REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/09129 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPSH

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

[N], [D] c/ [K], [P]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [H] [N]

né le 21 Octobre 1968 à [Localité 10] (BOUCHES-DU-RHONE)

Et

Madame [E] [D]

née le 18 Juin 1969 à [Localité 8] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e MARZOUGUI

DEFENDEURS:

Madame [T] [K]

née le 28 Septembre 1965 à [Localité 7] (SEINE-[Localité 11])

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [P]

né le 14 Avril 1971 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérémie GHEZ

— [Y] [P]

— [T] [K]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 9 avril 2016 prenant effet au 11 avril 2016, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D], représentés par leur mandataire MB GESTION, ont consenti à Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1 095 euros et une provision sur charges de 35 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 1.013,20 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] ont fait délivrer à leurs locataires, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3 216,35 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 208,39 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, par dépôt en l’étude, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] ont fait assigner Madame [T] [K] et Monsieur [Y] [P] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 5 mars 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner solidairement par provision Madame [T] [K] et Monsieur [Y] [P] à payer la somme provisionnelle de 4026,67 euros, comptes arrêtés au 22 octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [T] [K] et Monsieur [Y] [P] des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Refuser d’accorder tout délais de grâce aux parties requises ;Condamner solidairement par provision, Madame [T] [K] et Monsieur [Y] [P] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse), à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet ;Condamner solidairement Madame [T] [K] et Monsieur [Y] [P] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [Y] [P] aux entiers dépens.

A l’audience, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et présentent un décompte actualisé de leur créance.

Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] n’étaient ni présents ni représentés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 mars 2025.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 dispose que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 9 avril 2016 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 19 août 2024 pour un montant de 3 216,35 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 1er août 2024.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 19 août 2024 et le 19 octobre 2024, les locataires ont effectué deux règlements pour un montant total de 1370 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise deux mois après sa délivrance et il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 19 octobre 2024 minuit, d’ordonner l’expulsion des locataires comme précisé dans le dispositif et de les condamner, à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant actuel du loyer charges en sus, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

L’indemnité d’occupation courra à compter de la résiliation du 20 octobre 2024, cependant, sachant que toute mensualité entamée est due, le mois d’octobre 2024 reste inclus dans l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation courra à compter du mois de novembre 2024 afin que l’échéance du mois d’octobre ne soit pas payée deux fois.

Sur la solidarité des débiteurs de l’indemnité d’occupation, il doit être rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Or l’engagement solidaire souscrit par des cotitulaires d’un bail ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Par suite, en l’absence de présence aux termes du bail d’une clause prévoyant expressément la solidarité des locataires en cas de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation après résiliation du bail, le bailleur ne peut se prévaloir d’aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] démontrent leur créance par la production du contrat de location, du commandement de payer ainsi que du décompte versé aux débats.

Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K], non comparants, ne contestent, par principe, ni l’existence ni le montant de la dette.

En conséquence, la créance de la Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] apparaît non contestable à hauteur de 8 264,47 euros à la date du 1er mars 2025 correspondant :

➝ 3 216,35 euros correspondant aux impayés de loyers et charges visés au commandement de payer du 19 août 2024 arrêtés au 1er août 2024 inclus ;

➝ aux impayés de loyers des mois de septembre et octobre 2024, date de résiliation du bail ;

➝ aux impayés d’indemnités d’occupation des mois de novembre 2024 à mars 2025 inclus ;

En conséquence, Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] seront condamnés à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] une provision sur les impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges de 8 264,47 euros somme arrêtée à l’échéance de mars 2025 comprise.

La provision sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 août 2024 sur la somme de 3216,35 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Cette condamnation sera prononcée solidairement entre eux, par application de l’article « solidarité indivisibilité » du contrat de bail du 9 avril 2016, uniquement sur les sommes dues au titre des provisions sur loyers et charges impayés dus jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus – soit la somme de 4.026,67 euros, à l’exclusion des sommes dues au titre des provisions sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de novembre 2024 – soit la somme mensuelle de 1013,20 euros outre les provisions sur charges locatives de 40,51 euros et ce jusqu’à restitution des clés.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K], qui succombent, devront supporter les entiers dépens ainsi qu’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de condamnation solidaire concernant les frais irrépétibles sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas et les bailleurs ne pouvant se prévaloir d’aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre.

La condamnation in solidum aux dépens sera accordée, dans la mesure où il peut être considéré que les défendeurs sont coresponsables de l’engagement de ces frais par les requérants.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 9 avril 2016 à Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] ayant pour objet la location d’un bien situé [Adresse 2], au 19 octobre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS que depuis le 20 octobre 2024, Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 2] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant du loyer actuel charges comprise, à compter du mois de novembre 2024, mois suivant la résiliation, et ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] la somme de 4.026,67 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.216,35 euros à compter du 19 août 2024, date de signification du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] et Madame [T] [K] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [N] et Madame [E] [D] de leur demande de solidarité des débiteurs de l’indemnité due au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS in solidum les défendeurs aux entiers dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 19 août 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés