AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFXX

Minute JCP n° 410 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI LEOLYNE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Suzan OGUZ AKYOL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [C]

demeurant [Adresse 2] (MOSELLE)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e OGUZ AKYOL (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 janvier 2024 , la S.C.I. LEOLYNE, a consenti à Monsieur [H] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 495 euros ainsi que 25 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.C.I. LEOLYNE a fait signifier à Monsieur [H] [C] le 5 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.140 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025 remis à étude , la S.C.I. LEOLYNE a fait assigner Monsieur [H] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

La S.C.I. LEOLYNE, représentée par conseil, se réfère à son assignation et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

– Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

– Débouter Monsieur [H] [C] de toute demande de délai ;

– Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] ;

– Condamner Monsieur [H] [C] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2340 euros suivant décompte du mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– Condamner Monsieur [H] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

– Condamner Monsieur [H] [C] à payer au demandeur à titre de provision, le montant de 10% sur les loyers et indemnités d’occupation dus, montant arrêté au mois de décembre 2024 à 156,60 euros, outre 10% sur la valeur locative de 520 euros soit 52 euros par mois sur les indemnités d’occupation à échoir à compter de janvier 2025 jusqu’à son expulsion ;

– Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [H] [C] de corps et de biens ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique de l’immeuble qu’il occupe à [Adresse 3] ce sous peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

– Condamner Monsieur [H] [C] à payer à la S.C.I. LEOLYNE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Monsieur [H] [C] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la notification à la CCAPEX et le coût de l’exécution provisoire.

En défense, Monsieur [H] [C] , quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a ensuite été prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 5 septembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 février 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 5 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 5 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.140 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 novembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.C.I. LEOLYNE produit un décompte actualisé au mois de mai 2025 aux termes duquel Monsieur [H] [C] lui doit la somme de 2.340 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mai 2025.

Monsieur [H] [C], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [H] [C] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. LEOLYNE la somme de 2.340 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1140 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [H] [C] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [H] [C] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [H] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [H] [C] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [H] [C] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur [H] [C] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 6 novembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 495 euros outre 25 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [H] [C] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2.340 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 6 novembre 2024 .

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI LEOLYNE sollicite la condamnation de Monsieur [C] à lui verser la somme de 156,60 euros outre 52 euros par mois sur les indemnités d’occupation à échoir à compter de janvier 2025 jusqu’à son expulsion au titre d’une indemnité conventionnelle de 10%.

Aucune clause du contrat de bail ne prévoit l’application d’une telle pénalité.

En tout état de cause, aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, "est réputée non écrite toute clause :

[…] i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En application de ce texte, aucune pénalité ne peut être mise à la charge du locataire en cas de non réglement des échéances à leur terme.

En conséquence, la demande à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [H] [C], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 5 septembre 2024, de l’assignation du 3 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 5 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [C], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.C.I. LEOLYNE la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Monsieur [H] [C].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 18 janvier 2024 entre la S.C.I. LEOLYNE et Monsieur [H] [C] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [H] [C] à payer à la S.C.I. LEOLYNE la somme de 2.340 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 sur la somme de 1140 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Monsieur [H] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.C.I. LEOLYNE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice , le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [H] [C] à payer à la S.C.I. LEOLYNE une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 495 euros augmentée de 25 euros à compter du 6 novembre 2024 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 2.340 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [H] [C] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 6 novembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] à payer à la S.C.I. LEOLYNE la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 5 septembre 2024, de l’assignation en référé du 3 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 5 février 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière La vice-présidente