Min N° 25/00290

N° RG 24/03113 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTLC

Société SCI CAYMANS

C/

Mme [K] [F] épouse [U]

M. [S] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Société SCI CAYMANS

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Mme [B] [Z] et M. [D] [I] [W], gérants

DÉFENDEURS :

Madame [K] [F] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sarah TAIEB, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Société SCI CAYMANS

Copie délivrée

le :

à : M^e Sarah TAIEB et Monsieur [S] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09 mai 2021, ayant pris effet le 01er juin 2021, la SCI CAYMANS a donné à bail à Mme [K] [F] épouse [U] et M. [S] [U] (ci-après, les époux [U]) un logement situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel initial de 1 300 euros, des provisions mensuelles sur charges de 50 euros, outre un dépôt de garantie de 1 300 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 29 mai 2021.

Invoquant des impayés, la SCI CAYMANS a, par actes de commissaire de justice du 23 novembre 2023, fait signifier à les époux [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 940,98 euros, dont 6 775,92 euros au titre des loyers et charges impayés de juin à novembre 2023 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 06 février 2024, la SCI CAYMANS a fait assigner en référé les époux [U] à l’audience du 30 avril 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des époux [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement les époux [U] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7 134,65 euros, représentant les loyers et charges dus au 01er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 6 775,92 euros, et sur le solde restant à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement les époux [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient étyé dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à a libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

— condamner in solidum les époux [U] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer.

À l’audience de référé du 30 avril 2024, à laquelle la SCI CAYMANS a comparu et à laquelle Mme [K] [F] était représentée par son conseil, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience de référé du 18 juin 2024, date à laquelle elle a de nouveau été renvoyée à l’audience de référé du 09 juillet 2024.

Le 06 juin 2024, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice.

Lors de cette dernière audience, le président, saisi en ce sens par le conseil de Mme [K] [F], a, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile et constatant l’existence d’une contestation sérieuse, renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 06 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection.

À l’audience du 06 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties pour échange des pièces et conclusions, à l’audience du 15 janvier 2025 où elle a été plaidée.

Lors de l’audience du 15 janvier 2025, la SCI CAYMANS, représentée par ses gérants qui s’appuient sur le courrier transmis au conseil de la défenderesse le 06 novembre 2024 et présenté lors de l’audience du 06 novembre 2024, actualise le montant de la dette locative à un total de 11 097,30 euros selon décompte arrêté au 06 juin 2024. Elle sollicite, en plus de cette somme, la condamnation solidaire des défendeurs à lui régler la somme de 698,70 euros au titre de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice.

Par ailleurs, en réponse aux défendeurs, elle fait valoir ne pas avoir eu connaissance de l’ordonnance de protection rendue le 16 octobre 2023 avant la présente procédure, et, de même, ne pas avoir été informée par les locataires d’une éventuelle indécence du logement qu’elle conteste. Elle souligne ne jamais avoir été convoquée en vue de la réalisation du diagnostic présenté par les défendeurs.

À cette même audience, Mme [K] [F], représentée par son conseil, fait valoir que le logement qui lui avait été donné à bail était insalubre, ce dont elle avait averti la bailleresse. A ce titre, elle sollicite d’être indemnisée pour son trouble de jouissance à hauteur de 3 000 euros, avec compensation.

Elle ajoute qu’il n’a été opéré aucune distinction entre elle et M. [S] [U] dans les demandes, alors qu’elle a bénéficié d’une ordonnance de protection rendue par le juge aux affaires familiales. Elle note que celle-ci lui a attribué la jouissance du logement mais que son époux demeure solidaire.

Enfin, elle décrit ses charges et ressources et sollicite de plus larges délais de paiement à hauteur de trente-six mois, et fait valoir qu’elle a quitté le logement en informant le bailleur par SMS et en lui déposant les clés dans sa boite-aux-lettres.

M. [S] [U] ne comparait pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude et avisé des différentes dates de renvois, M. [S] [U] n’a jamais été présent ni représenté lors d’une audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

2.1. Sur la date de libération des lieux

En l’espèce, il convient en premier lieu de déterminer à quelle date le logement est réputé avoir été libéré par les locataires. Mme [K] [F] fait valoir qu’elle a quitté le logement le 31 mars 2024. La bailleresse indique, quant à elle, que si les clés lui ont été remise dans sa boite-aux-lettres à cette date, ce n’est que le 06 juin 2024 qu’elle a pu faire dresser un procès-verbal de reprise des lieux.

Cependant, ce procès-verbal de reprise des lieux ne fait qu’établir que ce jour là, personne n’était présent au domicile loué, ce qui ne signifie pas que les locataires n’avaient pas restitué les clés à leur propriétaire où à l’agence gestionnaire.

Par ailleurs, outre le fait que la bailleresse ne conteste pas qu’elle a pu récupérer les clés qui avaient été déposées dans sa boite-aux-lettres le 31 mars 2024, ledit procès-verbal mentionne que « les lieux ont été restitués par les locataires avant l’issue de la procédure ». Dans ces conditions, il convient de retenir que les lieux ont été restitués à la date du 31 mars 2024 et les loyers et charges seront dus, au prorata du temps d’occupation, jusqu’à cette date.

2.2. Sur le montant de la dette locative

Par ailleurs, le bail signé le 09 mai 2021, le commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 et le décompte de la créance actualisé au 01er janvier 2025, démontrent l’existence d’une dette locative de Mme [K] [F] épouse [U] et M. [S] [U] à l’égard de la bailleresse.

La bailleresse invoque une dette locative d’un montant total de 11 097,30 euros selon décompte arrêté au 06 juin 2024.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 22 euros chacun les 01er septembre 2023, 10 septembre 2023 et 25 octobre 2023. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire la somme totale de 66 euros de la dette locative.

Enfin, compte tenu des développements qui précèdent, la dette locative doit être arrêtée au 31 mars 2024, date du départ effectif des locataires, soit après déduction de la somme de 2 960 euros.

Dans ces conditions, la dette locative s’établit à un total de 8 031,65 selon décompte arrêté au 06 juin 2024, échéance de mars 2024 incluse, cette somme devant porter intérêt au taux légal sur 6 709,92 euros (soit le montant visé dans le commandement de payer dont ont été soustraites les sommes susmentionnées non incluses dans les loyers et charges) à compter du 23 novembre 2023, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2.3. Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, prévoit notamment que pour satisfaire aux conditions de décence, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Le logement doit également permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Enfin, il est admit que le locataire d’un logement indécent subit nécessairement un préjudice. Néanmoins, dès lors que l’indécence ne rend par le logement inhabitable, le locataire n’est pas dispensé du paiement du loyer et peut solliciter l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.

En l’espèce, Mme [K] [F] soutient que le logement occupé présenté une infiltration d’eau dans les murs, des moisissures dans la chambre du premier étage et dans la salle de bain, une fuite d’eau de la douche dans le salon, une absence d’aération sur les fenêtres, une absence de VMC dans la salle-de-bain, une mauvaise isolation, une toiture défectueuse et des poteaux extérieurs menaçant de s’effondrer.

Elle verse, pour ce faire, une grille d’évaluation complétée e 19 décembre 2023 et adressée à la Caisse d’allocations familiale.

Cependant, il est à noter que les désordres qui y sont mentionnés sont distinctes de ceux mentionnés dans le courrier adressé à la bailleresse le 19 décembre 2023 à l’exception d’infiltrations d’eau et de l’absence d’aération engendrant de l’humidité de la moisissure. Par ailleurs, cette grille a été complétée par la locataire elle-même, et non par la Caisse d’allocations familiales ou par un organisme ayant une expertise en la matière. Il ressort en effet du courrier reçu par la locataire le 02 août 2024 qu’à son départ, la procédure a cessé et qu’aucune visite des locaux n’a été organisée.

La locataire produit également des photographies où sont observées des traces d’humidité sur un mur, de moisissure sur un coin de mur de peinture dégradée dans une douche et d’un tuyau obstrué par un sac plastique. Cependant, ces photographies ne sont ni datées ni circonstanciées, et elles ne permettent donc pas de retenir une indécence du logement donné à bail.

Enfin, Mme [K] [F] verse une attestation de Mme [M] [O], laquelle mentionne qu’elle a vu les lieux se dégrader au fur et à mesure. Cependant, outre le fait qu’il ne soit pas démontré qu’elle ait des compétences particulières pour caractériser l’indécence d’un logement, les désordres qu’elle mentionne sont différents de ceux invoqués par la locataire. Ainsi, l’éclairage d’une pièce, de même que l’antenne TV penchée ne sont pas évoquées par Mme [K] [F]. Seules les moisissures sont mentionnées, lesquelles seraient apparues progressivement. Or, à défaut de tout autre élément et en application de l’article 1732 du code civil, dès lors que le bien a été délivré en bon état de réparation locative, ce qui n’est pas contesté, la bailleresse ne peut en être tenue pour responsable.

Dès lors, n’est pas caractérisé une perte de jouissance des lieux loués par le manquement de la bailleresse à ses obligations.

Mme [K] [F] sera donc déboutée de sa demande en indemnisation de son préjudice de jouissance, et en compensation afférente.

2.4. Sur la solidarité

Selon l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En application de l’article 262 du code civil, l’obligation solidaire des époux dure jusqu’à ce que le divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil.

Il est constant qu’une ordonnance de protection a été rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Meaux le 16 octobre 2023, laquelle a attribué la jouissance exclusive du logement familial, à savoir le bien donné en location, à Mme [K] [F]. M. [S] [U] s’est alors vu ordonner de quitter le domicile conjugal. Cependant, cet élément est sans emport sur la solidarité du couple.

En effet, tel qu’il résulte des dispositions qui précèdent, la solidarité des époux à l’égard des tiers, à savoir notamment le bailleur, persiste jusqu’à l’apposition en mention marginal du divorce. Or, au 06 juin 2024, il n’est pas démontré que leur divorce, si tenté qu’il ait déjà été prononcé, ait été mentionné en mention marginale de leur mariage, étant rappelé que l’ordonnance de protection n’est pas opposable au tiers, et donc au bailleur.

Par ailleurs, si cette solidarité peut, par exception, cesser en application de l’article 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 lorsque a été rendue une ordonnance de protection, cela n’est le cas que lorsque c’est la victime de violences conjugales qui a quitté le domicile familial, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, la condamnation au paiement de la dette locative des locataires sera solidaire.

3. Sur la demande en paiement au titre de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, un état des lieux de sortie a été dressé le 06 juin 2024 par commissaire de justice et en présence de la bailleresse seule.

Il résulte des échanges de mails entre la bailleresse et l’avocat de Mme [K] [F] que plusieurs rendez-vous avaient été pris pour la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire. Dans un message du 18 mai 2024, la demanderesse notait que, pour la troisième fois, la locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé.

Cependant, si dans le procès-verbal de constat du 06 juin 2024, le commissaire de justice mentionne par ailleurs avoir déféré à la demande de la bailleresse qui sollicitait qu’il procède à la convocation des locataires pour dresser un état des lieux de sortie, aucun accusé de réception n’est versé, conformément aux dispositions qui précèdent.

Dans ces conditions, il doit demeurer à la charge de la bailleresse, laquelle sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

4. Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Mme [K] [F] sollicite de plus larges délais de paiement pour régler sa dette locative, à hauteur de trente-six mois.

Toutefois l’octroi d’un délai de paiement de trois ans, dérogatoire au délai de droit commun qui est de deux ans, ne s’entend que comme l’accessoire d’une demande visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Or, Mme [K] [F] a quitté les lieux depuis le mois de juin 2024 et ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il en résulte qu’elle n’est pas fondée à solliciter un délai de paiement de trois ans, le seul délai de paiement susceptible de lui être accordé étant celui de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil.

Sur le fond, la bailleresse ne justifie pas de sa situation, étant cependant à noter cependant qu’il s’agit d’une société civile immobilière familiale.

Mme [K] [F] justifie d’un revenu de remplacement de 711,12 euros au mois de novembre 2024, étant en arrêt de travail depuis le mois de novembre 2023. Elle bénéficie d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapée mais ne perçoit, à ce stade, pas d’allocation pour les adultes handicapés. Elle est mère de trois enfants, tel que le mentionne la décision d’aide juridictionnelle, et elle déclare régler un loger mensuel de 1 090 euros.

Il résulte de ses éléments que Mme [K] [F] n’établit pas être en capacité d’assumer la dette locative ou même une part significative de cette dette dans le délai de deux ans, étant relevé qu’aucun paiement n’est intervenu depuis la fin du bail au mois de juin 2024.

Dans ces conditions, sa demande en délais de paiement sera rejetée, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

5. Sur la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et l’indemnité de location

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux. Dès lors, les demandes ayant trait à la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation sont devenus sans objet et il n’y a plus lieu de statuer sur elles.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 23 novembre 2023 dès lors que la dette locative était justifiée à cette date.

Mme [K] bénéficiant de l’aide juridictionnelle partielle, à hauteur de 25 %, il n’apparaît pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il n’en est cependant pas de même à l’égard de M. [S] [U]. Dès lors, il convient de rejeter la demande de la SCI CAYMANS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [K] [F] et de condamner M. [S] [U] à payer à la bailleresse la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement à une indemnité d’occupation par suite du départ des locataires et de la libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [F] épouse [U] et M. [S] [U] à payer à la SCI CAYMANS la somme de 8 031,65 au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 06 juin 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur 6 709,92 euros à compter du 23 novembre 2023, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI CAYMANS de sa demande en paiement au titre du procès-verbal de constat du 06 juin 2024 ;

DÉBOUTE Mme [K] [F] épouse [U] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de sa demande de compensation subséquente ;

DÉBOUTE Mme [K] [F] épouse [U] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [F] épouse [U] et M. [S] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [U] à verser à la SCI CAYMANS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI CAYMANS de sa demande à l’encontre de Mme [K] [F] épouse [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION