RÉFÉRÉ

Min N° 25/00369

N° RG 25/00769 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDHW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 21 mars 2016, la société TROIS MOULINS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 414,74 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 2.698,98 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [E],

— condamner Mme [X] [E] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2.825,39 euros au titre de l’arriéré locative, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Mme [X] [E] à lui payer, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation,

— commandement de payer,

— condamner Mme [X] [E] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2.174,04 euros arrêtée au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre comprise.

Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire. Elle a précisé que le dernier loyer courant avait été réglé et qu’elle avait été informée du fait que le FSL avait été accordé pour un montant de 1 800 euros. Elle a précisé que le montant du loyer actuel était de 757,34 euros.

Mme [X] [E] a comparu en personne et a reconnu la dette en son principe et en son montant. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 10 euros en règlement de l’arriéré. Elle a confirmé travailler comme aide à domicile et montré son dernier bulletin de salaire à l’audience, qui mentionne un cumul net imposable de 10 300 euros au mois de septembre. Elle a également donné à voir aux parties et au tribunal son avis d’imposition sur les revenus de 2024 mentionnant des revenus déclarés de 10 601 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 23 juillet 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est indiqué que Mme [X] [E] est aide à domicile et perçoit environ 1 100 euros par mois à ce titre. Elle habite seule, mais ses charges s’élèvent, loyer compris, à la somme de 1 140 euros par mois. La dette est expliquée par un arrêt maladie pendant plusieurs mois avec une opération. Compte tenu de l’absence de reste à vivre, son dossier sera étudié à la prochaine CCAPEX « cas complexe ». Une demande de FSL est en cours et la locataire propose de s’acquitter de la dette moyennant le versement d’une somme supplémentaire de 10 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1/4

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme. [X] [E] reste lui devoir, frais déduits (147,98 euros de frais de recouvrement de loyer en date du 30/04/2025), la somme de 2.174,04 euros à la date du 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Mme [X] [E] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2.174,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2025 sur la somme de 2.698,98 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique avec accusé de réception le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article n°12) reprenant ces dispositions.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2025, pour la somme en principal de 2.698,98 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

2/4

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée, par le versement de la somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant.

Selon le décompte produit aux débats, le paiement du loyer courant est repris par la locataire depuis le mois d’avril 2025, outre le versement d’une dizaine d’euros au titre de la dette les derniers mois.

Par ailleurs, la rémunération perçue par Mme [X] [E] est attestée par les pièces portées à la connaissance du tribunal lors de l’audience, et lui permet raisonnablement de verser 10 euros au bailleur par mois en plus du loyer au titre de la dette, comme le démontre le montant des derniers versements enregistrés sur l’historique de compte produit aux débats.

Enfin, la société TROIS MOULINS HABITAT s’est montrée favorable à l’octroi de délais de paiement et il résulte des informations apportées par le diagnostic et à l’audience qu’un étayage social se met en place autour de la locataire afin de sécuriser sa situation financière.

Les conditions légales étant réunies, Mme [X] [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

La locataire sera alors redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 21 mars 2016 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [X] [E], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1], logement n°0438-01-1201 1, 2ème étage, appartement 1201 à [Localité 8], sont réunies à la date du 16 mai 2025 ;

3/4

CONDAMNONS Mme [X] [E] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme provisionnelle de 2.174,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2025 et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Mme. [X] [E] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 10 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme. [X] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS Mme. [X] [E] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [X] [E] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

4/4