Min N° 24/00119

N° RG 24/04454 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWPF

Mme [R] [P] [M]

C/

M. [D] [O]

Mme [H] [N] épouse [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

Madame [R] [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

Madame [H] [N] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat avec prise d’effet le 1er décembre 2021, Madame [R] [P] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 930 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [P] [M] a, par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, Madame [R] [P] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner leur expulsion,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.142,66 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présente assignation ou de la décision rendue ; d’une indemnité mensuelle d’occupation ; outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, Madame [R] [P] [M], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 11.147,97 euros (échéance du mois de décembre 2024 incluse). Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataire du fait de l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [R] [P] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] restent lui devoir, frais déduits (125 euros de frais de poursuite et 50 euros de frais de rejet de prélèvement), la somme de 10.972,97 euros à la date du 5 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence des défendeurs à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité figurant dans le contrat de bail, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 10.972,97 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 4.156,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu avec prise d’effet le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 4.156,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, les locataires n’ont pas transmis les justificatifs de leurs ressources.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 5 août 2024.

Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Madame [R] [P] [M], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] seront solidairement condamnés au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [R] [P] [M] a dû accomplir, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [R] [P] [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec prise d’effet le 1er décembre 2021 entre Madame [R] [P] [M], d’une part, et Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] occupants sans droit ni titre depuis le 5 août 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [R] [P] [M] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] à verser à Madame [R] [P] [M] la somme de 10.972,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 4.156,52 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] à payer à Madame [R] [P] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] à verser à Madame [R] [P] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [H] [N] épouse [O] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge