TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03582

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID6B

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Madame [W] [M]

C/

Société SCI MEDICIS

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL IMBERT & ASSOCIES

M^e Cyrille ZIMMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurence IMBERT de la SELARL IMBERT & ASSOCIES, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Société SCI MEDICIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Cyrille ZIMMER, Avocat au Barreau de FONTAINEBLEAU

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2016, la S.C.I MEDICIS (RCS [Localité 1] n°510 729 106) a loué à Mme [W] [M] un appartement situé au [Adresse 4].

Par jugement en date du 31 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a notamment :

condamné la S.C.I MEDICIS à faire réaliser des travaux dans le logement relatifs au contrôle et au nettoyage de la ventilation, à la recherche d’infiltrations et de la cause de l’humidité et des moisissures, et au contrôle de la bonne isolation du logement notamment au niveau des murs donnant sur l’extérieur,autorisé [W] [M] à consigner le montant du loyer mensuel entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Melun, désigné en qualité de séquestre, et ce à compter du jugement jusqu’à la réalisation complète des travaux de contrôle et recherches ordonnés,condamné la S.C.I MEDICIS à payer à [W] [M] la somme de 1 650,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période du 21 mars 2019 au mois de janvier 2020,rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 21 mars 2019.

La société ENDUILYS est intervenue le 9 septembre 2020 et a constaté que l’isolation du logement était correcte mais que celui-ci manquait d’aération. La S.A.R.L MOREVA CLIMATISATION est également intervenue sur la VMC du logement occupé par Madame [M] le 16 septembre 2020.

Le 21 avril 2021, un procès-verbal a été dressé par Maître [J], huissier de justice, constatant la présence d’humidité, de moisissures et de nuisibles dans le logement.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2021, Mme [W] [M] a fait assigner en référé la S.C.I MEDICIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, aux fins de commission d’un expert judiciaire.

Par jugement du 11 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [X] [S], avec pour mission de :

convoquer et entendre les parties ainsi que tous sachants à titre de renseignements,se faire communiquer tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission,se rendre sur place, au [Adresse 4] en présence des parties ou elles dûment convoquées,procéder à toutes constatations utiles,énoncer et décrire les désordres ayant affecté et affectant le logement de [W] [M],Établir une chronologie précise des faits rapportés et des désordres relevés,déterminer l’origine de l’humidité, des moisissures et de la présence de nuisibles en lien avec les dommages subis par [W] [M],décrire, le cas échéant, les solutions ou réparations propres à y remédier,donner, le cas échéant, à l’aide d’un ou plusieurs devis, une évaluation du coût des opérations nécessaires à la réfection et en préciser la durée prévisible,donner tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,donner un avis motivé et circonstancié sur tous préjudices éventuellement subis,proposer un compte entre les parties,recueillir toutes les observations des parties et y répondre.

Par ordonnance du 25 avril 2022, [B] [C] a été désigné en remplacement de [X] [S] pour mener à bien les opérations d’expertise susvisées.

Le 3 août 2023, [B] [C] a déposé son rapport d’expertise.

Les parties ont été régulièrement convoquées, par les soins du greffe, à l’audience du 23 janvier 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024.

Par jugement en date du 3 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— dit n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse s’agissant des demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [K] [M] et au titre du déblocage des loyers séquestrés ;

— débouté Mme [K] [M] de ses demandes au titre du remboursement de la plaque de cuisson défectueuse et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la SCI MEDICIS de ses demandes de dommages et intérêts au titre du remboursement des frais de remise en état du logement loué et au titre des frais de remise en état et de la perte locative du logement se trouvant en dessous du logement loué ;

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Mme [W] [M] a assigné la SCI MEDICIS devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— condamner la S.C.I MEDICIS, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Madame [M] au titre de l’indemnisation de son préjudice la somme de 28 595,00 €,

— condamner en outre la S.C.I MEDICIS, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Madame [M] la somme de 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la S.C.I MEDICIS, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Madame [M] la somme de 89,90 € TTC au titre du remboursement de la plaque de cuisson défectueuse rachetée par la locataire,

— juger que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la S.C.I MEDICIS et les loyers séquestrés,

— ordonner le déblocage au profit de Mme [M] des loyers séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Melun depuis le 8 septembre 2020 à due concurrence du préjudice subi par Mme [M],

— juger la présente décision opposable à Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Melun pris en sa qualité de séquestre des loyers,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la S.C.I MEDICIS, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Mme [M] la somme de 3 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I MEDICIS, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 2 487,00 €, ainsi que le coût du procès-verbal de constat en qualité d’état des lieux de sortie.

A l’appui de ses demandes, au visa des articles 1240 du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, elle indique tout d’abord avoir été contrainte de donner congé au bailleur pour le 31 juillet 2023 en raison de l’impact du caractère insalubre du logement sur sa santé, et avoir fait réaliser un état des lieux de sortie par commissaire de Justice le 19 octobre 2023 en l’absence de possibilité de réaliser un état des lieux contradictoire.

Elle estime que la défenderesse n’a jamais exécuté les travaux ordonnés par le juge des contentieux de la protection et que les désordres tenant à l’humidité de l’appartement sont exclusivement imputables à la bailleresse, qui a ainsi manqué à ses obligations ; relevant que l’expert constate que la moisissure et l’humidité résultent de l’état de la salle de bain dont les revêtements sont gorgés d’humidité et de l’absence de système de renouvellement d’air suffisant, généralisé à l’ensemble de l’appartement, et que les joints de carrelage de la salle de bain sont inexistants et auraient du être refaits par la bailleresse à l’occasion des travaux de mise en conformité de celle-ci.Elle ajoute que les désordres affectant l’appartement du dessous du sien ne sont que la conséquence de la non-conformité de l’étanchéité de son logement. Elle sollicite donc l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période du mois de janvier 2020 au 31 juillet 2023, soit 43 mois à 865,00 € correspondant au coût du loyer mensuel, outre 89,90 € au titre du remboursement de la plaque de cuisson défectueuse qu’elle a du remplacer .Elle ajoute que la résistance abusive de la défenderesse, qui l’a contrainte à multiplier les procédures judiciaires pour obtenir la prise en compte de son préjudice malgré ses ressources limitées, doit également être réparée.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, Mme [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier de plaidoirie.

La S.C.I MEDICIS, représentée par son avocat, s’en rapporte à ses conclusions en réponse n°1, visées par le greffe, demandant de :

débouter Mme [W] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,condamner Mme [W] [M] à payer à la SCI MEDICIS la somme de 22 565 euros au titre des loyers impayésordonner le déblocage au profit de la S.C.I MEDICIS des loyers séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Melun depuis le 8 septembre 2020 d’un montant de 22 565 euros, avec intérêts à taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de départ de la locataire,juger la présente décision opposable à Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Melun pris en sa qualité de séquestre des loyers,condamner à titre de dommages et intérêts Mme [W] [M] à lui verser la somme de 6 777,00 € concernant le remboursement des frais de remise en état du logement loué, avec intérêt à taux légal à compter de la présente décision,condamner à titre de dommages et intérêts Mme [W] [M] à lui verser la somme de 8 000,00 € concernant le remboursement des frais de remise en état et la perte locative du logement se trouvant en dessous du logement loué appartenant à la S.C.I MEDICIS,condamner Mme [W] [M] à la somme de 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [W] [M] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, au visa de l’article 1240 du code civil et du décret n°87-712 du 26 août 1987, elle fait état du parfait état du logement lors de l’entrée dans les lieux de Madame [M] en 2016.

Elle ajoute avoir réalisé les travaux de contrôle ordonnés par le juge des contentieux de la protection dans sa décision du 31 juillet 2020.

Elle conteste l’imputabilité des désordres et soulève les manquements de la locataire à son obligation d’entretien du logement.

Elle relève ainsi que l’expert n’écarte pas la responsabilité de Mme [M] dans les désordres tenant à l’humidité du logement et indique que plusieurs facteurs peuvent être à l’origine de l’apparition des traces de moisissures sur les murs, et qu’a été évoquée une possible insuffisance de chauffage du logement par la locataire ayant pour conséquence des phénomènes de condensation sur les parois froides des murs et plafonds, venant se conjuguer à l’insuffisance de ventilation naturelle. Elle fait remarquer que malgré la demande de l’expert en ce sens, Mme [M] n’a jamais transmis ses factures d’électricité, qui ne permet pas d’exclure sa responsabilité. Elle ajoute que l’absence d’entretien des joints de carrelage a eu pour conséquence une dégradation de l’étanchéité de la salle de bain du logement loué.Elle en conclut au nécessaire déblocage des loyers séquestrés et ce à son seul profit.Elle conteste la résistance abusive dénoncée par la demanderesse, en soulignant que les délais conséquents de la procédure sont imputables à Mme [M], qui a introduit une seconde instance pour solliciter une expertise judiciaire alors qu’elle aurait pu le faire en première instance.

Concernant les demandes de Mme [M] de remboursement de la plaque de cuisson et de résistance abusive, elle fait remarquer que ses prétentions ont été rejetées par le juge des référés dans sa décision du 3 décembre 2024, dont Mme [M] n’a pas interjeté appel.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle souligne que le logement a été rendu par la locataire dans un état déplorable, ce qui a engendré des frais de remise en état.

Elle mentionne que l’absence d’entretien des joints de carrelage a également eu pour conséquence des dégâts des eaux dans le logement du dessous, dont elle est également propriétaire, et pour lesquels Madame [M] a refusé l’intervention du plombier pour mettre fin aux infiltrations, ce qui l’a contraint à procéder à des réparations dans le logement situé en dessous, qui n’a pas pu être loué pendant une durée d’un an.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 488 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée.

I. Sur les demandes en indemnisation des préjudices subis, de compensation et de déblocage des loyers séquestrés

— Sur la demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le logement ne fait pas l’objet d’un décret d’insalubrité et qu’il doit donc être considéré que les locataires se prévalent de l’indécence de leur logement et non de son insalubrité.

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ainsi, pour être décent, le logement doit, notamment, être muni des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage.

Il doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il doit disposer d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Aucune disposition légale n’impose un diagnostic «décence» afin de vérifier visuellement la décence d’un logement au regard de quatorze critères définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Constituent en revanche des réparations locatives, incombant au locataire, les menus raccords de peintures, le maintien de la propreté des murs et plafonds, le remplacement des joints, la réfection des mastics.

En l’espèce, Mme [M] verse au débat un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice du 6 avril 2021 qui démontre la persistante à cette date d’une humidité importante, de moisissures, et de nuisibles dans le logement malgré les travaux d’entretien sur la VMC effectués le 16 septembre 2020 par la SARL MOREVA CLIMATISATION à la demande du bailleur.

L’expertise judiciaire réalisée le 31 juillet 2023, réalisée plus de deux ans après le constat de commissaire de justice, relève la présence de moisissures importantes dans la chambre, la pièce principale de séjour et la cuisine, qui sont symptomatiques d’une insuffisance du renouvellement d’air de la pièce, les arrivées permanentes d’air frais étant inexistantes. L’expert précise que le système d’aération intégré au velux ne constitue pas une ventilation naturelle permanente de la pièce car il n’est actif qu’en fonction de la position de la barre de manœuvre. Il est préconisé à la bailleresse de créer des bouches d’aération.

Concernant l’origine de cette humidité, l’expert ajoute (page 20) :« A l’issue de notre premier accrédit, nous avons expliqué à Madame [M] que plusieurs facteurs pouvaient être à l’origine de l’apparition des traces de moisissure sur les murs, l’insuffisance d’aération naturelle comme nous l’avons déjà mentionnée, mais également l’insuffisance de chauffage du logement avec pour conséquence des phénomènes de condensation sur les parois froides des murs et plafonds, lesquels viennent se conjuguer à l’insuffisance de ventilation naturelle pour altérer les surfaces impactées.

Dans ces conditions, nous avons demandé à Madame [M] de bien vouloir nous communiquer la copie de ses factures d’électricité sur une année afin de nous permettre de vérifier si son logement est correctement chauffé.

