Minute n° 26/230

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2024/00592

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KSLV

JUGEMENT DU 26 MARS 2026

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur, [N], [G] né le 21 Décembre 1989 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Magali ARTIS, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302

DEFENDERESSES :

LA S.A.S. NBL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Rémi CORNEUX de la SCP CBF, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B101, Maître Cathy WIDMAIER, avocat au barreau de STRASBOURG

******

LA SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT, Notaires Associés (anciennement dénommée S.C.P. BOUL, [H] NOTAIRES ASSOCIES), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

Maître, [R], [H], Notaire associée de la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT, Notaires Associés, exerçant, [Adresse 3]

représentés par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C 300

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 22 janvier 2026 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 28 février 2020, Monsieur, [N], [G] signait un compromis de vente afin d’acquérir un appartement d’un immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 2] de l’indivision, [T].

Selon un mandat du 21 janvier 2020, l’agence immobilière GUY HOQUET à, [Localité 3], exploitée par la société par actions simplifiée NBL IMMOBILIER SASU, rédacteur de l’acte, réalisait la vente pour un prix de 216 000 euros.

Le 30 juillet 2020, le compromis de vente était réitéré sous la forme authentique pardevant Maître, [R], [H], notaire associée de la société civile professionnelle BOUL, [H] NOTAIRES ASSOCIES, située à, [Localité 2].

Postérieurement à la vente, le syndic de copropriété mandatait la société DIMS BATI afin de procéder à un diagnostic au sujet de la présence d’amiante dans les parties communes.

Le syndic de copropriété missionnait un bureau d’études, la société BET HUGUET, pour la réfection de la toiture amiantée de l’immeuble.

Le 06 juillet 2023, l’assemblée générale des copropriétaires votaient à l’unanimité la réalisation des travaux de réfection de la toiture aux fins de la remplacer.

Monsieur, [N], [G] payait la somme de 22 288,75 euros au regard de sa quote-part dans la copropriété afin de procéder aux travaux.

Dans ces conditions, M., [G] mettait vainement en demeure la société par action simplifiée NBL IMMOBILIER, la société civile professionnelle, [R], [H] et Aurélie CONRADT, NOTAIRES ASSOCIES, et Maître, [R], [H] les 02 et 05 août 2022 afin de demander la prise en charge des travaux nécessaires et d’adresser des déclarations de sinistre à leur assureur de responsabilité civile professionnelle.

En conséquence, Monsieur, [N], [G] les a assignés devant le Tribunal judiciaire de METZ pour obtenir l’indemnisation de son préjudice fondée sur des manquements allégués à leurs obligations de conseil et de mise en garde.

2°) LA PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice signifiés les 21 et 22 février 2024, déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 05 mars 2024, Monsieur, [N], [G] a constitué avocat et a assigné la société par action simplifiée (SAS) NBL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, la société civile professionnelle (SCP) BOUL, [H] NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal et Maître, [R], [H], devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SCP de notaires BOUL, [H] NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal et Maître, [R], [H], notaire, ont constitué avocat par acte notifié par RPVA le 06 mars 2024.

La SAS NBL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 15 avril 2024 rectifié le 28 mai 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026, puis mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées au RPVA le 31 mars 2025, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, Monsieur, [N], [G], demande au tribunal au visa des articles L 1334-13 et R 1334-29-7 du code de la santé publique, de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, et de l’article 1240 du code civil :

— JUGER les prétentions de Monsieur, [N], [G] recevables et bien fondées ;

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions de Maître, [R], [H], de la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT NOTAIRES ASSOCIES et de la SAS NBL IMMOBILIER ;

— CONDAMNER in solidum, ou à défaut solidairement, Maître, [R], [H], la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT NOTAIRES ASSOCIES et la SAS NBL IMMOBILIER à la somme de 27 034,69 euros en faveur de Monsieur, [N], [G], à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure, en date du 05 août 2022 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— ORDONNER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER in solidum, ou à défaut solidairement la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT NOTAIRES ASSOCIES et la SAS NBL IMMOBILIER au paiement de la somme de 5000 euros, au titre des frais irrépétibles, pour la présente instance ;

— CONDAMNER in solidum, ou à défaut solidairement la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT NOTAIRES ASSOCIES et la SAS NBL IMMOBILIER aux entiers dépens de fond.

M., [G] entend engager la responsabilité civile de la SAS NBL IMMOBILIER pour manquement à son obligation d’information et de mise en garde.

Par des conclusions n°2, notifiées au RPVA le 06 décembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, la société par actions simplifiée NBL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal de :

A titre principal,

— CONSTATER que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile de la société NBL IMMOBILIER ne sont pas réunies ;

— DEBOUTER Monsieur, [G] et toutes parties de l’ensemble de leurs fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société NBL IMMOBILIER ;

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que la part de responsabilité de la société NBL IMMOBILIER ne peut excéder 20 % ;

— DIRE ET JUGER que le préjudice de Monsieur, [G] sera limité aux travaux de désamiantage ;

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que le montant mis à la charge de la société NBL IMMOBILIER ne saurait excéder la somme de 455,76 euros ;

En tout état de cause,

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur, [G] à payer à la société NBL IMMOBILIER la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur, [G] aux entiers frais et dépens.

Par des conclusions responsives n°3, notifiées au RPVA le 26 août 2025, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, la société civile professionnelle, [R], [H] et Aurélie CONRADT, NOTAIRES ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, ainsi que Maître, [R], [H] demandent au tribunal de :

— DIRE la demande an tant que dirigée à l’encontre de la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT, NOTAIRES ASSOCIES et de Maître, [R], [H], mal fondée ;

En conséquence,

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur, [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER Monsieur, [N], [G] à verser à la SCP, [R], [H] et Aurélie CONRADT, NOTAIRES ASSOCIES et de Maître, [R], [H] une somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur, [N], [G] en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, M., [N], [G] fait valoir que l’agence GUY HOCQUET de METZ a manqué à ses obligations d’information lui causant un préjudice. Il observe que, lors de la signature de l’avant-contrat, l’agence immobilière, rédactrice de l’acte, se contente d’indiquer qu’il n’y a pas de présence d’amiante dans les parties communes de l’immeuble, conformément au dossier technique amiante (DTA) en date du 2 mars 2005. Il relève ainsi que l’agence GUY HOCQUET n’a pas précisé au demandeur que le dossier technique d’amiante était obsolète et non conforme aux dispositions des articles L 1334-13 et R 1334-29-7 du code de la santé publique et à l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation à compter du 1er janvier 2013 relatifs à la réglementation en matière d’amiante.

M., [G] soutient que l’agence immobilière aurait dû l’avertir que la copropriété était en infraction avec la réglementation en vigueur et que la transaction immobilière comportait un risque financier important, de sorte qu’il aurait dû être mis en garde par l’agence avant d’acquérir le bien.

En défense, la SAS NBL IMMOBILIER répond que la responsabilité civile de l’agence ne peut être engagée au visa des articles 1240 et 1241 du code civil puisqu’elle n’a commis aucune faute. La défenderesse fait valoir que la décision de procéder à la recherche d’amiante dans les parties communes appartient au seul syndicat des copropriétaires. Elle relève que l’agence a transmis toutes les informations en sa possession à l’acquéreur M., [G] avec le diagnostic et le carnet d’entretien, de sorte qu’elle n’a commis aucun manquement. Elle ajoute que l’obligation d’information à laquelle elle est tenue est une obligation de moyens et non de résultat.

Aussi, la SAS NBL IMMOBILIER observe qu’au moment de la signature de l’acte de vente, M., [G] pouvait soit demander la régularisation de la situation au syndic, soit acquérir le bien en l’état, de sorte que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pourrait être engagée puisqu’il a décidé d’acquérir le bien en l’état.

M., [G] considère que c’est au professionnel de remettre et d’expliciter les documents transmis au particulier, néophyte en la matière, afin de le conseiller, notamment sur la fixation du prix d’achat. Il ajoute qu’il ne disposait que des seules informations remises par l’agence GUY HOCQUET.

La SAS NBL IMMOBILIER répond qu’il appartient aux clients de se renseigner et de veiller à ses intérêts personnels (Cass. Civ 1ère, 10 février 1987, n° 85-14.435) et que M., [G] n’a demandé aucune explication concernant les éléments transmis par l’agence.

