N°Minute:25/00288

N° RG 24/01286 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCH7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En l’espèce, et pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 2] et appartenant à la SCI JORALO, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution de M. [M] [U] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu à compter du 11 novembre 2023.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire, a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par M. [M] [U] soit 1000,00 euros.

En conséquence, et par application des dispositions de l’article 2306 du Code Civil, un commandement de payer la somme de 1000,00 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 12 mars 2024.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par le locataire, soit : 518,00 euros.

La dette n’a pas été résorbée dans un délai de deux mois et elle a été signalée à la CCAPEX le 13 mars 2024.

Le locataire ne s’est jamais rapproché de la caution pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable, et ce, malgré un courrier de sa part l’invitant à prendre contact avec elle pour convenir d’un tel échéancier.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 4] PARIS a, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 12 juin 2024 fait assigner M. [M] [U] demeurant [Adresse 2] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 18 novembre 2024 aux fins de :

CONCILIER les parties, et à défaut,

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014

Vu le commandement de payer en date du 05/10/2023 Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le ler octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le ler octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

DIRE ET JUGER recevable et bien fonde action logement services en son action ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur M. [M] [U] ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de M. [M] [U] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER M. [M] [U] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1518,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1000,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER M. [M] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER M. [M] [U] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER M. [M] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette à la date de l’audience pour un montant de 2244,00 euros.

Il précise se désister de sa demande d’expulsion de M. [U], ce dernier ayant quitté les lieux.

A cette audience, M. [M] [U] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

M. [M] [U] ne s’est pas présenté à la convocation de l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 12 juin 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 10 septembre 2024, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale 2244,00 euros pour le compte de M. [M] [U] au titre des loyers impayés des mois de février 2024 à septembre 2024.

Lors de l’audience le requérant fournit un décompte actualisé en date du 8 novembre 2024 dans lequel la dette s’élève à la somme de 2244,00 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [U] au paiement de la somme de 2244,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1000,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 12 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 1000,00 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner M. [M] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [M] [U] ne s’étant pas présenté ni à l’audience, ni à l’enquêteur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

D’autre part, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

M. [M] [U] ayant quitté le logement il ne sera pas procédé à son expulsion

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [M] [U] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 24 avril 2024 ;

DÉCLARE en conséquence M. [M] [U] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 avril 2024 ;

CONSTATE le désistement d’ACTION LOGEMENT SERVICES en ce qui concerne l’expulsion de M. [M] [U], ce dernier ayant quitté les lieux ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement la somme de 2244,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1000,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 11 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,