TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01532 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3OJ

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [O]

né le 13 Mars 1986 à [Localité 3] ([Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Yüksel DEMIR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 63

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 26 avril 2019, l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, M2A, a donné à bail à Monsieur [T] [O] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 390,18 euros hors provision sur charges comprise, hors APL, le loyer étant payable à terme échu.

Le 10 juin 2022, l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier à Monsieur [T] [O] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 275,78 euros en principal selon décompte arrêté au 23 mai 2022.

Un second commandement visant à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été adressé le 14 mars 2024 dans un délai d’un mois.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 juin 2024, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, a fait citer Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir :

— constater que le bail a été résilié de plein droit;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tout occupant de son chef sans délai;

— condamner Monsieur [T] [O], à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT , à titre d’arriérés de loyer la somme de 782,29 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [T] [O], à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT , les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 11 août 2022 à la somme de 423,35 euros ;

— condamner Monsieur [T] [O], à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 437,15 euros par mois;

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Monsieur [T] [O], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 87,74 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT , la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières écritures du 31 octobre 2025, l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, M2A, demande au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer tant recevables que bien fondées les demandes, fins et prétention de l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération habitat ;

— débouter Monsieur [T] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

— constater que le bail a été résilié de plein droit;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tout occupant de son chef sans délai;

— condamner Monsieur [T] [O], à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT , à titre d’arriérés de loyer la somme de 5 011, 98 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [T] [O], à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT , les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 11 avril 2022 à la somme de 437,15 euros ;

— condamner Monsieur [T] [O], à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 437,15 euros par mois;

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Monsieur [T] [O], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 87,74 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT , la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [T] [O] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

Dans ses écritures du 1er octobre 2025, Monsieur [T] [O], au visa notamment de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, sollicite du juge des contentieux la protection de :

— constater que Monsieur [T] [O] a toujours été assuré et qu’aucun manquement à cette obligation ne peut lui être reproché ;

— constater la bonne foi du défendeur et la reprise du paiement des loyers ;

— rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion présentée par l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération habitat ;

— accorder à Monsieur [T] [O] un délai de 24 mois pour apurer le solde locatif à raison de 50 € par mois en sus du loyer courant ;

— ordonner le maintien dans les lieux pendant la durée du délai accordé, sous réserve du respect de l’échéancier ;

— débouter la demanderesse de ses demandes plus amples ou contraires ;

— dire et juger que chacune des parties gardera à sa charge ses frais et dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 novembre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties pour permettre l’échange des écritures et pièces, le dossier a été retenu à l’audience du 16 décembre 2025.

Chacune des parties, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes qui tendent à voir « dire et juger » ou « constater », ce que hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques. Elles constituent en réalité des moyens ou des arguments en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément essentiel et de fond susceptible de constituer une prétention. Dès lors, la juridiction ne saurait statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent jugement.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine de la CCAPEX selon courrier postal du 29 juillet 2020.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [T] [O] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 26 avril 2019 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 juin 2022 à Monsieur [T] [O] pour paiement d’une somme principale de 1 275,78 euros au titre de l’arriéré arrêté au 23 mai 2022.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte des 16 avril 2024 et 8 décembre 2025, que la dette s’élève à la somme de 6 301,88 euros. Or, en examinant la période suivant la délivrance du commandement de payer le 10 juin 2022, si des paiements partiels ont pu intervenir, la dette au 11 août 2022 s’élève à la somme de 1 396,94 euros. Il s’évince que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 11 août 2022.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, Monsieur [T] [O] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 30 septembre 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 5 011,98 euros.

Monsieur [T] [O] qui a communiqué à l’audience des éléments ne justifie cependant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne conteste pas le principe de la créance ni son montant.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de le condamner à payer à l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4 733,56 euros au titre du décompte du 30 septembre 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus, déduction faite de frais de poursuite, lettre recommandée d’un montant de 278,42 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles, la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte du 8 décembre 2025 que si Monsieur [T] [O] a parfois effectué des paiements, dont un au mois d’août 2025 d’un montant de 792,57 euros, Monsieur [T] [O] n’a pas repris le paiement des loyers et la dette continue de croître, nonobstant un effacement de la somme de 4 827,66 euros selon décision de justice le 18 mars 2025. En dépit de ses difficultés personnelles et financières, les conditions juridiques ne sont pas réunies pour permettre d’accorder des délais de paiement et/ou la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [T] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 1er octobre 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 437,15 € conformément à la demande.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [T] [O] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de rejeter la demande de l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 26 avril 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 11 août 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [T] [O] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 6] à [Localité 5] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à la réduction du délai ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [O] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 437,15 euros et qui évoluera dans les même conditions que si le bail n’avait été résilié;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à L’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à L’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat une somme de 4 733,56 euros selon décompte du 30 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 février 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,