TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2040

N° RG 25/02189 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNWB

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 21 novembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. 2BW

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [J] épouse [L]

, demeurant [Adresse 3] (HAUT-RHIN)

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [L]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Laure FEISTHAUER, Juge placée déléguée aux fonctions de JCP, statuant en référé, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 10], assistée de Patricia HABER, Greffier,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 16 octobre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 13 octobre 2021, la société civile immobilière 2BW, ayant pour mandataire la société par action simplifiée MCA Consulting exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [J] épouse [L] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 12] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [V] [L], selon acte de cautionnement du même jour.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 067,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 22 mai 2025, par acte de commissaire de justice.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [J] épouse [L] le 15 mai 2025.

Par assignations signifiée le 30 juillet 2025 à Madame [K] [J] épouse [L], et le 7 août 2025 à Monsieur [V] [L], la société civile immobilière 2BW a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [J] épouse [L] et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [V] [L] :

— A la remise de leurs clés à la partie demanderesse ou son mandataire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux,

— Au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— Au paiement de la somme de 1 810,61 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2025,

— Au paiement de la somme de 147,52 euros correspondant aux frais d’établissement et de signification du commandement de payer ainsi qu’à la dénonciation du tout à la caution,

— Au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, la société civile immobilière 2BW sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société civile immobilière 2BW considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle produit un décompte actualisé au 10 octobre 2025 pour en justifier, indiquant une dette locative de 3 133,49 à cette date.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude concernant Madame [K] [J] épouse [L] et selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [V] [L], la locataire et sa caution n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société civile immobilière 2BW ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société civile immobilière 2BW n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [K] [J] épouse [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière 2BW justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 067,03 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2025.

L’absence de la locataire et de sa caution à l’audience ne leur permettent ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière 2BW à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la possibilité d’exercer de manière forcée la décision rend inopportun le prononcé d’une astreinte, en l’absence de tout signe d’urgence.

En conséquence, la société civile immobilière 2BW sera déboutée de sa demande d’astreinte.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 15 juillet 2025, Madame [K] [J] épouse [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [J] épouse [L] à son paiement à compter du 15 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile immobilière 2BW verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 juillet 2025, Madame [K] [J] épouse [L] lui devait la somme de 1 810,61 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

5. Sur les demandes à l’encontre de la caution, Monsieur [V] [L]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [U] [I], pour la durée du bail dans la limite de 60 480 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 14 mai 2025 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [O] [I] le 22 mai 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [L] à payer 1 810,61 euros au bailleur à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’aux indemnités d’occupation et frais dus, Monsieur [V] [L] étant tenu solidairement avec la locataire Madame [K] [J] épouse [L].

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K] [J] épouse [L] et Monsieur [V] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 et sa dénonciation à la caution, et celui des assignations du 30 juillet 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société civile immobilière 2BW concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, la juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 octobre 2021 entre la société civile immobilière 2BW, d’une part, et Madame [K] [J] épouse [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 13] est résilié depuis le 15 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [K] [J] épouse [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [K] [J] épouse [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société civile immobilière 2BW de sa demande de restitution des clés sous astreinte,

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [K] [J] épouse [L] solidairement avec Monsieur [V] [L] au paiement à la société civile immobilière 2BW d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [K] [J] épouse [L] solidairement avec Monsieur [V] [L], à payer à la société civile immobilière 2BW la somme de 1 810,61 euros (mille huit cent dix euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, s’agissant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [K] [J] épouse [L] solidairement avec Monsieur [V] [L], à payer à la société civile immobilière 2BW la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [J] épouse [L] solidairement avec Monsieur [V] [L], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 et sa dénonciation à la caution, et celui des assignations des 30 juillet 2025 et 7 août 2025,

DEBOUTE la société civile immobilière 2BW de sa demande de restitution des clés sous astreinte,

DEBOUTE la société civile immobilière 2BW du surplus de ses demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge