TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02014 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNDY

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [P], né le 03 Mars 1952 à [Localité 15] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] (HAUT-RHIN)

représenté par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [Y], née le 13 Décembre 2004 à [Localité 12] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [C], né le 30 Décembre 1999 à [Localité 10] (VAL-D’OISE), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 02 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2024, Monsieur [D] [P] a loué à Madame [K] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 560 euros outre 90 € de provision pour charges.

Par acte de cautionnement du 10 octobre 2024, Monsieur [B] [C] s’est porté caution.

Par acte de commissaire de justice en date des 23 juillet et 24 juillet 2025, Monsieur [D] [P] a fait assigner Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

— Déclarer Monsieur [D] [P] recevable et bien fondé en son action,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 septembre 2024 portant sur le local d’habitation sis [Adresse 7] à [Adresse 5] [Localité 13] aux torts exclusifs de Madame [Y],

— Dire et juger que Madame [K] [Y] est occupant sans droit ni titre,

— En conséquence, condamner Madame [K] [Y] ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués sis [Adresse 9] [Localité 13], si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] à payer au demandeur à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges que Madame [K] [Y] aurait dû payer si elle était restée locataire,

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 650 € et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de ses clés,

— Condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] à payer au demandeur à compter du prononcé du jugement à intervenir une indemnité mensuelle d’occupation de 650 € et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de ses clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] à payer au demandeur la somme de 5634 € représentant le montant de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 7 juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] à payer au demandeur les loyers à échoir du 7 juillet 2025, à hauteur d’un montant mensuel de 650 € jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] aux entiers frais et dépens,

— Condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [B] [C] à payer au demandeur une somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 29 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il expose que la locataire est entrée dans le logement par effraction avant le début du bail et qu’elle ne s’acquitte pas de manière régulière du paiement du loyer et de la provision sur charges. Il précise qu’à la date du 7 juillet 2025, la dette locative s’élève à la somme de 5634 €. Il ajoute que Madame [K] [Y] ne respecte pas l’obligation de jouissance paisible qui lui incombe.

Citée par acte délivré à étude, Madame [K] [Y] ne comparaît pas et personne pour la représenter.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [C] ne comparaît pas et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 juillet 2025, la dette locative de Madame [K] [Y] s’élève à la somme de 5634 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Madame [K] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme de 5634 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement soit le 18 décembre 2025.

Sur la résiliation

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations.

La charge de la preuve des paiements repose sur la locataire, laquelle n’a pas comparu. Il peut donc être statué qu’au seul vu des pièces produites par son bailleur.

En l’espèce, il est démontré et non contesté que Madame [K] [Y] n’a procédé à aucun versement du loyer en son intégralité depuis son entrée dans les lieux. En effet, uniquement trois versements ont été effectués en date du 15 novembre 2024, 8 février 2025 et 26 février 2025 pour un total de 1300 €.

Dès lors et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le défaut d’absence de jouissance paisible des lieux par la locataire, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Madame [K] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [K] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à Monsieur [D] [P] ou à son mandataire. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 650 € (selon quittancement de juillet 2025) et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

En outre, Madame [K] [Y] sera également condamnée à verser à Monsieur [D] [P] les montants dus pour la période comprise entre le décompte soit le 7 juillet 2025 et le jugement à intervenir soit la somme mensuelle de 650 € (loyer et provision sur charges). Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Sur l’engagement de caution

Il résulte des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la personne qui se porte caution d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation doit faire précéder sa signature la mention prévue à l’article 2297du code civil à peine de nullité du dit acte, ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte.

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement consenti par Monsieur [B] [C] pour garantir le paiement des loyers et charges de Madame [K] [Y] ne comporte pas la mention exigée par les dispositions de l’article 2297 du code civil. En effet, au titre du montant initial de l’engagement il est indiqué : « 560/mois 90/charges »

Par conséquent, l’acte de cautionnement doit être déclaré nul et de nul effet et les demandes formées par le bailleur à l’encontre de Monsieur [B] [C] doivent être rejetées.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [Y] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [P] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [K] [Y] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 18 décembre 2025 du bail conclu le 10 septembre 2024 entre Monsieur [D] [P], d’une part, et Madame [K] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] à [Localité 6] ;

ORDONNE à Madame [K] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Adresse 5] [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [D] [P] de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [D] [P] la somme de 5634 euros (cinq mille six cent trente-quatre euros) selon décompte arrêté au 7 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [D] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit la somme de 650 euros (six cent cinquante euros), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 18 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son représentant ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et évolue dans les conditions du bail signé le 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [D] [P] le montant des loyers et la provision sur charges soit la somme mensuelle de 650€ (six cent cinquante euros) pour la période du 7 juillet 2025 au 17 décembre 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 ;

PRONONCE la nullité de l’engagement de caution de Monsieur [B] [C] ;

DEBOUTE Monsieur [D] [P] de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [B] [C] ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [P] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [D] [P] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,