Pendant la signature de l’acte de vente du 30 juillet 2020, le demandeur relève que le diagnostic technique d’amiante réalisé le 02 mars 2005 ne porte que sur les parties communes situées à l’intérieur de l’immeuble. Or, selon les arrêtés et la modification de l’annexe 13-9 du code de la santé publique, la mission de repérage de l’amiante a été élargie puisqu’elle porte désormais sur les éléments extérieurs comprenant les toitures ou encore la façade.

M., [G] entend engager la responsabilité civile professionnelle de Maître, [R], [H] et de la SCP dans laquelle elle est membre associée.

Il soutient qu’il n’était pas en mesure d’émettre des réserves à ce sujet puisqu’il n’a pas obtenu des explications claires, de conseils et de mise en garde, par l’agent immobilier et par le notaire. A l’appui de ses prétentions, il soutient que, selon la jurisprudence, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (Cass. Civ 3e, 24 octobre 2019, n° 18-21.704 ; Cass. Civ 1ère, 13 mars 2019, n° 18-11.204).

La SCP BOUL, [H] et Maître, [H] font valoir qu’ils n’ont commis aucune faute de sorte que leurs responsabilités ne peuvent être engagées. Les notaires observent que la société a bien mentionné les diagnostics techniques obligatoires et a précisé que le diagnostic concernant les parties communes n’étaient plus à jour de sorte qu’il fallait mettre en demeure le syndicat des copropriétaires sans tarder. Dès lors, la société civile professionnelle conclut que le notaire n’a pas manqué à son devoir de conseil ou de mise en garde puisque M., [G] était informé de la situation.

S’agissant de ses préjudices, M., [G] fait valoir, qu’au vu des travaux de désamiantage réalisés, le préjudice subi est de :

— pour le lot n°1, honoraire de syndic inclus : 2 276,35 euros ;

— pour le lot n°2, honoraire du syndic inclus : 13 087,07 euros ;

— pour les honoraires de la maîtrise d’œuvre : 863,82 euros ;

— pour le montant de l’assurance dommages-ouvrage : 6 061,50 euros ;

Soit un total de 22 288,75 euros.

Il ajoute qu’il a réglé la somme de 27 034,68 euros au titre de cette opération, représentant plus de 12 % du prix de vente et demande ainsi le remboursement aux défendeurs de cette somme, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure en date du 05 août 2022.

La SAS NBL IMMOBILIER soutient qu’il n’existe, ni lien de causalité, ni préjudice. Elle fait valoir que M., [G] ne prouve pas son préjudice pécuniaire de sorte que celui-ci n’est pas constitué. Elle ajoute que M., [G] entend se faire rembourser les travaux de réfection de la toiture et les travaux de désamiantage, Or, celui-ci savait avant la vente que des travaux pour la toiture étaient prévus de sorte qu’il n’appartient pas à la SAS NBL IMMOBILIER de payer lesdits travaux.

La société défenderesse ajoute que, si la responsabilité de la société était engagée, celle-ci ne saurait excéder 20 %, soit une somme maximum de 455,76 au vu de la quote-part de 488/10000 du demandeur.

Le demandeur répond qu’il a été indemnisé à ce titre par les vendeurs à hauteur de 3000 euros et 945 euros, de sorte que cette information était sans lien avec le préjudice actuel subi, les travaux en réparation du dégât des eaux ne se confondant pas avec les travaux prévus pour le désamiantage.

Si les travaux de réfection de la toiture ne seraient pas indemnisés, M., [G] demande à ce que sa quote-part de copropriétaire soit entièrement supportée par l’agence GUY HOCQUET.

La défenderesse SCP BOUL, [H] NOTAIRES ASSOCIES et Maître, [R], [H] font valoir qu’il n’existe pas de lien de causalité puisque le premier compromis signé le 08 février 2020 vaut vente, que la société est étrangère à l’avant-contrat passé entre les parties et donc aux conditions financières de cette vente. Ces défenderesses ajoutent qu’il n’existe pas de lien entre la prétendue faute du notaire et le coût des travaux survenus dont M., [G] avait connaissance.

Concernant le préjudice de M., [G], la société civile professionnelle et Maître, [H] soutiennent que le demandeur prend en compte dans son préjudice l’ensemble des travaux de toiture, ceux déjà prévus et ceux pour le désamiantage, de sorte que ces deux catégories de travaux sont distinctes conformément au procès-verbal de l’assemblée générale du 06 juillet 2023. Elle ajoute que le demandeur savait que l’appartement avait subi un dégât des eaux et que des travaux de réfection pour la toiture étaient déjà prévus. Aussi, la SCP BOUL, [H] et Maître, [H] sollicitent un paiement d’une somme n’excédant pas 2 146,50 euros (prix des travaux de désamiantage) si leurs responsabilités étaient engagées. Elles relèvent également que le syndic a manqué à ses obligations de sorte que sa responsabilité devrait être engagée. Elles concluent que si leur responsabilité devaient être retenue, compte tenu du fait que les vendeurs de l’appartement M. et Mme, [T] ont transmis des diagnostics incomplets au notaire, alors le montant ne saurait être supérieur à 5 % des sommes exposées au titre du désamiantage.

La SAS NBL IMMOBILIER fait valoir qu’au regard de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire doit être écartée puisqu’en cas d’infirmation du jugement, les sommes pourraient être difficilement recouvrées.

Chacune des parties a présenté une demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA RESPONSABILITÉ DE L’AGENT IMMOBILIER

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 1241 du même code, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

La responsabilité de l’agent immobilier est délictuelle, lorsque ce dernier cause un dommage à un tiers, c’est-à dire une personne à laquelle il n’est pas lié par un contrat tel un acquéreur.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient ainsi à M., [G] de rapporter la preuve d’une faute de l’agent immobilier, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il ressort de l’acte sous seing privé signé le 28 février 2020 à, [Localité 3] que M., [X], [T], Mme, [K], [S] née, [T] et Mme, [W], [T] divorcée, [C], vendeurs, ont passé avec M., [N], [G], acquéreur, un compromis portant sur la vente d’un ensemble immobilier dénommé «, [Etablissement 1] » soumis au régime de la copropriété situé, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 2] (MOSELLE) cadastré section 13, N°, [Cadastre 1] ; Contenance 00ha04a45ca de sol maison.

Il ressort de cet acte que ledit compromis de vente a été réalisé avec le concours de Guy Hocquet METZ laquelle est exploitée par la SASU NBL IMMOBILIER.

L’agent immobilier a été mandaté par les vendeurs qui l’ont rémunéré.

Le compromis de vente en page 4 sur 15 comprend la clause suivante :

« Etat amiante

Le VENDEUR a produit un diagnostic amiante portant sur les parties privatives objet des présentes daté du 26 juin 2018, lequel est annexé aux présentes.

Cet état n’a pas repéré de présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante dans les biens.

Les contrôles effectués dans les parties communes de l’immeuble n’ont pas révélé la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante, ainsi qu’il résulte de la fiche récapitulative extraite du dossier technique Amiante constitué le 2 mars 2005 à l’occasion de ces contrôles, fiche remise par le syndic de l’immeuble et annexée aux présentes. »

Il ressort du dossier technique « amiante », de sa fiche récapitulative et de ses conclusions remis à l’acquéreur que la société ALIZE a effectué la visite des lieux le 02 mars 2005 en s’en tenant au bien en cause, au dégagement, à l’entrée, aux paliers des 1er, 2e, 3e, 4e et 5e étages.

Il s’avère cependant à partir des conclusions émises par la société DIM’S BATI, qui s’est rendue sur les lieux le 12 octobre 2020, telles que figurant dans son rapport du 12 novembre 2020, qu’ont été révélés des matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Ces derniers sont localisés dans la toiture principale de l’immeuble et dans les pans de toiture au niveau des façades (ardoises réalisées en fibres ciment). Par ailleurs, de l’amiante a été repérée dans la machinerie ascenseur, dans le dégagement sous-sol et deux placards situées en sous-sol.

La vente du bien immobilier de la cause a été reçue par acte authentique de Maître, [R], [H], notaire associé, membre de la SCP dénommée « Michel BOUL et, [R], [H], notaires associés », titulaire d’un office notarial à, [Localité 2], le 30 juillet 2020.

En tant que professionnel de l’immobilier, l’agent immobilier est soumis à un devoir de conseil.

Ce devoir de conseil de l’agent immobilier existe tant vis-à-vis de son mandant que de l’autre partie qui intervient à l’acte. Dans le cadre de son devoir de conseil, l’agent immobilier doit faire en sorte de renseigner l’ensemble des parties sur les conséquences que va entraîner la signature de l’acte.

Il doit être relevé que la présence d’amiante dans un bien immobilier représente un risque sanitaire important pour ses occupants. L’inhalation des fibres d’amiante peut déclencher diverses pathologies dont le cancer du poumon.

Selon l’article L. 1334-13 du code de la santé publique en vigueur à la date du compromis de vente, « Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. »

Selon l’article L. 271-4, « I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code. »

Selon l’article R. 1334-17 du code de la construction et de l’habitation, « Les propriétaires des parties communes d’immeubles collectifs d’habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante. »

L’obligation de réalisation d’un « Dossier Technique Amiante » (DTA) est spécifiée à l’article R1334-29-5 du code de la Santé Publique et les matériaux à rechercher sont précisés aux articles R1334-17 et R1334-18 du même code. L’arrêté du 21 décembre 2012 indique les « recommandations générales de sécurité » et le contenu de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante » indiqués à l’article R1334-29-5.

L’agent immobilier, en qualité de professionnel de l’immobilier, bien que n’étant pas un professionnel de la construction, est tenu d’une obligation d’information renforcée à l’égard des acquéreurs d’un bien immobilier concernant la présence d’amiante.

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée s’il n’a pas indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître.

En l’espèce, il ressort de l’analyse faite par la société ALIZE le 02 mars 2005 qu’elle était antérieure de près de quinze années par rapport à la date du compromis de vente du 28 février 2020 et que la législation avait changé au regard de la réglementation spécifique applicable en matière d’amiante depuis 2013 soit plusieurs années avant la vente projetée par M., [G].

La SAS NBL IMMOBILIER fait valoir que M., [G] savait que la toiture de l’immeuble était ancienne et que des travaux seraient nécessaires. Elle ajoute que « l’artisan a attiré son attention sur la présence éventuelle d’amiante en toiture. »

Cependant ces affirmations sont totalement contestées par le demandeur et la société défenderesse ne rapporte aucune preuve pour les étayer.

De toute manière, la présence d’amiante dans la toiture n’a pu être connue avec suffisamment de certitude qu’à partir d’un diagnostic postérieur à la vente de telle sorte qu’une telle argumentation est totalement inopérante.

La société NBL IMMOBILIER tire ensuite d’une clause de l’acte authentique la connaissance par M., [G] de l’existence d’amiante située dans la toiture.

Celle-ci se prévaut d’une clause indiquée en page 11 dudit acte qui mentionne :

« Il résulte également des informations transmises par le syndic de copropriété qu’un dégât des eaux est actuellement en cours au niveau de la toiture de l’immeuble. Le syndic de copropriété à fait diligenter une étude sur le toit de l’immeuble qui a fait apparaître que des travaux devront être réalisés. Ces travaux seront mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété dont la date reste à fixer.

Le syndic de copropriété a indiqué que la quote-part desdits travaux mise à la charge du propriétaire des lots objet des présentes sera de NEUF CENT QUARANTE CINQ EUROS (945,00 EUR).

Le VENDEUR et L’ACQUEREUR ont convenu à titre d’indemnisation forfaitaire et définitive que le VENDEUR verse ce jour à l’ACQUEREUR la somme de NEUF CENT QUARANTE CINQ EUROS (945,00 EUR) au titre de l’indemnisation dudit sinistre, pour solde de tout compte.

Le VENDEUR autorise expressément le notaire soussigné à prélever ladite somme sur le prix de vente et à la reverser à l’ACQUEREUR. L’ACQUEREUR lui en consent bonne et valable quittance. »

Cependant à partir d’une telle clause, qui est totalement silencieuse sur une présence d’amiante, et donne comme cause des travaux la survenance d’un dégât des eaux, la société NBL IMMOBILIER ne saurait sérieusement prétendre que M., [G] était informé de la présence d’amiante au moment de signer l’acte authentique de vente.

La société NBL IMMOBILIER se prévaut également de la clause mentionnée par le notaire en page 17 à savoir :

« Pour les parties privatives

Un état établi par AGENDA DIAGNOSTICS, avec siège à, [Localité 2],, [Adresse 6] le 26 juin 2018, accompagné de la certification de compétence, est annexé.

Cet état ne révèle pas la présence d’amiante dans les matériaux et produits des listes A ou B définis à l’annexe 13-9 du Code de la santé publique.

Pour les parties communes

Un diagnostic technique établi par ALIZE avec siège à, [Adresse 7] le 2 mars 2005 est annexé.

Les conclusions sont les suivantes : « Il n’a pas été repéré de matériaux ou produit contenant ou susceptible de contenir de l’amiante ».

Ce diagnostic porte seulement sur les points visés par le décret n" 2002-839 du 3 mai 2002.

Le rédacteur des présentes précise que le syndicat des copropriétaires devra être mis en demeure par le propriétaire de mettre à jour rapidement le diagnostic amiante par rapport aux nouvelles modalités issues des arrêtés de décembre 2012 et juin 2013. »

Cependant il ne ressort nullement de cette clause que le notaire, rédacteur d’acte, ait informé M., [G] au sujet des conséquences d’un diagnostic, annexé à son acte, ne permettant pas de détecter l’éventuelle présence d’amiante dans les parties communes et l’ait mis en garde sur les risques financiers que présentait l’acquisition d’un immeuble en l’absence d’un diagnostic plus récent que celui réalisé par la société ALIZE et ce, conformément à la réglementation en vigueur.

En outre il s’agit d’une simple observation, qui ne s’adresse pas au vendeur qui était tenu d’effectuer un diagnostic amiante à jour, et elle ne comprend aucun terme de nature à alerter l’acquéreur au sujet d’un quelconque danger dont il pourrait se déduire que M., [G] ait été dûment informé des risques encourus à consentir à l’acte de vente en l’absence d’un tel diagnostic récent.

Avec l’indication qu’il s’agissait d’une « mise à jour » susceptible d’être différée postérieurement à la vente, l’acquéreur a pu légitimement en tirer la conclusion, étant profane en la matière, qu’il s’agissait d’une simple formalité réglementaire sans grande conséquence.

S’il ne peut être fait grief à l’agent immobilier d’avoir ignoré l’existence de la présence d’amiante dans la toiture principale de l’immeuble et dans les pans de toiture au niveau des façades, cependant il lui appartenait d’informer M., [G] de ce que le dossier technique remis par les vendeurs, compte tenu de son ancienneté, n’était pas de nature à lui permettre de connaître l’exacte étendue du risque « amiante ».

L’agent immobilier ne pouvait, en raison de sa profession, ignorer le caractère incomplet du diagnostic mené en mars 2005 et la législation applicable qui est inhérente à toute vente immobilière alors que les modifications opérées par le décret n°2011-629 du 03 juin 2011 avaient étendu la mission de repérage de l’amiante aux éléments extérieurs dont les toitures, éléments sur lesquels il qui devait être établi la présence d’amiante.

Cette évolution de la législation était connue de l’agent immobilier ou, à tout le moins, il lui aurait dû la connaître.

La société NBL IMMOBILIER ne saurait se libérer de sa propre obligation d’information, qui est de moyens, en reportant sa responsabilité sur l’acquéreur qui est le créancier d’une telle obligation et non l’inverse. Celle-ci ne saurait non plus se décharger de sa responsabilité en invoquant une éventuelle faute du syndicat des copropriétaires ou du syndic de l’immeuble.

Dès lors, en n’alertant pas le candidat acquéreur sur le caractère incomplet du diagnostic amiante et sur les exactes conséquences susceptibles d’en découler, l’agent immobilier, rédacteur de l’offre d’achat, a manqué à son obligation d’infirmation et de conseil à l’égard de M., [G]. il engage sa responsabilité pour avoir commis une faute de négligence.

2°) SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent.

L’acquéreur recherche la responsabilité du notaire, lui reprochant de ne pas avoir attirer son attention sur les dangers d’une absence de DTA et sur le fait que la copropriété n’était pas à jour de ses obligations en la matière.

Cette action qui obéit au droit commun de la responsabilité quasi délictuelle suppose que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le notaire a annexé au compromis de vente un diagnostic amiante qui avait été établi antérieurement à la réglementation applicable et qui ne mettait notamment pas à la charge du diagnostiqueur une recherche approfondie de l’amiante.

S’agissant de la seconde faute que M., [G] reproche au notaire, la clause insérée en page 17 de son acte de vente l’a suffisamment informé de la carence de la copropriété au sujet de l’absence d’actualisation du diagnostic amiante par rapport aux nouvelles modalités issues des arrêtés de décembre 2012 et juin 2013.

Pour autant, comme le tribunal l’a déjà relevé, une telle clause n’est pas de nature pour le notaire à satisfaire à son devoir de mise en garde alors que, en l’espèce, eu égard à l’opération immobilière poursuivie par ses clients, il lui appartenait de les alerter sur les conséquences préjudiciables d’une renonciation à disposer d’un diagnostic « amiante » conforme à la législation en vigueur, seule manière de se libérer de son obligation à l’égard de M., [G].

Ainsi, Maître, [R], [H] s’est bornée à recevoir et à annexer à son acte un diagnostic relatif à l’amiante qui ne répondait pas aux exigences requises par la loi, sans réaliser l’inefficacité d’un tel diagnostic et en toute hypothèse en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur le fait qu’il pouvait en cas de découverte d’amiante après la vente être tenu d’avancer des fonds pour se conformer à la législation applicable en la matière.

S’il n’entre pas dans la mission du notaire instrumentaire d’analyser le dossier de diagnostic technique qu’il annexe à son acte, il doit au moins vérifier que ce diagnostic est efficace en ce qu’il répond aux exigences de la réglementation applicable, ce qui n’était pas le cas.

Or, en s’abstenant d’attirer l’attention du vendeur sur le fait que le diagnostic technique afférent à la présence d’amiante, était irrégulier pour ne pas répondre à la réglementation en vigueur et ne le prévenant pas des risques qu’il encourait, Maître, [H] a incontestablement commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Les fautes respectives commises par la SAS NBL IMMOBILIER et, d’autre part, la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT et Maître, [R], [H] ont contribué ensemble à la réalisation du dommage subi par M., [N], [G].

Il n’y a donc pas lieu de limiter la part de responsabilité de l’agent immobilier à 20% comme il le réclame dans son subsidiaire.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SAS NBL IMMOBILIER, la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT et Maître, [R], [H] à réparer les conséquences dommageables subies par M., [N], [G] en raison d’une vente immobilière réalisée en l’absence d’un dossier technique amiante (DTA) conforme à la législation applicable à la date de cette cession portant sur un immeuble situé dans un ensemble immobilier dénommé «, [Etablissement 1] » situé à, [Localité 2].

3°) SUR L’INDEMNISATION DES PREJUDICES

Le préjudice de l’acquéreur réside en l’espèce dans le coût intégral des travaux nécessaires pour supprimer l’amiante, qui ne pouvait lui être révélée par le rapport de la société ALIZE, de sorte que les deux responsables devront le supporter à raison de leurs fautes.

Il résulte de l’acte authentique rédigé le 30 juillet 2020 par Maître, [H] que, en raison de la clé de répartition, « charges 080 – gros œuvres », la quote-part à laquelle est tenu M., [G] se définit comme suit :

— Lot 402 : 443/10 000e

— Lot 502 : 31/10 000e

— Lot 8008 : 14/10 000e

Soit 488/10 000e.

La SAS NBL IMMOBILIER et les notaires contestent les demandes d’indemnisation présentées par M., [G].

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire concernant «, [Etablissement 1] » qui s’est déroulée le 06 juillet 2023 qu’ont été votés :

— les travaux de désamiantage lesquels ont été confiés à la société SLC pour un montant de 44.550 € TTC ;

— la rémunération du syndic à titre d’honoraires sur travaux de désamiantage pour un montant de 2146,50 € TTC.

Par ailleurs, M., [G] met en compte les travaux de changement de la toiture pour un montant total de 361348,68 € outre des frais d’installation de chantier et remplacement de la couverture pour 256.775,28 €. Il ajoute les honoraires du syndic mandaté pour lesdits travaux soit 11.340,91 € et des frais de souscription d’une assurance dommage ouvrage.

S’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 06 juillet 2023 que les travaux portant sur la toiture et ceux relatifs aux travaux de désamiantage ont été décidés à l’issue de votes distincts, cela est n’est nullement anormal s’agissant de résolutions différentes soumises à l’approbation des copropriétaires.

Il ne peut donc être tiré aucun enseignement de la présentation formelle du procès-verbal.

En revanche, il ressort des devis joints à la convocation de l’assemblée générale du 06 juillet 2023 établis par la société SLC et la société MN ENVIRONNEMENT que, en raison de la présence d’ardoises en fibre d’amiante, qui constituent la toiture, il apparaît nécessaire de déposer une telle couverture viciée et de la remplacer par une nouvelle toiture.

Ces devis sont corroborés par le dossier technique amiante de la société DIM 'S BATI, dont les parties défenderesses n’ont jamais remis en cause la fiabilité et le sérieux, dont il ressort que les toitures de l’immeuble, mais aussi les bardages et façades légères et les conduits en toiture et façade comprenaient de l’amiante.

Le désamiantage suppose donc le remplacement de la couverture de l’immeuble.

Les parties défenderesses n’apportent aucun élément probant pour justifier que, en l’absence d’un désamiantage, la toiture de l’immeuble aurait dû être remplacée et que cela aurait été connu de l’acquéreur, avant l’achat, ce qui est contredit par l’acte notarié qui ne mentionne qu’un dégât des eaux – évalué à 2022,72 € par la MAAF – et par le carnet d’entretien de l’immeuble qui ne prévoit pas de travaux spécifiques.

Dans ces conditions, M., [G] rapporte la preuve que les dépenses qu’il a exposées en rapport avec le coût des travaux de désamiantage et de changement de la toiture, tel qu’arrêté par l’assemblée générale du 06 juillet 2023, sont en lien de causalité certain et direct avec les fautes commises tant par l’agent immobilier et le notaire, en l’absence desquelles il n’aurait pas supporté un tel préjudice financier.

Il résulte de la situation de compte de la copropriété «, [Etablissement 1] » établie par la société FONCIA au 17 mars 2025 que le compte de M., [G] ne comprend aucun débit et il résulte des relevés du 1er janvier 2020 à cette date qu’il a réglé des sommes correspondant aux appels de provisions sur travaux pour le désamiantage et également pour le changement de toiture.

M., [G] justifie avoir acquitté une somme totale de 27034,69 € à ce titre, comme cela ressort des relevés de comptes émis par FONCIA à compter du premier appel de fonds de changement de toiture du 1er août 2023 jusqu’à l’appel de fonds sur travaux de désamiantage du 1er janvier 2024.

La réparation de M., [G] doit être intégrale.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum la SAS NBL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT prise en la personne de son représentant légal et Maître, [R], [H] à régler à M., [N], [G] la somme de 27.034,69 € à titre de dommages-intérêts outre intérêts légaux à compter du présent jugement, aucun motif ne justifiant de les calculer à partir du 05 août 2022.

4°) SUR LA CAPITALISATION DES INTERETS

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que la demande en est faite et qu’aucune disposition ne la prohibe, s’agissant de dommages-intérêts, il y a lieu de dire et juger que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

5°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS NBL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, et la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT, prise en la personne de son représentant légal, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’à régler chacune à M., [N], [G] la somme de 2500 € (soit 5000 € au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera relevé que le Tribunal n’a pas été saisi d’une demande à ce titre à l’encontre de Maître, [R], [H].

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SAS NBL IMMOBILIER et, d’autre part, la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT et Maître, [R], [H], de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 05 mars 2024.

La SAS NBL IMMOBILIER demande d’écarter l’exécution provisoire par application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire./ Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

Il résulte des informations contenues dans l’acte de vente que M., [G] exerce le métier d’analyste financier et qu’il a acquis un bien immobilier d’un prix de 216.000 €. Il règle ses charges de copropriété sans retard. Sa solvabilité est suffisante pour garantir la société défenderesse en cas d’appel. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SAS NBL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT prise en la personne de son représentant légal et Maître, [R], [H] à réparer les conséquences dommageables subies par M., [N], [G] en raison d’une vente immobilière réalisée en l’absence d’un dossier technique amiante (DTA) conforme à la législation applicable à la date de cette cession portant sur un immeuble situé dans un ensemble immobilier dénommé «, [Etablissement 1] » situé à, [Localité 2] ;

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNE in solidum la SAS NBL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT prise en la personne de son représentant légal et Maître, [R], [H] à régler à M., [N], [G] la somme de 27.034,69 € à titre de dommages-intérêts outre intérêts légaux à compter du présent jugement,

DIT ET JUGE que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SAS NBL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, et la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT, prise en la personne de son représentant légal, in solidum aux dépens ainsi qu’à régler chacune à M., [N], [G] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS NBL IMMOBILIER de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCP de notaires, [R], [H] et Aurélie CONRADT et Maître, [R], [H] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, laquelle n’a pas lieu d’être écartée.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 par Monsieur Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président