AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 FEVRIER 2026

N° RG 25/00436 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPRA

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [E] [P]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 24 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GASSE (par LS) + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [P] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2023, la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur « [W] » apparaissant prénommé [R] [E] [P] un bail d’habitation sur un logement (porte n°402) situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57) moyennant un loyer mensuel de 313,47 euros outre 8,25 euros au titre des accords collectifs et 101,28 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal a fait signifier le 16 janvier 2025 à Monsieur [R] [E] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 000 euros outre d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025 à Monsieur [R] [E] [P] et enregistré au greffe le 25 juillet 2025, la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 24 novembre 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

Vu l’urgence,

CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux par Monsieur [R] [E] [P] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;CONDAMNER Monsieur [R] [E] [P], locataire, au paiement de :à titre provisionnel, la somme de 2 376,48 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 30 avril 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 16 janvier 2025) sur la somme de 750 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme mensuelle de 533,31 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025 au cours de laquelle la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal représentée par son conseil s’en est référée à ses écritures, Monsieur [R] [E] [P] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 26 janvier 2026 prorogé au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail portant sur le logement à usage d’habitation conclu entre les parties le 28 septembre 2023 contient une clause résolutoire stipulée en son article 6 qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 16 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme totale due en principal de 2 000 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 mars 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 28 septembre 2023 est intervenue de plein droit à cette date.

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 17 mars 2025, Monsieur [R] [E] [P] détient depuis cette même date la qualité d’occupant sans droit ni titre, de sorte que son expulsion du logement à usage d’habitation sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [R] [E] [P] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA VILOGIA sollicite la condamnation du défendeur en la cause à lui payer la somme de 2 376,48 euros selon décompte arrêté à la date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Le Tribunal relève que la demanderesse ne saurait légitimement poursuivre paiement au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’il résulte du décompte produit en pièce n°2, de la somme de 147,66 euros qui apparaît correspondre, selon libellé y précisé, au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré au défendeur, alors que telle demande en paiement relève des dépens, et sera examinée à ce titre, ainsi au demeurant que la demanderesse le sollicite par ailleurs.

Il s’ensuit que, déduction faite de la somme de 147,66 euros, le défendeur n’est redevable que de la somme de 2 228,82 euros selon décompte arrêté à la date du 19 mai 2025.

A cet égard, le Tribunal observe que le défendeur, qui n’a pas comparu, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester l’existence comme le quantum de telle dette.

Il convient donc de considérer que Monsieur [R] [E] [P] reste donc redevable de la somme totale de 2 228,82 euros à l’égard de la SA VILOGIA selon décompte de créance arrêté à la date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [R] [E] [P] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal la somme de 2 228,82 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation afférents au logement à usage d’habitation selon décompte arrêté à la date du 19 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 750 euros ainsi que sollicité à compter du 16 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation sera rejeté.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 17 mars 2025 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [R] [E] [P] est redevable à l’égard de la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 17 mars 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 17 mars 2025, au regard du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit non à la somme sollicitée de 533,31 euros mais à celle de 532,76 euros dès lors qu’il résulte du décompte de créance produit au dossier que telle somme correspond au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges au titre du mois de mars 2025, étant précisé que contrairement à ce qui est sollicité, l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour du mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation, soit à la somme de 532,76 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [E] [P] à payer à la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal à compter du 17 mars 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 532,76 euros, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges afférents au logement à usage d’habitation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme totale de 2 228,82 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [R] [E] [P] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 17 mars 2025.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des indemnités d’occupation par la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [R] [E] [P], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 janvier 2025 d’un montant de 134,79 euros, le coût de l’assignation du 17 juillet 2025, et de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [R] [E] [P], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 septembre 2023 entre la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [R] [E] [P] en sa qualité de preneur et concernant le logement (porte n°402) situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 28 septembre 2023 et portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 17 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [E] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement (porte n°402) situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [R] [E] [P] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [E] [P] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [R] [E] [P] à payer à la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal la somme de 2 228,82 euros (deux mille deux cent vingt-huit euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation afférents au logement à usage d’habitation selon décompte arrêté à la date du 19 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) à compter du 16 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation, soit à la somme de 532,76 euros (cinq cent trente-deux euros et soixante-seize centimes) par mois, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Monsieur [R] [E] [P] à payer à la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal à compter du 17 mars 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 532,76 euros (cinq cent trente-deux euros et soixante-seize centimes), outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges afférents au logement à usage d’habitation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme totale de 2 228,82 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [R] [E] [P] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 17 mars 2025 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des indemnités d’occupation par la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] [P] à payer à la SA VILOGIA prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 janvier 2025 d’un montant de 134,79 euros, le coût de l’assignation du 17 juillet 2025, et de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 juillet 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 9 FÉVRIER 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffier.

Le Greffier Le Juge