AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00287 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLX5

Minute JCP n° 2025/505

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. MF PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e GONDER Frédéric, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [X] [Y]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 10 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [S] [U] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux époux [Y] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 mars 2022, la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [V] [Y] et à Madame [X] [Z] épouse [Y] un bail d’habitation sur un logement situé entrée 1, au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [7] (57) moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 50 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [V] [Y] et à Madame [X] [Z] épouse [Y] le 2 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.317,30 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié à Monsieur [V] [Y] et à Madame [X] [Z] épouse [Y] le 26 mars 2025, et enregistré au greffe le 23 mai 2025, la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal les a assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 10 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 834 du Code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, R. 213-9-4 et R. 213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir,

Mais d’ores et déjà,

— CONSTATER la résiliation de leur bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— CONSTATER qu’ils sont occupants sans droit ni titre ;

— ORDONNER leur expulsion de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 4] ;

— LES CONDAMNER solidairement au paiement d’une provision portant sur la somme de 3.442,20 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— LES CONDAMNER solidairement au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par aux en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros ;

— LES CONDAMNER solidairement en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte enregistré au greffe le 7 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, s’en est référée à ses écritures, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] n’étant ni présents ni représentés bien que régulièrement assignés par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 25 septembre 2025 prorogé au 29 octobre 2025, puis prorogé au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire stipulée en son article VIII qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 2 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.317,30 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit à la date du 3 mars 2025 à 0 heure.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 3 mars 2025, partant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter de cette même date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SCI MF PATRIMOINE poursuit paiement de la somme totale de 3.442,20 euros selon décompte de créance dont la teneur est reproduite en ses écritures.

Le présent Juge relève en premier lieu qu’il résulte des termes du décompte actualisé à la date de la délivrance de l’assignation que la demanderesse poursuit paiement de la somme totale de 202,55 euros se décomposant en celle de 141,84 euros au titre de débours et de 60,71 euros au titre des frais de procédure en cours.

Or, alors que les débours et frais de procédure ne sauraient s’analyser en une dette locative, il s’ensuit que la demande en paiement formée de ce chef ne saurait prospérer.

Ensuite, alors que Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] sont redevables du paiement du loyer et des charges en leur qualité de locataire jusqu’à la date à laquelle le bail s’est trouvé résilié de plein droit, ainsi jusqu’à la date du 2 mars 2025 incluse, pour n’être redevables à compter du 3 mars 2025 en leur qualité d’occupants sans droit ni titre que d’une indemnité d’occupation, qui emprunte une nature distincte, il convient de considérer d’une part que pour ce qui concerne le mois de mars 2025, ils sont redevables à l’égard de leur bailleur non du montant du loyer et des charges calculé sur la totalité du mois dont s’agit mais seulement de leur montant calculé prorata temporis sur la période du 1er mars 2025 au 2 mars 2025, soit de la somme de 41,55 euros calculée comme suit : 644,01 euros / 31 jours x 2 jours.

En l’état du même décompte, la demanderesse est ainsi fondée à poursuivre paiement au titre de l’arriéré locatif de la somme totale de 2.637,19 euros (soit 3.442,20 euros – 202,55 euros au titre des débours et frais de procédure – 644,01 euros au titre des loyers et charges du mois de mars 2025 + 41,55 euros au titre du loyer et des charges du 1er mars 2025 et 2 mars 2025).

Ensuite, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent par hypothèse aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

Il convient donc de considérer que Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] restent redevables, en l’occurrence solidairement tant en vertu de la clause de solidarité qu’en vertu de leur statut marital, en ce qu’ils sont mariés, conformément aux dispositions de l’article 220 du Code civil, de la somme totale de 2.637,19 euros selon décompte de créance arrêté à la date du 26 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2025 inclus.

Dès lors, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] seront solidairement condamnés à titre provisionnel à payer à la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 2.637,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme de 1.317,30 euros et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal au titre de l’arriéré locatif sera rejeté.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] n’ont pas comparu à l’audience, de sorte que leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] sont par principe redevable, en l’occurrence solidairement en ce qu’ils sont mariés, conformément aux dispositions de l’article 220 du Code civil, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, soit à compter du 3 mars 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 644,01 euros représentant le montant du montant du loyer augmenté de l’acompte provisionnel mensuel sur charges à la date de la résiliation telle que constatée du bail, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont sont redevables le cas échéant les défendeurs à compter du 3 mars 2025 est calculée prorata temporis au titre du mois de mars 2025 et le dernier mois, dès lors que les mêmes en sont redevables jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 3 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 644,01 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner solidairement à titre provisionnel, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] à payer à la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal à compter du 3 mars 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 644,01 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 d’un montant de 177,97 euros, de l’assignation du 26 mars 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 mars 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y], étant tenus aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 4 mars 2022 entre la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] en leur qualité de preneur et concernant le logement situé entrée 1, au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [7] (57), sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 3 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] à payer à la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 2.637,19 euros (deux mille six cent trente-sept euros et dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme de 1.317,30 euros (mille trois cent dix-sept euros et trente centimes) et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal au titre de l’arriéré locatif ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et de Madame [X] [Z] épouse [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement à usage d’habitation entrée 1, au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [V] [Y] et à Madame [X] [Z] épouse [Y] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 3 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 644,01 euros (six cent quarante-quatre euros et un centime) par mois ;

CONDAMNE en conséquence solidairement à titre provisionnel Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] à payer à la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal à compter du 3 mars 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 644,01 euros (six cent quarante-quatre euros et un centime) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] à payer à la SCI MF PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Z] épouse [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 d’un montant de 177,97 euros, de l’assignation du 26 mars 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 mars 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 14 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président