TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04245

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDPV

JUGEMENT du 16/12/2025

S.A. [Adresse 13]

C/

Monsieur [Z] [U]

Madame [H] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS SA D’HLM

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, Avocats au Barreau de MELUN substituée par Maître Vanessa CASTANHEIRA, Avocat au Barreau de FONTAINEBLEAU

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la S.A. [Adresse 9] a fait délivrer à M. [Z] [U] et Mme [H] [U] un commandement de payer la somme de 2 259,55 € au titre des loyers et charges arrêtés au 24 novembre 2023 et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs, en vertu d’un bail verbal portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la S.A. D’HLM MON LOGIS a fait assigner M. [Z] [U] et Mme [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater que les locataires n’ont pas satisfait aux causes du commandement de payer et en conséquence, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et du commissaire de police,Ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls des assignés,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 12 929,47 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025 avec intérêts au taux légal,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. [Adresse 9], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 12 529,47 €, au titre des loyers et charges échus au 6 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice pour M. [Z] [U], et à l’étude du commissaire de justice pour Mme [H] [U], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 novembre 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur l’existence d’un bail verbal

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties ressort de l’historique de compte sur lesquels figurent un prélèvement mensuel du loyer depuis plusieurs années, et des quittances de loyers versées au dossier sur laquelle apparaissent l’adresse du logement, un loyer mensuel initial, charges comprises, de 993,84 € avec une entrée dans les lieux le 1er juillet 2017.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 octobre 2025, la dette locative de M. [Z] [U] et Mme [H] [U] s’élève à la somme de 12 529,47 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, en l’absence de stipulation contractuelle, il convient de condamner M. [Z] [U] et Mme [H] [U] conjointement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la résiliation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1709 du code civil dispose que le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée dans les conditions de la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que la dette locative est ancienne, et s’élève désormais à la somme de 12 529,47 €. Les locataires n’ont pas comparu pour proposer un apurement de la dette.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [Z] [U] et Mme [H] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Z] [U] et Mme [H] [U] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [U] et Mme [H] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 9] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Z] [U] et Mme [H] [U] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE conjointement M. [Z] [U] et Mme [H] [U] à verser à la S.A. D’HLM MON LOGIS la somme de 12 529,47 € (décompte arrêté au 6 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la S.A. [Adresse 9], d’une part, et M. [Z] [U] et Mme [H] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], à compter du présent jugement

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [U] et Mme [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [U] et Mme [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. D’HLM MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [U] et Mme [H] [U] conjointement à verser à la S.A. [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

DÉBOUTE la S.A. D’HLM MON LOGIS du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [Z] [U] et Mme [H] [U] in solidum à verser à la S.A. [Adresse 9] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [U] et Mme [H] [U] in solidum aux entiers dépens de la présente ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée életroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,