N°Minute:25/02572

N° RG 25/01244 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PV4Z

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Décembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à :

SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Mme [C] [T]

Le 15 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En l’espèce, et pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] et appartenant à Mme [P] [D], la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [C] [T] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu à compter du 29 juillet 2021.

À la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de la caution si bien qu’il lui a été réglé le montant des sommes dues par les locataires soit 1082,16 euros.

En conséquence, et par application des dispositions de l’article 2306 du Code Civil, un commandement de payer la somme de 1082,16 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 12 mars 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans un délai de 2 mois et elle a été signalée à la CCAPEX le 13 mars 2024.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution si bien qu’il lui a été réglé la somme de 3077,56 euros.

Le locataire ne s’est jamais rapproché de la caution pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable, et ce, malgré un courrier de sa part l’invitant à prendre contact avec elle pour convenir d’un tel échéancier.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 21 mars 2025 fait assigner Mme [C] [T] demeurant [Adresse 6] PIGNAN devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 30 juin 2025 aux fins de :

CONCILIER les parties, et à défaut,

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014

Vu le commandement de payer en date du 12 mars 2024

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le ler octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

DIRE ET JUGER recevable et bien fonde action logement services en son action ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [C] [T] ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Mme [C] [T] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER Mme [C] [T] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3514,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1082,16 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER Mme [C] [T] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER Mme [C] [T] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER Mme [C] [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 30 juin 2025, Mme [C] [T] a sollicité un report suite à son dépôt de dossier banque de France le 27 juin 2025 et à la reprise du paiement des loyers depuis deux mois. L’audience est renvoyée au 13 octobre 2025.

A l’audience du 13 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 24 juin 2025 pour un montant de 5278,54 euros.

A cette audience, Mme [C] [T] a comparu, elle était accompagnée par un représentant de l’UDAF, elle a précisé régler ses loyers depuis 6 mois, elle perçoit 1050,00 euros de chômage et 75,00 euros d’APL. Elle fournit au tribunal le procès-verbal de la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault qui dans sa séance du 26 août 2025 a constaté sa situation de surendettement et a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Mme [T] devra continuer à régler à échéance les charges courantes. Concernant sa créance auprès d’ACTION LOGEMENT SERVICES le montant impayé est de 5924,00 euros et le montant exigible est de 0,00 euros.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 21 mars 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de la quittance subrogative du 24 juin 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale 5278,54 euros pour le compte de Mme [C] [T] au titre des loyers impayés des mois de septembre 2023 à avril 2025.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits. Mme [C] [T] reconnaît la dette.

Néanmoins Mme [C] [T] a repris les versements des loyers depuis le mois d’avril 2025 et la commission de surendettement de l’Hérault a effacé sa dette locative dans sa séance du 26 août 2025 et à ce jour aucun recours n’a été porté à la connaissance du Tribunal contre cette décision.

Il convient en conséquence de débouter la SAS ACTION LOGEMENT de sa demande en paiement de la dette locative à hauteur de 5278,54 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par exploit du 12 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 1082,16 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et la locataire a saisi la commission de surendettement de l’Hérault qui a décidé dans sa séance du 26 août 2025, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [C] [T] qui tend à effacer sa dette locative.

Mme [C] [T] ayant repris le paiement de ses loyers depuis le mois d’avril 2025, il convient de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de L’État.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement de la somme de 5278,54 euros ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion de Mme [C] [T] et de tous occupants de son chef ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,