est dès lors sérieusement contestable que Madame [K] [J] ait eu l’obligation de s’acquitter des loyers contractuellement convenus en exécution de ce contrat.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur les demandes de Monsieur [W] [O] et de Madame [V] [P] épouse [O] relatives au paiement d’un arriéré locatif, au constat de la résiliation du bail et aux demandes qui en découlent, étant rappelé que le juge des référés n’a pas le pouvoir de pronocer la résiliation d’un contrat de bail.

Sur la demande de renvoi au fond

En l’absence d’urgence, il n’y aura pas lieu de renvoyer l’affaire au fond par application de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Madame [K] [J] n’a pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les locaux qu’elle a loués aux époux [O] présentent une humidité anormale et que leurs sanitaires peuvent refouler de nombreuses matières fécales.

La cause de ces désordres ne pouvant pas être déterminée en l’état des pièces versées aux débats, Madame [K] [J] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue un procès éventuel en responsabilité contre Monsieur [W] [O] et Madame [V] [P] épouse [O] n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Madame [K] [J] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991,

Sur les demandes accessoires

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens demeureront à la charge des parties qui les ont exposés.

En considération de l’équité, les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [W] [O] et de Madame [V] [P] épouse [O],

Disons n’y avoir lieu de renvoyer l’affaire au fond,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [S] [H]

CALOR ET CLIMAT PLUS

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.88.88.89

Email : [Courriel 9]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (77) après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres mentionnés par les procès-verbaux de constat de commissaires de justice des 25 mai 2023 et 21 mars 2024 et par les conclusions en réponse n° 2 de Madame [K] [J] remises à l’audience du 16 octobre 2024,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils existaient au jour de la conclusion du bail du 13 septembre 2022, s’ils étaient connus des bailleurs et s’ils proviennent d’une négligence dans leur entretien ou leur exploitation ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues par les bailleurs et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis par Madame [K] [J] résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance ; en proposer une évaluation chiffrée ;

— donner son avis sur le caractère exploitable d’une activité de soins de beauté esthétique dans ces lieux,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que Madame [K] [J] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge des parties qui les ont exposés,

Rejetons les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président