Au moment où nous finalisons le présent rapport d’expertise, les factures attendues n’ont toujours pas été communiquées, malgré nos rappels dans notre note aux parties le 28 avril 2023 et dans notre document de synthèse du 23 juin 2023 ».

Il résulte donc de l’analyse de l’expert que le logement n’est actuellement pas suffisamment ventilé et que cette insuffisance de ventilation naturelle est à l’origine, à minima partiellement, des moisissures qui ont persisté dans le logement depuis janvier 2020, constatées par des professionnels en avril 2021 puis de nouveau en juillet 2023. En effet, l’hypothèse de l’insuffisance de chauffage émise par l’expert vient selon lui seulement se conjuguer à l’insuffisance de ventilation naturelle pour altérer les surfaces impactées, et ne serait pas à elle seule à l’origine de l’humidité importante du logement. Il est ainsi précisé par l’expert, page 27 de son rapport, que « la création de bouches d’aération naturelle dans toutes les pièces de l’appartement ne peut être remise en question au regard de l’insuffisance du renouvellement d’air dans les pièces. »

Il ressort de ces éléments que certains critères relatifs à la décence du logement ne sont pas remplis du fait de l’absence d’aération naturelle permanente compte tenu de l’humidité ambiante et des moisissures en résultant. Le fait que la SCI MEDICIS ait effectué des travaux courant septembre 2021 pour remédier aux problèmes d’humidité et d’aération est sans incidence sur le caractère indécent du logement. De même, le refus d’intervention du plombier par Mme [M] invoqué par la bailleresse concerne, selon l’échange de SMS produits aux débats « la paillasse de la douche et l’étanchéité autour » et non les moisissures constatées de sorte que Mme [M] ne peut être tenue responsable de l’humidité persistante.

En revanche la pose et réfection de joints au niveau de la baignoire et cuisine, préconisée par l’expert qui a constaté leurs absences ou très mauvais état, incombe au locataire au titre des réparations locatives.

Pour ce qui concerne l’absence totale d’étanchéité au sol de la salle de bain, il n’est constaté par l’expert aucune détérioration dans l’appartement litigieux, les désordres évoqués par la bailleresse lors des opérations d’expertise concernant uniquement le logement situé en dessous de celui de Mme [M].

Ainsi, il ressort de ces éléments que le bailleur ne se conforme pas aux dispositions légales, le logement présentant des défauts affectant sa décence outre un défaut d’entretien.Mme [M] est donc bien fondée à demander la réparation du préjudice subi pour la période allant de janvier 2020 au 31 juillet 2023.

Pour ce qui concerne l’indemnisation, les désordres constatés n’ont pas pour effet de la priver intégralement de la jouissance de son bien. Ainsi, bien qu’elle soutienne que l’humidité du logement lui ait causé des problèmes médicaux l’ayant contrainte à quitter les lieux, elle ne produit aucun justificatif à l’appui de ses déclarations.

Par ailleurs, malgré la demande faite par l’expert en ce sens en juillet 2023 et du délai écoulé depuis, Mme [M] n’a jamais communiqué les factures d’électricité qui auraient permis d’apprécier si son mode de chauffage a contribué en partie à l’humidité ambiante du logement ou si l’insuffisance de ventilation naturelle en était l’unique cause. Dans ces conditions, elle échoue à démontrer que l’humidité importante du logement s’explique exclusivement par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Ce faisant, il sera tenu compte de cette carence pour fixer le montant de l’indemnisation.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments et du montant du loyer mensuel fixé à 865,00 euros, le préjudice subi est évalué pour la période de janvier 2020 au 31 juillet 2023, à la somme de 150 euros par mois, soit la somme totale de 6 450 euros.

— Sur la demande en indemnisation au titre du dysfonctionnement de la plaque de cuisson

L’article 1353 du code civil établit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en apporter la preuve tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [M] demande la condamnation de la bailleresse au remboursement de la somme de 89,90 € au titre du remplacement par la locataire de la plaque de cuisson défectueuse.

Toutefois, le contrat de bail produit au débat ne mentionne pas l’existence dans le logement d’une plaque de cuisson et aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, de sorte que Mme [M] ne justifie pas qu’il existait initialement une plaque de cuisson qu’il incombait à la bailleresse de réparer en cas de défectuosité.

Au demeurant, la demanderesse ne justifie pas avoir avancé elle même le remplacement d’une plaque de cuisson. En effet, aucune facture à son nom du montant de 89,90 euros dont elle sollicite le remboursement n’est versée au débat.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

— Sur la demande de résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [M] ne justifie pas de la faute de la demanderesse de nature à engager sa responsabilité. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

La SCI MEDICIS sera donc condamnée à payer la somme totale de 6 450 euros à Mme [M], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Conformément à la demande, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur la demande de compensation

Selon les articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où les conditions sont réunies. La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Tant que l’une des créances est litigieuse, les conditions de la compensation ne sont pas réunies et les intérêts légaux de la créance réciproque courent jusqu’à ce que la première soit devenue certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, il ressort de la décision du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Melun en date du 22 mars 2022 qu’un sursis à statuer a été ordonné dans « l’attente du rapport d’expertise dans le cadre de l’instance opposant les parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun ». Aucune nouvelle décision du juge de l’exécution n’est produite aux débats, de sorte qu’il convient de considérer que le sursis à statuer est toujours en cours.

L’examen du jugement du 31 juillet 2020 permet de constater que la consignation des loyers a été autorisée jusqu’à la réalisation complète des travaux de contrôle et recherches ordonnés. Or la lecture de la décision du juge de l’exécution du 22 mars 2022 démontre qu’il existe une contestation entre les parties sur la question de savoir si ces travaux ont été intégralement exécutés. Dès lors, cette créance des loyers fait l’objet d’un litige, il ne saurait être fait droit à la demande de compensation qui sera rejetée.

— Sur la demande de déblocage des loyers séquestrés

En vertu de l’article 379 du code de procédure civile, le sursis à statuer ne dessaisit par le juge.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le juge peut prescrire la consignation des loyers jusqu’à l’exécution des travaux à réaliser.

En l’espèce, la décision du juge des contentieux de la protection du 31 juillet 2020 a autorisé Mme [M] à consigner le montant du loyer mensuel entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Melun désigné en qualité de séquestre jusqu’à la réalisation des recherches et contrôles ordonnés sous astreinte dans le jugement.

La décision du 22 mars 2022 du juge de l’exécution rappelle dans l’exposé du litige avoir été saisi par Mme [M] aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire et fixation de l’astreinte définitive. Il est également indiqué que la SCI MEDICIS a sollicité à titre reconventionnel que soit restitué entre ses mains le montant des loyers séquestrés. Comme précédemment mentionné, le juge de l’exécution a ordonné un sursis à statuer de sorte qu’il lui appartient de statuer sur la question de la levée du séquestre des loyers.

En conséquence, Mme [M] sera déboutée de sa demande de déblocage des loyers séquestrés à hauteur de la somme de 6450 euros.

II. Sur les demandes reconventionnelles

— Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 22 565 euros au titre des loyers impayés et de déblocage de séquestration des loyers

Comme développé précédemment, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun, saisi à titre reconventionnel par la SCI MEDICIS de la demande de déblocage des loyers séquestrés, a sursis à statuer dans sa décision du 22 mars 2022 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Ce magistrat n’étant pas dessaisi du litige, cette question sera tranchée par le juge de l’exécution. Il convient donc débouter la demande formée par la SCI MEDICIS en paiement de la somme de 22 565 euros et de déblocage de séquestration des loyers.

— Sur la demande d’indemnisation au titre de la remise en état du logement litigieux, et de la remise en état et de la perte locative du logement situé en dessous du logement litigieux

Selon les articles 1728 et 1732 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Il doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément aux dispositions des articles 7.c et 7.d de loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant « les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

L’article 3-2 de la loi précitée du 6 juillet 1989 précise qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. A défaut, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En application des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande en paiement de la somme de 6 777, 00 euros

En l’espèce, la S.C.I MEDICIS sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 6 777,00 € au titre de remise en état du logement loué.

En l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie produits au débat, il appartient à la défenderesse de démontrer la réalité des dégradations alléguées.

Au soutien de sa demande en paiement, la S.C.I MEDICIS produit :

— une facture du 31 décembre 2023 d’un montant de 2 795,00 euros relatif à des travaux de peinture, de pose de toile sur mur de cuisine et de nettoyage des soles et deux photographies intitulées « avant et après le départ de Mme [M] », non datées, d’une douche. Par ailleurs, aucun élément ne permet de s’assurer qu’elles concernent le logement litigieux. Dans ces conditions, la bailleresse ne démontre pas la réalité des dégradations alléguées.

— une facture du 31 octobre 2023 d’un montant de 3 982,00 € relatif à la mise en place d’un système d’étanchéité liquide sur le sol de salle de bain, à la création de bouches d’aération sur l’ensemble des pièces du logement, ainsi que la réfection des joints en cuisine. Les travaux mentionnés dans cette facture correspondent à ceux préconisés par l’expert judiciaire. Toutefois, les frais relatifs à la mise en place d’un système d’étanchéité liquide sur le sol de la salle de bain et à la création de bouches d’aération sur l’ensemble des pièces du logement relèvent de la responsabilité de la bailleresse de sorte que seule la somme de 132,00 € TTC au titre de la réfection des joints est imputable à la locataire.La bailleresse ne justifiant pas de la restitution du dépôt de garantie, dont le montant figurant au bail est de 660,00 €, il convient de porter cette somme au crédit du compte ; de sorte que le solde est créditeur en faveur de la locataire.

La demande de la S.C.I MEDICIS au titre des frais de remise en état du logement litigieux sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 8 000,00 euros

La SCI MEDICIS sollicite le paiement de la somme de 8 000,00 € concernant le remboursement des frais de remise en état et la perte locative du logement se trouvant en dessous du logement loué appartenant à la S.C.I MEDICIS.

Afin de justifier des dégradations subies dans cet appartement, elle produit quatre photographies d’un plafond gravement endommagé par des infiltrations, non datées. Aucun élément ne permet de s’assurer qu’il s’agit du logement situé en dessous de celui de Mme [M] de sorte qu’elle ne justifie pas des désordres allégués.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, page 20, que l’expert n’a pas pu procéder aux constats des désordres qui affectent le plafond situé à l’étage inférieur.Par ailleurs, aucun élément n’est par ailleurs produit concernant la perte locative invoquée.

En l’absence d’élément complémentaire fourni, la demande en paiement de la somme de 8 000 euros sollicitée par la défenderesse sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu des pièces versées aux débats, les dépens seront laissés à la charge de la SCI MEDICIS, qui comprendront notamment le coût des honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 2 487,00 € . Les dépens ne comprendront en revanche pas le coût du procès-verbal de constat en qualité d’état des lieux de sortie, dont il n’a pas été justifié par la demanderesse malgré la sommation de communiquer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte tenu des démarches accomplis par Mme [M], il convient de condamner la S.C.I MEDICIS, qui succombe, au paiement de la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI MEDICIS, qui succombe, sera en revanche déboutée de la demande formée sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des dispositions des articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Par conséquent, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MEDICIS à payer à Madame [W] [M] la somme de 6 450 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance pour la période de janvier 2020 au 31 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE Madame [W] [M] de ses demandes au titre du remboursement de la plaque de cuisson défectueuse, et de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [W] [M] de sa demande de compensation et de déblocage des loyers séquestrés ;

DEBOUTE la SCI MEDICIS de sa demande en paiement de la somme de 22 565 euros et de déblocage au profit de la SCI MEDICIS des loyers séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Melun d’un montant de 22 565 euros;

DÉBOUTE la S.C.I MEDICIS de ses demandes de dommages et intérêts au titre du remboursement des frais de remise en état du logement loué, et au titre des frais de remise en état et de la perte locative du logement se trouvant en dessous du logement loué ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE la SCI MEDICIS à verser à Madame [W] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI MEDICIS de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MEDICIS aux dépens de la présente instance de référé, en ce compris le coût des honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 2 487,00 €, et à l’exclusion du procès-verbal de constat de commissaire de Justice en qualité d’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.