RÉFÉRÉ

Min N° 26/00071

N° RG 25/00996 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFMH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [E] [B] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Quentin FLEURY, avocat au Barreau de Lyon

Madame [D] [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Quentin FLEURY, avocat au Barreau de Lyon

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne,

Madame [Z] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2022, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] ont donné à bail à M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros et 20 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] ont fait signifier à M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer la somme principale de 4.354,92 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 211,70 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique avec avis de réception du 17 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2025, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] ont fait assigner M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires ;condamner M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] à leur payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 7.372,20 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité mensuelle d’occupation, le coût du commandement de payer ; en sus des dépens, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 29 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 13.191,24 euros, arrêtée au 2 janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Ils ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

Ils ont précisé que le dernier versement datait du mois de mai 2025 et qu’ainsi la condition de reprise du versement du loyer courant n’était pas satisfaite. S’agissant des délais pour quitter les lieux, ils ont prétendu que devant le JEX, un tel délai n’était accordé qu’en cas de versement des indemnités d’occupation dues, ce qui n’était pas possible au cas présent, les ressources de M. [V] [U] étant inférieures au montant du loyer, actuellement de supérieur à 1 400 euros. Ils ont ajouté ne pas avoir eu d’information sur un éventuel départ de Mme [Z] [Q], cette dernière n’ayant jamais délivré de congé.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglés les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer,

1/6

M. [V] [U] a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette. Il a demandé à être autorisé à se maintenir dans les lieux pendant 5 mois le temps de trouver une solution de relogement.

Il a expliqué la dette par sa perte d’emploi à la fin de l’année 2024. Il a indiqué que sa compagne avait quitté les lieux en avril 2024 mais qu’il avait toujours réglé seul le loyer. Sur sa situation, il a montré son attestation France Travail du mois de décembre 2025 faisant état de ressources mensuelles de 1 387,54 euros. Il a ajouté qu’il ne parvenait pas à trouver du travail et qu’il débutait une formation le jour de l’audience. Il a ainsi affirmé qu’il n’était pas en mesure de proposer une mensualité pour des délais de paiement, au regard de ses ressources. Il a déclaré avoir déposé une demande de logement social. S’agissant de ses charges, il a fait état d’une pension alimentaire d’un montant mensuel de 150 euros, et de crédits à la consommation, précisant qu’il envisageait de déposer un dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [Z] [Q] n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Z] [Q], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

2/6

En l’espèce, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] versent aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail conclu entre les parties le 22 décembre 2022 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 16 juillet 2025 ;Le décompte de la créance arrêté au mois de janvier 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] restent devoir à M. [R] [A] et Mme [D] [Y] la somme de 13.191,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Si M. [V] [U] indique à l’audience que Mme [Z] [Q] a quitté les lieux, celle-ci demeure tenue au paiement des loyers dans les conditions du contrat conclu entre les parties, en l’absence de congé délivré.

Il y a donc lieu de condamner les défendeurs au paiement provisionnel de cette somme, assortie, comme il l’est demandé, des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 7 472,20 euros, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [R] [A] et Mme [D] [Y] justifient avoir régulièrement signifié le 16 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 4.354,92 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

3/6

Par ailleurs, il n’est pas contesté par M. [V] [U] que le versement du loyer courant n’est pas repris.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Il convient par conséquent de renvoyer les demandeurs à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présents dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2025. Il convient donc les condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Sur la demande de délais d’expulsion pour favoriser le relogement

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

4/6

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, à l’audience, M. [V] [J] a demandé à être autorisé à se maintenir dans les lieux pendant un délai de 5 mois afin de trouver une solution de relogement. Il a fait état de sa situation personnelle et notamment de ses difficultés financières depuis sa perte d’emploi.

Toutefois, en dehors de l’attestation France Travail montrée lors des débats, il n’a pu justifier d’aucune démarche de nature à favoriser la reprise, à terme, du versement d’un loyer ou des indemnités d’occupation dues en contrepartie de l’occupation du bien (dépôt d’un dossier de surendettement, suivi d’une formation).

Il n’a pas non plus versé aux débats des justificatifs des diligences faites en vue de son relogement.

Enfin, l’absence de versement, même partiel, du loyer depuis le mois de mai 2025, ne permet pas d’établir sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Dans ces conditions, la demande de délai pour quitter les lieux formée à ce stade de la procédure d’expulsion sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [U] et Mme [Z] [Q], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] seront également condamnés à payer à M. [R] [A] et Mme [D] [Y] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 200 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publiqe,

DECLARONS recevable la demande de M. [R] [A] et Mme [D] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 décembre 2022 entre M. [R] [A] et Mme [D] [Y] d’une part, et M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

5/6

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS M. [R] [A] et Mme [D] [Y] de leur demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux de M. [V] [U] ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] à payer à M. M. [R] [A] et Mme [D] [Y], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] à payer, à titre provisionnel, à M. [R] [A] et Mme [D] [Y] la somme de 13.191,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 octobre 2025 sur la somme de 7.372,20 euros ;

CONDAMNONS M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS M. [V] [U] et Mme [Z] [Q] à payer à M. [R] [A] et Mme [D] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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