Min N° 26/00239

N° RG 25/05543 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGPQ

S.C.I. LA BIBERONNE

C/

M., [J], [D]

M., [U], [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA BIBERONNE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur, [J], [D],

[Adresse 2],

[Localité 1]

non comparant

Madame, [U], [D],

[Adresse 2],

[Localité 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur, [J], [D] et Madame, [U], [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 07 février 2020, ayant pris effet le même jour, la SCI LA BIBERONNE a donné à bail à M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] (ci-après, les époux, [D]) un logement situé, [Adresse 3] à Moussy-le-Vieux (77 230), moyennant un loyer mensuel de 860 euros, les charges courantes, outre un dépôt de garantie de 860 euros.

Invoquant des impayés, la SCI LA BIBERONNE a, par actes de commissaire de justice du 28 avril 2025, fait signifier aux époux, [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 659,86 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 07 novembre 2025, la SCI LA BIBERONNE a fait assigner les époux, [D] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion des époux, [D] et de tous occupants de leur chef des locaux, sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– ordonner qu’il puisse être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meuble qu’il plaira à la requérante, et ce aux frais des défendeurs ;

– condamner solidairement les époux, [D] à lui payer la somme de 5 314,12 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges arrêté au 01er octobre 2025 (terme d’octobre 2025 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 avril 2025 ;

– condamner solidairement les époux, [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises à compter du 02 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation, et ce, dans l’hypothèse où l’occupation se prolongerait plus d’un an, avec indexation sur l’indice de l’INSEE des loyers s’il évoluait à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement ;

– condamner in solidum les époux, [D] à lui payer la somme de 1 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer, de notification à la CCAPEX, de l’assignation, de notification à la préfecture, outre les éventuels frais liés à l’exécution de la présente décision.

À l’audience du 14 janvier 2026, la SCI LA BIBERONNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 077,31 euros selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Les époux, [D] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à étude, les époux, [D] n’ont pas comparu ni n’étaient représentés lors de l’audience du 14 janvier 2026. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI LA BIBERONNE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 10 novembre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI LA BIBERONNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 220 du même code, les époux sont tenus solidairement de leur dette de loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 07 février 2020, le commandement de payer délivré le 28 avril 2025 et le décompte de la créance actualisé au 12 janvier 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. Les locataires étant mariés, ils sont par ailleurs solidaires dans leurs obligations.

Le bailleur invoque une dette locative de 4 077,31 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements des locataires.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner solidairement les époux, [D] à payer à la SCI LA BIBERONNE la somme de 4 077,31 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 659,86 euros à compter 28 avril 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 07 février 2020 comporte, en son article 18, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 28 avril 2025, la SCI LA BIBERONNE a fait commandement aux époux, [D] de payer la somme de 1 659,86 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 29 juin 2025.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion des époux, [D] sans délai. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI LA BIBERONNE à ce titre et elle sera simplement autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juin 2025 et les époux, [D] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 964,93 euros au 01er janvier 2026), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande de révision annuelle dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux, [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris notamment le cout de la dénonciation du commandement de payer du 28 avril 2025, de dénonciation à la préfecture du 10 novembre 2025 et des assignations du 07 novembre 2025, mais à l’exclusion de la dénonciation à la CCAPEX du 29 avril 2025, laquelle n’est pas obligatoire pour une société civile immobilière familiale. Il n’y a par ailleurs pas lieu de prévoir une condamnation aux actes d’exécution de la présente décision lesquels ne sont à ce stade qu’hypothétiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA BIBERONNE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux, [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI LA BIBERONNE recevable en sa demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 07 février 2020 entre la SCI LA BIBERONNE, d’une part, et M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D], d’autre part, portant sur le logement sis, [Adresse 3] à Moussy-le-Vieux (77 230), sont réunies à la date du 29 juin 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SCI LA BIBERONNE, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] à payer à la SCI LA BIBERONNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges si le bail s’était poursuivi (soit 964,93 euros au 01er janvier 2026) sans indexation, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] à verser à la SCI LA BIBERONNE la somme de 4 077,31 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 659,86 euros à compter 28 avril 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] aux dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 28 avril 2025, de la dénonciation à la préfecture du 10 novembre 2025 et des assignations du 07 novembre 2025, mais à l’exclusion de la dénonciation à la CCAPEX du 29 avril 2025 ;

CONDAMNE in solidum M., [J], [D] et Mme, [U], [M] épouse, [D] à payer à la SCI LA BIBERONNE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection