AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00571 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTGT

Minute JCP n° 245/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [H]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [I] [M] [O]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GASSE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 juin 2023 prenant effet le 7 juin 2023, la S.A. [H] a consenti à Mme [I] [M] [O] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 482,90 euros outre 162,29 euros de provision sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. [H] a fait signifier à Mme [I] [M] [O] le 24 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1083,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025 remis à étude, la S.A. [H] a fait assigner Mme [I] [M] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Mme [I] [M] [O] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique ;Condamner Mme [I] [M] [O] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2167,41 euros suivant arrêtés au 31 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 256,92 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde ; Condamner Mme [I] [M] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 682,38 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; Condamner Mme [I] [M] [O] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [I] [M] [O] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est éxécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, la S.A. [H] précise que la locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026 .

À l’audience, la S.A. [H] représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Par courrier reçu au tribunal judiciaire de Metz le 3 mars 2026, la S.A. [H] a transmis les justificatifs annoncés à l’audience soit l’avis d’échéance du mois de décembre 2025, et le décompte actualisé au 26 février 2026 actualisant la dette locative à la somme de 9484,80 euros.

En défense, Mme [I] [M] [O], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 24 mars 2025, et par lettre recommandée avec accusé de reception reçue le 20 mars 2025, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs de la locataire, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 19 septembre 2025.

L’assignation a été notifiée le 25 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prévoit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 24 mars 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 083,36 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. [H] produit un décompte actualisé au 26 février 2026 aux termes duquel Mme [I] [M] [O] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de : 9484,80 – ( 88,34 ( coût du commandement de payer) + 299,32 ( coût de l’assignation)) = 9097,14 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Madame [I] [M] [O], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Mme [I] [M] [O] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la S.A. [H] la somme de 9097,14 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 256,92 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Mme [I] [M] [O] n’a pas comparu à l’audience, sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées; le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Mme [I] [M] [O] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [I] [M] [O] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Mme [I] [M] [O] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme [I] [M] [O] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 25 mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 682,38 euros par mois à la date de l’assignation. Le montant sera révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [I] [M] [O] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 9 097,14 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 mai 2025.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

Mme [I] [M] [O], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 24 mars 2025, de l’assignation du 19 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 septembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [I] [M] [O], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.A. [H] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [I] [M] [O].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 5 juin 2023 prenant effet le 7 juin 2023 entre la S.A. [H] et Mme [I] [M] [O] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mai 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [I] [M] [O] à payer à la S.A. [H] la somme de 9 097,14 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 256,92 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Mme [I] [M] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Mme [I] [M] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [I] [M] [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. [H] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [I] [M] [O] à payer à la S.A. [H] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 682,38 euros à la date de l’assignation, outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 9 097,14 euros outre intérêts à laquelle Mme [I] [M] [O] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 25 mai 2025 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS Mme [I] [M] [O] à payer à la S.A. [H] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [I] [M] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 4 mars 2025, de l’assignation et de sa notification préfectorale ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente