COUR D’APPEL DE [Localité 29]

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N° RG 22/01219 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NRRR

Pôle Civil section 2

Date : 23 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [H] [M] veuve [L], décédée

née le 11 Août 1928 à [Localité 26], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David GUYON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [I] [R]

né le 03 Mai 1962 à [Localité 30], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David GUYON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L]

né le 28 Octobre 1951 à [Localité 34] USA, demeurant [Adresse 20] – ESPAGNE

représenté par M^e Raymond bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Maximilien RIBES greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, greffier lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 23 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L] se sont mariés le 21 décembre 1963 sous le régime de la séparation de biens.

Monsieur [W] [L] est décédé le 30 décembre 1985, laissant Madame [H] [M] légataire universelle des biens aux termes de son testament olographe du 10 février 1972, déposé au rang des minutes notariales le 13 février 1986.

Madame [G] [D] épouse [L], mère de Monsieur [W] [L], était usufruitière du quart des biens de son fils, dont le patrimoine était notamment composé de différents bâtiments et parcelles situés à [Localité 33] ainsi que de deux lots situés à [Localité 28]. Elle est décédée le 25 janvier 1987, laissant Madame [H] [M] épouse [L] pleinement propriétaire notamment des parcelles suivantes cadastrées AO n°[Cadastre 24], AO n°[Cadastre 23], AO n°[Cadastre 25], AB n°[Cadastre 16], AB n°[Cadastre 17], AB n°[Cadastre 21], AB n°[Cadastre 22], AB n°[Cadastre 3], AB n°[Cadastre 4], AB n°[Cadastre 5], AB n°[Cadastre 6], AB n°[Cadastre 7], AB n°[Cadastre 8], AB n°[Cadastre 9], AB n°[Cadastre 10], AB n°[Cadastre 11], AB n°[Cadastre 12], AB n°[Cadastre 13], AB n°[Cadastre 14], AB n°[Cadastre 15].

Par acte notarié du 10 avril 1987, Madame [H] [M] a cédé la nue-propriété de l’ensemble des parcelles précitées, situées à [Localité 33] (34) à son neveu, Monsieur [B] [L], pour un total de 993.300 francs. Le paiement du prix a été stipulé comme suit : 111.300 francs versés le jour de la vente et la somme de 147.000 francs versée sous forme de six rentes annuelles de 1988 à 1993.

Madame [H] [M] épouse [L] et Monsieur [I] [R] ont assigné en responsabilité le notaire et par ordonnance du 07 décembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré les demandes irrecevables du fait de l’acquisition de la prescription.

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, Madame [H] [M] a conclu avec Monsieur [I] [R], son neveu, un bail d’habitation sur un logement non meublé qui était compris dans la succession de Monsieur [W] [L], situé au [Adresse 1] à [Localité 33] (34).

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2022, Madame [H] [M] et Monsieur [I] [R] ont fait assigner Monsieur [B] [L] en constat de l’inexécution de l’acte notarié du 10 avril 1987 et en paiement notamment de charges de grosses réparations.

Madame [H] [M] est décédée le 10 avril 2022. Selon testament olographe du 21 août 2019, enregistré par notaire le 23 août 2019, elle a déclaré instituer Monsieur [I] [R] comme son légataire universel.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 13 octobre 2022 et 20 mars 2023, Monsieur [B] [L] a fait délivrer à Monsieur [I] [R] un commandement de payer et de s’assurer avec rappel de la clause résolutoire ainsi qu’un congé de reprise du logement. Par assignation délivrée en Espagne le 31 octobre 2023, Monsieur [I] [R] a contesté le congé et signalé au Préfet l’état d’insalubrité du logement par courrier du 30 avril 2024. Par jugement du 06 mai 2025, le juge des contentieux et de la protection a prononcé un sursis à statuer dans l’attente de l’issue du présent litige.

***

Par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal a notamment ordonné la réouverture des débats et fait injonction aux parties d’avoir à conclure sur les motifs d’irrecevabilité soulevés d’office.

Selon ordonnance du 13 mars 2025, le juge de la mise en état, compte tenu de l’avancement du dossier, a décidé que les fins de non-recevoir seraient examinées par la formation de jugement au fond.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, Monsieur [I] [R] sollicite notamment :

— REJETANT toutes conclusions, fins et demandes adverses,

— A TITRE PRINCIPAL

* JUGER que Madame [M] a acquis la pleine propriété des biens immobiliers sis sur le territoire de la Commune de [Localité 31] cadastrés Section AO n°[Cadastre 24], Section AO n°[Cadastre 23], Section AO n°[Cadastre 25], Section AB n°[Cadastre 16], Section AB n°[Cadastre 17], Section AB n°[Cadastre 21], Section AB n°[Cadastre 22], Section AB n°[Cadastre 3], Section AB n°[Cadastre 4], Section AB n°[Cadastre 5], Section AB n°[Cadastre 6], Section AB n°[Cadastre 7], Section AB n°[Cadastre 8], Section AB n°[Cadastre 9], Section AB n°[Cadastre 10], Section AB n°[Cadastre 11], Section AB n°[Cadastre 12], Section AB n°[Cadastre 13], Section AB n°[Cadastre 14], Section AB n°[Cadastre 15] du fait de la prescription acquisitive ;

* JUGER que Madame [M] a interverti les titres en ne poursuivant pas Monsieur [L] pour obtenir le paiement de la nu propriété ;

* ORDONNER l’inscription des biens dont s’agit dans la succession de Madame [M] ;

* ENJOINDRE à l’étude notariale de son choix de retranscrire le jugement au registre des hypothèques territorialement compétent ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE :

*JUGER que l’action en résolution de la vente de Madame [M] est recevable ;

* JUGER que l’action en résolution de la vente de Monsieur [R] est recevable ; * JUGER que l’acte notarié de 1987 est résolu par le non règlement par Monsieur [L] des sommes résultant du paiement de la nu propriété ;

* ORDONNER l’inscription des biens dont s’agit dans la succession de Madame [M] ;

* ENJOINDRE à l’étude notariale de son choix de retranscrire le jugement au registre des hypothèques territorialement compétent ;

— A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

* CONDAMNER [B] [L] à payer la somme de 181.236,75 euros avec capitalisation de ses intérêts à compter de la proposition de règlement amiable formée le 31 mai 2021 ;

* CONDAMNER Monsieur [B] [L] à la prise en charge des grosses réparations et sommes suivantes :

—  103.355,42 euros au titre de la réfection de la toiture de l’abbaye ;

—  20.000 euros au titre de la taxe foncière ;

—  2.447, 50 euros au titre de la réparation de la reprise et du remplacement de pierres de jambage d’une grande ouverture sur cour ;

—  14.300, 50 euros au titre de la réparation de la porte cochère ;

—  60, 50 euros au titre d’une réparation d’une canalisation ;

—  927, 82 euros au titre des factures d’eau annuelle ;

—  816 euros au titre de travaux d’entretien du jardin ;

—  438,02 euros au titre d’une installation de ligne électrique ;

—  981,20 euros au titre de la réparation du portail de la Cour ;

—  750 euros TTC au titre de la prestation de l’architecte ;

—  23.308,79 euros au titre de l’assurance habitation depuis 2016 ;

—  13.851 euros au titre de la taxe habitation depuis 2016 ;

— Facture entretien jardin : 150 euros ;

— Entretien chaudière : 163 euros ;

— Taxe foncière 2022 : 3.285 euros ;

— Taxe sur l’eau : 29,65 euros + 28,70 euros ;

Soit la somme totale de 184.893,10 euros TTC, somme assortie du taux d’intérêt légal à compter du 31 mai 2021 et de la capitalisation de ces intérêts.

* CONDAMNER Monsieur [L] au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 10.000euros

* CONDAMNER Monsieur [L] au paiement de la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [M], et 2.500 euros pour la réparation du préjudice moral de Monsieur [R] ;

— EN TOUTES HYPOTHESE : CONDAMNER Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 juin 2025, Monsieur [B] [L] sollicite quant à lui :

À titre principal :

— Rejeter l’intégralité des demandes, moyens et prétentions de M. [I] [R] à l’encontre de M. [B] [L] ;

— Déclarer irrecevable la demande de M. [I] [R] tendant à la résolution à son profit de la vente réalisée par acte authentique du 10 avril 1987 entre feu Mme [H] [M] veuve [L] et M. [B] [L], à défaut de l’avoir publiée au service de publicité foncière de la situation des immeubles,

— Déclarer irrecevable comme prescrite et dépourvue de qualité à agir la demande de M. [I] [R] de voir prononcer la résolution de la vente et démembrement opérée le 10 avril 1987 entre feu Mme [H] [M] veuve [L] et M. [B] [L],

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de M. [I] [R] de voir condamner M. [B] [L] à lui verser le paiement de la vente et démembrement opérée par l’acte notarié du 10 avril 1987,

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de M. [I] [R] à voir prononcer la résolution à son profit de la même vente réalisée par l’acte notarié du 10 avril 1987,

— Déclarer irrecevable comme se contredisant au détriment du défendeur la demande de M. [I] [R] tendant à se voir attribuer par prescription acquisitive la propriété de l’ensemble immobilier situé à [Localité 32] ayant fait l’objet de l’acte de vente et démembrement du 10 avril 1987 ;

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 118 482 euros, en dédommagement de la vente aux enchères publiques tenue le 24 octobre 2020 au bénéfice de Mme [H] [M] veuve [L], du mobilier de la demeure dont M. [B] [L] était nu-propriétaire, condamnation qui sera assortie des intérêts à taux légal à compter du jour du dépôt des premières conclusions pour M. [B] [L] exprimant cette demande, et capitalisation des intérêts à compter de ce même jour,

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral causé par cette opération,

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 23 000 euros en dédommagement de la vente de trois véhicules de collection conservés dans la propriété dont M. [B] [L] était nu-propriétaire et dont il est aujourd’hui pleinement propriétaire, condamnation qui sera assortie des intérêts à taux légal à compter du jour du dépôt des premières conclusions pour M. [B] [L] exprimant cette demande, et capitalisation des intérêts à compter de ce même jour,

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 20 000 euros en réparation de la vente de gré à gré de certains autres meubles et tableaux qui n’avaient pas été vendus aux enchères et qui composaient également le mobilier de la demeure dont M. [B] [L] était nu-propriétaire et dont il est aujourd’hui pleinement propriétaire, condamnation qui sera assortie des intérêts à taux légal à compter du jour du dépôt des premières conclusions pour M. [B] [L] exprimant cette demande, et capitalisation des intérêts à compter de ce même jour,

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral causé par ces ventes de véhicules et meubles de gré à gré,

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 20 000 euros en indemnisation de la présente procédure abusive,

À titre subsidiaire : Si par pure hypothèse et par extraordinaire le Tribunal faisait droit à tout ou partie des demandes de M. [I] [R] contre M. [B] [L] :

— Rejeter comme prescrite la demande de M. [I] [R] de voir condamner M. [B] [L] à lui verser une somme de 151 427,61 euros avec ses intérêts capitalisés au titre de la prétendue inexécution de ses obligations de nu-propriétaire,

— Rejeter comme irrecevable la demande de M. [I] [R] de voir prononcer la résolution de la vente et démembrement opérée le 10 avril 1987 entre feu Mme [H] [M] veuve [L] et M. [B] [L], que ce soit au titre de la prescription comme au titre de son défaut de qualité à agir,

— Ordonner compensation entre les condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de M. [B] [L] et celles qui seront prononcées contre M. [I] [R],

Si par pure hypothèse et par extraordinaire le Tribunal condamnait M. [B] [L] à rembourser à M. [I] [R] la taxe foncière du domaine payée par Mme [M] :

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de M. [I] [R] à se voir rembourser par M. [B] [L] la somme de 3344 euros au titre de la taxe d’habitation payée par Mme [H] [M] en 2016,

— Limiter la condamnation de M. [B] [L] à un montant de 4276 euros selon le seul avis d’imposition produit,

Si par pure hypothèse et par extraordinaire le Tribunal condamnait M. [B] [L] à rembourser à M. [I] [R] la consommation d’eau de Mme [M] :

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de M. [I] [R] à se voir rembourser par M. [B] [L] la somme de 107,82 euros au titre de la consommation d’eau potable de Mme [H] [M] selon une facture datée du 4 juin 2014,

En conséquence,

— Limiter la condamnation de M. [B] [L] à un montant de 820 euros,

Si par pure hypothèse et par extraordinaire le Tribunal condamnait M. [B] [L] à rembourser à M. [I] [R] les primes d’assurance multirisque habitation versées par Mme [M] :

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de M. [I] [R] à se voir rembourser par M. [B] [L] la somme totale de 7 572,55 euros au titre des primes d’assurance habitation payées par Mme [H] [M] pour les deux semestres de l’année 2016 et pour celle du premier semestre 2017,

En conséquence,

— Limiter la condamnation de M. [B] [L] à un montant de 15 736,24 euros,

En tout état de cause :

— Condamner M. [I] [R] à verser à M. [B] [L] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [I] [R] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

La clôture différée a été prononcée pour le 10 juin 2025 par ordonnance du 13 mars 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, les parties ont été entendues, ont déposé leurs pièces et conclusions et l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties. Par conséquent, le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir relative à la publication de l’assignation

L’article 28 4° c) du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière, notamment les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ; et les actes et décisions les constatant.

Aux termes de l’article 30 5° du même décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Monsieur [I] [R] justifie de la publication de ses conclusions notifiées électroniquement le 20 décembre 2024 au registre de la publicité foncière, le 09 janvier 2025.

Ses demandes seront donc déclarées recevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [I] [R]

A titre liminaire, il convient de noter que si Monsieur [B] [L] affirme dans le corps de ses écritures que la recevabilité de l’action de Monsieur [I] [R] n’est plus en cause en tant que demandeur initial puis héritier testamentaire, la demande figure toujours à son dispositif, de sorte que le tribunal est tenu d’y répondre.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article suivant pose le principe selon lequel tout prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir, est irrecevable.

L’article 369 du même code prévoit que l’instance s’interrompt par le décès d’une partie dans le cas où l’action est transmissible et l’article 373 qu’elle peut être volontairement reprise.

L’article 724 du Code civil dispose que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit, notamment des actions du défunt.

Monsieur [I] [R] a assigné aux côtés de Madame [H] [M] épouse [L] dès l’origine du litige. Il résulte du testament olographe daté du 21 août 2019 et enregistré entre les minutes d’un notaire le 23 août 2019 qu’il est son légataire universel. Ainsi, il peut poursuivre l’action en son nom en tant que demandeur initial et en tant qu’héritier de Madame [H] [M] épouse [L].

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [I] [R] ne pourra qu’être rejetée et ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Monsieur [B] [L] soulève une fin de non-recevoir tirée de l’estoppel au motif que dans les conclusions en demande du 04 juin 2023, l’articulation des moyens de défense se contredit au cours des écritures.

Or, le tribunal n’est tenu que par les dernières écritures des parties, transmises le 20 décembre 2024 en ce qui concerne Monsieur [I] [R] et qui ne contiennent aucune contradiction. En effet, il soulève à titre principal l’usucapion et à titre subsidiaire la résolution de la vente.

La fin de non-recevoir ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur l’action principale en revendication

Aux termes de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2258 du même code dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il résulte de la combinaison des articles 2266 et 2268 du Code civil que ceux qui possèdent pour autrui, comme l’usufruitier, ne peuvent jamais prescrire, par quelque laps de temps que ce soit ; sauf si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause provenant d’un tiers, soit par la contradiction qu’elles ont opposée au droit du propriétaire.

Aux termes de l’article 2257, quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s’il n’y a preuve du contraire. Il appartient alors à celui qui invoque l’interversion de la prouver. L’interversion par contradiction opposée au droit du propriétaire, soulevée en l’espèce, nécessite un fait patent, non équivoque, ayant pu être connu du propriétaire et manifestant la volonté du détenteur de se comporter désormais comme un véritable propriétaire. La contradiction valant interversion de titre doit s’adresser directement au propriétaire qui est ainsi mis en demeure de la contester.

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’apprécier les conditions de la possession de Madame [H] [M] épouse [L] dans la mesure où sa qualité d’usufruitière, issue de l’acte du 10 avril 1987, l’empêche d’usucaper. Il ressort par ailleurs du courrier rédigé par son conseil le 26 mars 2020, adressé au conseil de Monsieur [B] [L] qu’elle avait parfaitement connaissance de cette qualité. En effet, il écrit : « Dorénavant, Madame [M] n’entend plus devoir supporter la venue de Monsieur [L] dans les lieux et ce conformément aux droits dont elle dispose en sa qualité d’usufruitière et qui sont rappelés dans l’acte notarié du 10 avril 1987. » Elle fait également mention de cette qualité dans un courrier précédent du 23 août 2019 adressé à Monsieur [B] [L], dans lequel elle écrit : « La loi que nul n’est censé ignorer, interdit au nu-propriétaire de venir habiter chez l’usufruitière sans son accord et c’est pour cette raison que je signifie de quitter les lieux avant mon retour et d’attendre sagement ton tour ».

Sur l’interversion des titres alléguée, il n’est produit aucune interpellation de Monsieur [B] [L] aux termes de laquelle Madame [H] [M] épouse [L] lui aurait affirmé se considérer comme propriétaire. Il résulte des courriers précités qu’elle avait conscience d’être usufruitière et revendiquait même cette qualité en 2019 et 2020.

Par conséquent, la demande de Monsieur [I] [R] visant à faire constater l’usucapion ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résolution de la vente

Monsieur [B] [L] oppose à la demande de résolution de la vente pour non paiement du prix formulée par Monsieur [I] [R], une fin de non-recevoir tirée de l’acquisition de la prescription. Il convient de l’examiner.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a modifié le délai de prescription précédent de trente ans. Depuis, l’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Les dispositions transitoires de la loi ont prévu que : « Les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure », disposition également consacrée à l’article 2222.

L’acte de vente du 10 avril 1987 stipule en sa page 8, dans la clause relative au prix : « La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de NEUF CENT QUATRE VINGT TREIZE MILLE TROIS CENTS [Localité 27] (993 300 F). Sur ce prix, l’acquéreur a payé comptant à la venderesse qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance, la somme de CENT ONZE MILLE TROIS CENTS [Localité 27] (111 300 F) DONT QUITTANCE D’AUTANT.

Ce paiement a eu lieu à la vue et par la comptabilité du notaire soussigné. Quant au solde, soit la somme de HUIT CENT QUATRE VINGT DEUX MILLE [Localité 27] (882 000 F), l’acquéreur s’oblige à le payer à la venderesse qui accepte, au moyen de six versements annuels égaux, d’un montant chacun de CENT QUARANTE SEPT MILLE [Localité 27] (147 000 F), payables le 20 février de chaque année.

Pour le premier paiement avoir lieu le 20 février 1988

Et ainsi de suite d’année en année,

Et pour le dernier paiement avoir lieu le 20 février 1993

Le tout sans intérêt jusqu’à cette dernière date. »

En l’espèce, Monsieur [I] [R] affirme que sa tante Madame [H] [M] n’a eu connaissance du fait que Monsieur [B] [L] n’avait jamais payé le prix convenu au terme de l’acte notarié du 10 avril 1987, qu’au cours de l’année 2019. Il est fait mention d’un courrier recommandé qui aurait été adressé au notaire pour connaître l’état des paiements, mais ce courrier n’est pas versé aux débats. Il n’est donc pas démontré qu’elle se soit souciée du paiement du prix avant la délivrance de l’assignation le 1er mars 2022. Le certificat médical circonstancié produit concernant son état de santé date du 19 juillet 2020 et ne relève qu’une altération cognitive débutante de sorte qu’il ne saurait justifier cette inertie. Au surplus, il résulte des courriers adressés par son conseil à Monsieur [B] [L] en 2020 notamment, qu’aucun paiement n’est sollicité.

Dès lors, seul le dernier terme du paiement prévu dans l’acte notarié peut constituer le point de départ du délai de prescription de l’action en résolution de la vente, soit le 20 février 1993, laissant en théorie courir le délai de prescription de 30 ans jusqu’au 21 février 2023. Cependant, la réforme de la prescription intervenue en 2008 a fait débuter un nouveau délai de cinq ans à compter de son entrée en vigueur, de sorte que l’action est prescrite depuis le 18 juin 2013.

Monsieur [I] [R] tente d’affirmer qu’à son égard la prescription ne serait pas acquise car il n’aurait eu connaissance de l’acte notarié de 1987 qu’en 2019 lorsqu’il s’est rapproché de sa tante. Il n’apporte cependant aucune pièce au soutien de cette affirmation. En tout état de cause, cet argumentaire est inopérant s’agissant de la demande de résolution d’une vente à laquelle il n’était pas partie, demande qu’il ne peut soutenir qu’en qualité d’héritier de Madame [H] [M]. Ainsi, le point de départ de la prescription de la demande ne saurait être fixé en fonction de lui.

La prescription est donc acquise et la demande de résolution de la vente ne pourra qu’être déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement

L’article 605 du code civil dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article suivant définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Aux termes de l’article 608, l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. Il est toutefois constant que cet article n’est pas d’ordre public et que les parties peuvent donc stipuler autrement.

Monsieur [I] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [L] à lui payer la somme totale de 181.236,75 euros au titre de ses obligations de nu-propriétaire. Le détail des sommes sollicitées est le suivant :

—  103.355,42 euros au titre de la réfection de la toiture de l’abbaye ;

—  20.000 euros au titre de la taxe foncière ;

—  2.447,50 euros au titre de la réparation de la reprise et du remplacement de pierres de jambage d’une grande ouverture sur cour ;

—  14.300,50 euros au titre de la réparation de la porte cochère ;

—  60,50 euros au titre d’une réparation d’une canalisation ;

—  927,82 euros au titre des factures d’eau annuelle ;

—  816 euros au titre de travaux d’entretien du jardin ;

—  438,02 euros au titre d’une installation de ligne électrique ;

—  981,20 euros au titre de la réparation du portail de la cour ;

—  750 euros TTC au titre de la prestation de l’architecte ;

—  23.308,79 euros au titre de l’assurance habitation depuis 2016 ;

—  13.851 euros au titre de la taxe habitation depuis 2016.

Il sollicite également le remboursement des frais qu’il a engagé depuis le décès de Madame [H] [M] (150 euros d’entretien du jardin, 163 euros d’entretien de la chaudière, 3.285 euros de taxe foncière 2022, 29,65 euros et 28,7 euros de taxe sur l’eau).

S’agissant des sommes engagées avant le décès de Madame [H] [M] épouse [L], Monsieur [I] [R] soutient que l’acte notarié prévoyait le paiement notamment des taxes foncières par le nu-propriétaire. Il invoque à ce titre la phrase suivante, stipulée page 8 dans la clause relative aux « Charges et conditions » : « Enfin, l’acquéreur paiera tous les frais, droits et honoraires des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence ». Or, il ne saurait être déduit de cette phrase qui concerne le paiement des frais de notaire, un engagement du nu-propriétaire à régler les impôts pendant toute la durée de l’usufruit. Ainsi, les demandes relatives aux taxes foncières et d’habitation ne pourront qu’être rejetées.

Concernant les demandes relatives aux factures d’eau et à l’assurance habitation, il s’agit de charges d’entretien courant liées à la jouissance et qui appartiennent donc à l’usufruitier. Les charges d’entretien du jardin, de réparation d’une canalisation et du portail relèvent également de l’article 605 du code civil et restent à la charge de l’usufruitier. Ces demandes seront donc rejetées.

Pour la réfection de la toiture de l’abbaye, qui aurait pu entrer dans le cadre de l’article 606 du code civil s’agissant de travaux de couverture, seul un devis non signé est produit. En l’absence de démonstration de l’engagement réel de la somme dont il est demandé le remboursement, la demande ne pourra qu’être rejetée.

Il n’est également versé aux débats que des devis non signés pour les demandes relatives à la reprise du jambage d’une ouverture de la cour et à la réparation de la porte cochère. Une note d’honoraires est produite concernant l’architecte pour le « remplacement d’une double porte en bois », cependant il n’est pas justifié que les travaux aient été effectivement réalisés ni en quoi l’intervention d’un architecte était nécessaire. Les demandes seront donc rejetées.

Sur l’installation de la ligne électrique, il n’est indiqué ni justifié des motifs de ces travaux, ce qui empêche le tribunal de déterminer s’ils relèvent de l’article 605 du code civil ou du suivant. La demande sera donc également rejetée.

S’agissant des sommes engagées par Monsieur [R] après le décès de Madame [H] [M], l’acte notarié stipule en sa page 7, dans la même clause relative aux charges et conditions précitée, que « [l’acquéreur] acquittera à compter du jour de l’extinction de l’usufruit réservé, les impôts, contributions et charges de toute nature auxquels les biens sont et pourront être assujettis ». L’usufruit s’est éteint par le décès de Madame [H] [M] le 10 avril 2022. Monsieur [I] [R] produit l’avis de taxe foncière 2022 d’un montant de 4.614 euros pour l’année. Le décès étant intervenu au mois d’avril, il convient de faire un prorata annuel, de sorte que Monsieur [B] [L], à qui il revient de payer les impôts conformément à la clause précitée, devra rembourser la somme de 3.076 euros (4.614/12 mois = 384,5 soit 3.076 euros pour 8 mois) à Monsieur [I] [R]. Il convient de préciser qu’il ne saurait être appliqué d’intérêts sur cette somme en l’absence de toute mise en demeure de payer postérieure à son engagement. En effet, il sollicite des intérêts à compter d’une mise en demeure datée du 31 mai 2021 qui ne portait que sur les sommes sollicitées avant le décès de Madame [H] [M].

Par ailleurs, le bail signé entre Monsieur [I] [R] et Madame [H] [M] le 1er octobre 2020 met à la charge de ce dernier, en qualité de locataire, une obligation d’entretien annuel de la chaudière en son article 8 situé à la page 5. La demande au titre de l’entretien de la chaudière sera donc rejetée.

Le paiement des factures d’eau et d’entretien du jardin revient à Monsieur [I] [R] en sa qualité de locataire occupant des lieux. Les demandes seront donc rejetées à ce titre.

Sur les demandes relatives aux meubles

Sans invoquer de fondement juridique, Monsieur [B] [L] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [R] à l’indemniser à hauteur du résultat de la vente du mobilier lui appartenant à hauteur de 118.482 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2020, jour de la vente aux enchères, intérêts qui seront capitalisés. Il sollicite également à ce titre des dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros pour le préjudice moral. Il allègue enfin de la vente de trois véhicules pour un total de 23.000 euros et de celles de plusieurs cadres et tableaux pour un total qu’il estime à 20.000 euros et sollicite l’indemnisation à hauteur de ces sommes, outre 30.000 euros de préjudice moral.

S’agissant de la vente aux enchères, Monsieur [B] [L] produit le catalogue de la vente ayant eu lieu le 24 octobre 2020, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [I] [R] qui reste taisant sur ce point dans ses écritures. Cependant, aucun inventaire n’a été dressé à la suite du démembrement de propriété ni à la suite du décès de Monsieur [W] [L] le 30 décembre 1985, qui avait désigné Madame [H] [M] épouse [L] comme légataire universelle. Il a résulté de ce legs universel notamment la propriété de l’immeuble dans lequel étaient disposés les biens dont Monsieur [B] [L] revendique la propriété, sans toutefois apporter d’élément probatoire en ce sens. Ses demandes indemnitaires ne pourront donc qu’être rejetées.

S’agissant des voitures et tableaux n’ayant pas fait partie de la vente aux enchères, Monsieur [B] [L] n’apporte, non seulement aucun élément de nature à démontrer qu’il en était propriétaire, mais aucun élément de nature à démontrer leur vente qu’il ne fait que supposer. Les photographies produites sans que la date à laquelle elles ont été prises puisse être déterminée, ne saurait constituer un élément probatoire suffisant. Ses demandes ne pourront donc également qu’être rejetées à ce titre.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de Monsieur [I] [R] à l’encontre de Monsieur [B] [L]

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [I] [R] sollicite en premier lieu la réparation du préjudice moral de sa tante. Cette dernière étant décédée, la demande ne pourra qu’être rejetée.

En second lieu, il sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2.500 euros et des « préjudices subis » à hauteur de 10.000 euros, invoquant une faute de Monsieur [B] [L] résidant dans son inaction et son désintéressement fautif du bien immobilier alors qu’il en était nu-propriétaire.

S’il est incontestable que Monsieur [B] [L] s’est totalement désintéressé des biens objets du présent litige, ne se comportant en rien comme un nu-propriétaire, ne payant d’ailleurs pas le prix d’acquisition de cette nue-propriété à la venderesse, aucune faute n’est démontrée à l’encontre de Monsieur [R] [I].

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de Monsieur [B] [L] à l’encontre de Monsieur [I] [R]

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] ne démontre aucune faute de Monsieur [I] [R] dans l’exercice de son droit d’ester en justice, celui-ci ayant par ailleurs partiellement obtenu gain de cause.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Monsieur [I] [R], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. Les demandes de Monsieur [I] [R] et Monsieur [B] [L] sur ce fondement seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

REJETTE les fins de non-recevoir tirées de la publicité de l’assignation, du défaut de qualité à agir et de l’estoppel,

DECLARE l’action en revendication de Monsieur [I] [R] recevable et l’en DEBOUTE,

DECLARE IRRECEVABLE comme étant prescrite l’action de Monsieur [I] [R] en résolution de la vente immobilière actée par notaire en date du 10 avril 1987,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [I] [R] la somme de 3.076 euros en remboursement de la taxe foncière 2022 pour les bien immobiliers identifiés [Adresse 18] et [Localité 19] à [Localité 33] (34) ,

DEBOUTE Monsieur [I] [R] de l’ensemble de ses autres demandes indemnitaires,

DEBOUTE Monsieur [B] [L] de ses demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] aux dépens,

DEBOUTE Monsieur [I] [R] et Monsieur [B] [L] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 septembre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE