Min N° 25/00985

N° RG 25/01851 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD53D

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

Mme [S] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2024, ayant pris effet le 01er juillet 2024, la SCI LA FERTE PATRIMOINE a consenti à Mme [S] [Y] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3], à La Ferté-sous-Jouarre (77 260), pour un loyer mensuel initial de 600 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 600 euros.

Par contrat de cautionnement du 29 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par la locataire entre juillet et août 2024, la SCI LA FERTE PATRIMOINE a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 10 septembre 2024, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la SAS ALS a fait signifier à Mme [S] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 351,99 euros, dont 1 260 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de juillet à août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la SAS ALS a fait assigner Mme [S] [Y] à l’audience du 04 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [S] [Y] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

– condamner Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 1 210 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 20 septembre 2024 ;

– fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;

– condamner Mme [S] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

– condamner Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer.

À l’audience du 04 juin 2025 à laquelle la SAS ALS et Mme [S] [Y] ont comparu, l’affaire a été renvoyée, à la demande de la locataire, à l’audience du 08 octobre 2025.

Lors de cette dernière audience, la SAS ALS, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 1 210 euros, arrêtée au 06 octobre 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [S] [Y] ne comparaît pas à l’audience ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 469 du code de procédure civile prévoit que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien qu’assignée à personne et ayant comparu lors de l’audience du 04 juin 2025 et avisée à l’audience du renvoi et de sa date, Mme [S] [Y] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 10 septembre 2025. En application des textes qui précèdent, la présente décision sera dès lors contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit, outre le contrat de cautionnement du 29 juin 2024 la liant à la SCI LA FERTE PATRIMOINE et un courrier de la bailleresse attestant avoir reçu différents règlements de la part de la caution, la dernière quittance subrogative en date du 10 septembre 2024 visant les sommes versées par elle au bailleur.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

3. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SAS ALS justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 septembre 2024.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 juin 2025.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

4.1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24, I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 juin 2024 comporte, en sa page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux, les parties manifestant, ainsi, leur souhait de déroger aux dispositions susvisées d’un délai plus court.

Par acte délivré le 20 septembre 2024, la SAS ALS, subrogée dans les droits de la SCI LA FERTE PATRIMOINE, a fait commandement à Mme [S] [Y] de lui payer la somme de 1 260 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il ressort toutefois de l’exploitation du décompte locatif produit par le bailleur que Mme [S] [Y] a effectué un virement au bailleur de 630 euros le 02 octobre 2024, et un second pour le même montant le 05 novembre 2024. Or, la locataire n’a pas précisé, de manière non équivoque, quelle dette elle entendait acquitter ou sur quel loyer son paiement devait s’imputer. Dès lors, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, son paiement doit s’imputer sur la dette qu’elle avait le plus d’intérêt à régler, à savoir celle risquant d’engendrer l’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, ces paiements sont venus éteindre la dette visée dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa signification.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

4.2. Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il apparaît que la dette locative a atteint un total de 1 260 euros, tel qu’il résulte des développements ci-dessous, soit pour un montant égale à deux loyers consécutifs. En outre, Mme [S] [Y] n’a pas réglé cette somme alors que plus d’un an s’est écoulé depuis le commandement de payer.

Force est donc de constater que les manquements de la locataire ont été suffisamment graves, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 07 octobre 2025, lendemain de la date du dernier décompte produit.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [S] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la SAS ALS sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [S] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à la SAS ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 630 euros au mois d’avril 2025) jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 29 juin 2024, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 octobre 2025, que la SAS ALS rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

En outre, il ressort de la dernière quittance subrogative en date du 10 septembre 2024 que la caution a réglé un total de 1 890 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2025 au bailleur en exécution du contrat de cautionnement.

Le règlement effectué par le bailleur le 09 août 2024 pour 630 euros, et celui de la locataire le 04 novembre 2024 à hauteur de 50 euros ramènent la créance à 1 210 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à Mme [S] [Y] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [S] [Y] à payer à la SAS ALS la somme de 1 210 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 octobre 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [Y] succombant à l’instance, il convient de la condamner aux dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 20 septembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [S] [Y], qui succombe, sera condamnée à payer à la SAS ALS une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 juin 2024 entre la SCI LA FERTE PATRIMOINE, d’une part, et Mme [S] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à La Ferté-sous-Jouarre (77 260),à effet au 07 octobre 2025 ;

ORDONNE à Mme [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI LA FERTE PATRIMOINE, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le sort des meubles laissés dans les lieux étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 210 euros au titre de la dette locative arrêtée au 06 octobre 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 630 euros au mois d’avril 2025), à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 20 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION