AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDOX

Minute JCP n° 25/563

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. d'[Adresse 10] venant aux droits de LOGIEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e MORHANGE, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ ;

EN INTERVENTION VOLONTAIRE :

S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e MORHANGE, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 02 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le 2/12/2025 à OPERATEUR NATIONAL DE VENTE par son avocat (case)

[Adresse 10] par son avocat (case)

— copie certifiée conforme délivrée le 2/12/2025 à M^e MORHANGE (case) X2

Mme [I] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 octobre 2006, la SA d’HLM LOGIEST a consenti à Madame [Z] [I] et Monsieur [B] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 393,39 euros ainsi que 94,60 euros pour les charges.

Suite au départ du logement de Monsieur [B] [I], le bail s’est poursuivi au seul profit de Madame [Z] [I] à compter du 1er juillet 2014.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d’HLM VIVEST venant aux droits de la SA [Adresse 7] a fait signifier à Madame [Z] [I] le 17 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 19 527,03 euros.

Par acte notarié du 13 décembre 2024, la SA d’HLM VIVEST a vendu à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE (ci-après désignée la SA ONV) l’immeuble sis [Adresse 3] au sein duquel se trouve le logement pris en location par Madame [Z] [I].

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 remis à étude, la SA d’HLM VIVEST a fait assigner Madame [Z] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par conclusions déposées le 25 septembre 2025, la SA d’HLM VIVEST et la la SA ONV, intervenant volontairement, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

— Constater que la SA ONV est seule propriétaire du bien depuis le 1er janvier 2025 ;

— Lui donner acte de son intervention volontaire ;

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;- Constater la résiliation du bail ;

Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] ;Condamner Madame [Z] [I] à payer à la SA [Adresse 9], à titre provisionnel, l’arriéré locatif actualisé à la somme de 31 760,61 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [Z] [I] à payer à la SA ONV la somme de 309,45 euros au titre des indemnités d’occupations échues postérieurement à la date de trasfert de jouissance selon décompte arrêtée au 24 septembre 2025 ;Condamner Madame [Z] [I] à payer à la SA ONV une indemnité mensuelle d’occupation de 626,29 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Condamner Madame [Z] [I] à payer à la SA [Adresse 8] et à la SA ONV, chacune, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;Condamner Madame [Z] [I] aux dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM VIVEST précise que la locataire ne règle pas régulièrement les loyers et qu’elle n’a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Elle précise avoir vendu le 13 décembre 2024 l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué, à la SA ONV. Elle précise que le SA ONV n’est entrée en jouissance du bien que le 31 décembre 2024 et qu’en outre le protocole de coopération signé entre les parties le 28 novembre 2024 lui donne notamment pour mission d’assurer la gestion locative du bien immobilier.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 03 avril 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l’audience du 02 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

En défense, Madame [Z] [I], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

Elle était néamoins présente à l’audience du 03 avril 2025 à laquelle elle a précisé avoir réglé son loyer régulièrement jusqu’en 2020 puis avoir été placée en invalidité. Elle indique être en incapacité de payer la dette locative. Elle a précisé avoir repris ponctuellement le paiements des loyers auprès de la SA d’HLM VIVEST.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 décembre 2025 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la SA ONV :

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il résulte de l’acte notarié en date du 13 décembre 2024 que la SA [Adresse 9] a vendu à la SA ONV l’immeuble sis [Adresse 3] au sein duquel se trouve l’appartement pris en location par Madame [Z] [I].

Ledit acte prévoit que l’acquéreur aura la jouissance des biens immobiliers ainsi acquis à compter du 31 décembre 2024 à 23h59.

L’intervention volontaire de la SA ONV, propriétaire de l’immeuble depuis 13 décembre 2024 avec une entrée en jouissance le 31 décembre 2024, est donc recevable.

Sur la qualité à agir de la SA d’HLM VIVEST pour la période postérieure à la vente :

Il est constant que la SA d'[Adresse 10] était la propriétaire de l’immeuble loué jusqu’au 13 décembre 2024.

Il résulte néanmoins tant de l’acte notarié du 13 décembre 2024, que des articles 9 et 15 du proptocole de coopération signé entre la SA d’HLM VIVEST et la SA ONV le 28 novembre 2024, que la SA [Adresse 9] a conservé, à compter du transfert de jouissance intervenu le 31 décembre 2024, la gestion locative de l’immeuble sis [Adresse 4], dont notamment les missions de recouvrement et de perception des loyers dus.

La SA VIVEST a donc qualité pour agir à l’encontre de la locataire pour le recouvrement de la dette locative.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 17 juillet 2024, et une copie a été notifiée à la Caisse des Allocations Familiales le 23 juin 2021, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 20 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 5) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 17 juillet 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 19527,03 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SA d’HLM VIVEST produit un décompte aux termes duquel Madame [Z] [I] lui doit , après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 31760,61 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtée au 31 décembre 2024, date d’entrée en jouissance du nouveau propriétaire du logement.

Madame [Z] [I], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [Z] [I] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 31 760,61 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19 527,03 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [Z] [I] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [Z] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [Z] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [Z] [I] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [Z] [I] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 18 septembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 393,39 euros outre 94,60 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail, étant relevé que, au mois d’août 2025, le loyer mensuel charges incluses s’élevait à la somme de 626,29 euros.

Cette indemnité d’ccupation sera due à la SA d’HLM VIVEST jusqu’au 31 décembre 2024, puis à la SA ONV à compter du 1er janvier 2025.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [Z] [I] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 31760,61 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 18 septembre 2024.

La SA d’HLM VIVEST et la SA ONV seront par ailleurs déboutées de leur demande de condamnation de Madame [Z] [I] au paiement de la somme de 309,45 euros correspondant aux indemnités d’occupations échues au 24 septembre 2025 alors que celles-ci sont comprises dans la somme de 31 760,61 euros à laquelle la locataire est déjà condamnée.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [Z] [I] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de l’assignation du 19 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 décembre 2024, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Z] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SA [Adresse 8] et à la SA ONV la somme de 125 euros chacune, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE (ONV) ;

DISONS que la SA d’HLM a qualité pour agir pour la période postérieure à la vente du bien immobilier intervenue le 13 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 octobre 2006 entre la SA [Adresse 8] et Madame [Z] [I] concernant le logement situé [Adresse 4], à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [Z] [I] à payer à la SA D’HLM VIVEST la somme de 31760,61 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 19527,03 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [Z] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA d’HLM VIVEST pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [Z] [I] à payer à la SA d’HLM VIVEST pour la période du 18 septembre 20254 au 31 décembre 2024, et à payer à la SA ONV pour la période débutant le 1er janvier 2025, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 393,39 euros augmentée de 94,60 euros outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 31760,61 euros outre intérêts à laquelle Madame [Z] [I] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 18 septembre 2024et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de l’assignation en référé du 19 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à la SA d’HLM VIVEST et à la SA ONV la somme de 125 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge