TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU

LE

12 Mai 2022

N° R.G. : N° RG

[…]

DB3R-W-B7D-VKAO

N° Minute : 22/359

AFFAIRE

S.A.R.L. Cerf Volant,

S.C.I. B,

C Z venant aux droits de son époux Monsieur

X-D

Y

C/

S.N.C. MARIGNAN

RESIDENCES

Copies délivrées le :

Extrait des minutes du Secrétariat-Greffe du Tribunal de Grande Instance de la Circonscription Judiciaire de Nanterre (Département des Hauts-de-Seine)

République Française.

^nom du Peuple Français A4

DEMANDERESSES

S.A.R.L. Cerf Volant

[…]

S.C.I. B

[…]

[…]
Madame C Z venant aux droits de son époux Monsieur X-D Y

[…]

[…]

Tous représentés par M^e Xavier CHABEUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1894

DEFENDERESSE

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES place du 8 mai 1945

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître X-jacques RAQUIN de la SCP SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire

: R176

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022 en audience publique devant :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe Aurélie GRÈZES, Vice-Président

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

En 2011, la société MARIGNAN RESIDENCES a souhaité réaliser un ensemble immobilier à usage de bureaux à F (92) dont l’emprise comprenait diverses parcelles dont celle où se trouvait l’immeuble sis […].

Les propriétaires de cet immeuble, à savoir la SCI B, nue-propriétaire et Monsieur X-D Y, usufruitier, ont conclu le 3 mai 2016 avec la société MARIGNAN

RESIDENCES une promesse de vente sous conditions suspensives.

Le même jour, la SCI B et Monsieur X-D Y, conjointement avec la locataire de l’immeuble, la société CERF-VOLANT, ont conclu avec la société MARIGNAN

RESIDENCES un protocole d’accord dont l’objet principal était de prévoir les conditions de résiliation du bail afin de permettre la mise en œuvre du projet envisagé.

Par acte authentique du 6 décembre 2016, la SCI B et Monsieur X-D Y ont vendu le bien à la société MARIGNAN RESIDENCES.

Le 6 décembre 2016 également, la société MARIGNAN RESIDENCES a revendu les parcelles, aux fins de construction, à la SNC F G, toutes les deux ayant le même gérant.

La SNC F G a vendu le 13 décembre 2018 l’immeuble en cours de construction à la

[…], membre du Groupe COVIVIO, investisseur institutionnel.

Suite au décès de Monsieur Y le 29 octobre 2017, Madame C Z, sa veuve. a opté pour l’usufruit de l’universalité des biens et droits immobiliers composant la succession selon attestation notariée du 5 avril 2018.

Par exploit d’huissier du 17 octobre 2019, la société B, Madame Z et la société CERF-VOLANT ont fait citer la société MARIGNAN RESIDENCES devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Nanterre, auquel elles demandent aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 13 avril 2021 de: Déclarer recevables et bien fondées les sociétés B et CERF-VOLANT et Madame

C Z veuve Y en leurs demandes ;

A titre principal, Dire que la condition au versement de l’indemnité complémentaire prévue à l’article 3.3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016 et tenant à l’exigibilité du versement de ladite indemnité en cas de commercialisation du Projet de construction à une «< entreprise utilisatrice » est nulle car potestative;

Dire que la condition au versement de l’indemnité complémentaire prévue à l’article 3.3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016 et tenant à l’exigibilité du versement de ladite indemnité en cas de commercialisation du Projet de construction à une « entreprise utilisatrice » est nulle car impossible; Subsidiairement,

Constater que la condition au versement de l’indemnité complémentaire prévue à l’article 3,3 du protocole d’accord conclu le 3 mai 2016 et à l’article 13.4 du contrat de vente conclu le 6 décembre 2016 et tenant à l’exigibilité du versement de ladite indemnité en cas de commercialisation du Projet de construction à une « entreprise utilisatrice » n’a pas été accomplie car la société MARIGNAN RESIDENCES en a empêché

l’accomplissement :

Dire que ladite condition est réputée accomplie;

2

à la société B et à Madame C Z veuve Y avec intérêts de retard au taux légal depuis l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la conclusion de la vente, soit depuis le 13 janvier 2019, sauf à parfaire ; Dire que les condamnations prononcées au bénéfice de la société B et de Madame C Z veuve Y seront versées sur le compte démembré < C Z usufruitier – SCI B nu-propriétaire » ouvert auprès de la banque Neuflize OBC et dont les références IBAN sont FR76 3078 8001 0008 8127 8000 152;

Condamner la société MARIGNAN RESIDENCES à verser la somme de 550.000 euros

à la société CERF VOLANT avec intérêts de retard au taux légal depuis l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la conclusion de la vente, soit depuis le 13 janvier 2019, sauf

à parfaire; Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal avec application de l’anatocisme : Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile: Condamner la société MARIGNAN RESIDENCE à payer les sommes de 5.000 € à la société CERF VOLANT, de 2.500 € à la société B et de 2,500 € à Madame

C Z veuve Y par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner la société MARIGNAN RESIDENCES aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2021, la société MARIGNAN RESIDENCES demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que les J d’intéressement stipulées aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 ne sont pas nulles;

A TITRE SUBSIDIAIRE, ET SI PAR EXTRAORDINAIRE LE TRIBUNAL DE CEANS

H I J NULLES DIRE ET JUGER que la nullité prononcée porte uniquement sur les articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 et non sur les actes dans leur ensemble ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONSTATER les multiples diligences accomplies aux fins d’aboutir à une commercialisation rapide de l’immeuble ; CONSTATER que la SNC MARIGNAN RESIDENCES s’est toujours comportée de bonne foi; . DIRE ET JUGER que les conditions d’exigibilité des J d’intéressement stipulées aux articles 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 et 13.4 de l’acte de vente du 6 décembre 2016 n’étaient pas réunies à la date du 1er avril 2019;

En conséquence

- DEBOUTER la SCI B, Madame C Z veuve Y et la société CERF-VOLANT de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions:

DEBOUTER la SCI B, Madame C Z veuve Y et la société CERF-VOLANT de leur demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum la SCI B, Madame C Z veuve Y et la société CERF-VOLANT au paiement à la SNCMARIGNAN RESIDENCES DE la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2021.

3

Sur la nullité de la condition tenant à « l’entreprise utilisatrice » des J d’intéressement prévues aux articles 3.3 du protocole du 3 mai 2016 et 13.4 du contrat de vente du 6 décembre 2016

L’article 1172 ancien du code civil dans sa rédaction applicable aux contrats passés avant le 01/10/2016 dispose que « Toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. »

L’article 1174 ancien du code civil énonce que « Toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige. »

L’article 1304-1 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats passés après le 01/10/2016, dispose que «La condition doit être licite. A défaut, l’obligation est nulle. »

L’article 1304-2 suivant énonce que « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause. »

En l’espèce, le protocole d’accord signé le 3 mai 2016 entre la SCI B, Monsieur X-D Y et la société CERF-VOLANT d’une part et la société MARIGNAN RESIDENCES d’autre part, prévoit :

la résiliation amiable anticipée du bail commercial conclu entre la SCI B et la société CERF-VOLANT le paiement à la société CERF-VOLANT par la société MARIGNAN RESIDENCES pour le compte du bailleur d’une indemnité de résiliation de 750.000 € le paiement à la société CERF-VOLANT par la société MARIGNAN RESIDENCES pour le compte du bailleur d’une indemnité de 30.000 € pour frais de déménagement le paiement à la SCI B, Monsieur X-D Y et la société CERF-VOLANT par la société MARIGNAN RESIDENCES d’une indemnité complémentaire dite clause d’intéressement.

Cette dernière clause stipulée à l’article 3.3 du protocole d’accord du 3 mai 2016 a été intégralement reprise à l’article 13.4 de l’acte authentique de vente du 6 décembre 2016 conclu entre la SCI B, Monsieur X-D Y d’une part et la société MARIGNAN RESIDENCES d’autre part.

Cette clause d’intéressement avait pour but de permettre au promettant de la vente et à la locataire de bénéficier des conséquences de la commercialisation du projet de construction sous. forme d’intéressement si les conditions d’exigibilité de celui-ci étaient remplies avant le 31 mars 2019.

Il était convenu entre les parties que l’intéressement, serait exigible « en cas de conclusion de baux ou de ventes au profit d’entreprises utilisatrices portant sur au moins 18.810.00 m² de

Surfaces de Plancher. »

Il y était précisé : « la notion d’entreprise utilisatrice s’entend de toute entreprise occupant les locaux objets du bail pour ses propres activités, soit directement, soit par l’intermédiaire de ses filiales.»

Le montant de l’intéressement était fixé forfaitairement à la somme de 400.000 € au profit de la SCI B et Monsieur Y et 550.000 € au profit de la société CERF-VOLANT.

Et l’acte de vente du 6 décembre 2016 par la société MARIGNAN RESIDENCES à la SNC

F G a repris cette clause d’intéressement stipulée au profit des vendeurs initiaux et de la locataire, précision faite que si cette clause venait à s’appliquer, la SNC F G verserait à la société MARIGNAN RESIDENCES les sommes de 400.000 € et 550.000 € et que la société MARIGNAN RESIDENCES ferait son affaire des paiements de l’intéressement à Monsieur Y, la SCI B et la société CERF-VOLANT.

4

Pour apprécier le pouvoir du débiteur de faire arriver ou d’empêcher un événement qui empêcherait l’exécution du contrat, il faut examiner si la réalisation de la condition dépend de la seule volonté d’une partie, ou également d’un événement extérieur que le débiteur de

l’obligation ne maîtrise pas et qui lui impose un sacrifice. Ainsi, si l’application de la clause contestée dépend de circonstances objectives susceptibles d’un contrôle judiciaire au niveau de l’exécution, la condition ne sera pas considérée comme potestative; elle ne le sera que si le débiteur peut se déterminer sans que l’on puisse contrôler ou vérifier ses appréciations.

En l’espèce, si la société MARIGNAN RESIDENCES démontre que la société F G a confié à la BNP PARIBAS ESTATE TRANSACTION FRANCE et à la société CUSHMAN et WAKEFIELD le 9 mars 2017 un mandat co-exclusif de recherche de locataire(s) renouvelé le

17 octobre 2018 jusqu’au 31 décembre 2018 pour les 25.285 m² de SDP, elle ne produit aucune attestation de ses mandataires expliquant l’état du marché, l’historique des clients les ayant approchées et les éventuelles difficultés rencontrées pour la location ou la vente des locaux à des entreprises utilisatrices.

De même, la société MARIGNAN RESIDENCES ne fournit aucun élément concernant les réponses apportées à ses propositions locatives formulées par courrier ou par mail entre avril 2017 et octobre 2018 à des entreprises privées ou des services publics soi-disant intéressés.

Quant au courrier du 29 décembre 2020 de la […] produit aux débats par la société MARIGNAN RESIDENCES, s’il est fait mention à cette date de baux commerciaux à hauteur de la seule superficie de 8.782 m², son auteur ne renseigne pas les ventes qui ont pu intervenir, alors que la clause d’intéressement critiquée offrait les deux possibilités à la société MARIGNAN RESIDENCES, bénéficiaire de la vente des locaux.

Par ailleurs, selon les conclusions de la société MARIGNAN RESIDENCES elle-même, la SNC

F G a cédé à la […] le 13 décembre 2018 l’intégralité des locaux (25.285 m² de SDP).

Le tribunal constate donc qu’avant même le terme prévu du 31 mars 2019 à la clause d’intéressement. une superficie supérieure à celle stipulée de 18.810 m² avait été cédée, tandis que la société MARIGNAN RESIDENCES ne donne comme explication que le fait que la commercialisation avait été un échec alors qu’un autre investisseur institutionnel (la […]) s’est porté précisément acquéreur des locaux dans le même but de location ou de vente.

Enfin, la société MARIGNAN RESIDENCES qui s’abstient de produire aux débats l’acte de vente du 13 décembre 2018, se contente de procéder par affirmations tant sur le prix convenu et sur son sacrifice quant au montant obtenu que sur l’intérêt d’une commercialisation rapide pour les deux parties.

Il en résulte qu’en l’absence de démonstration par la société MARIGNAN RESIDENCES que la réalisation de la condition (d’entreprises utilisatrices) a dépendu d’un événement extérieur lui imposant un sacrifice et non de sa seule volonté, la clause critiquée présente bien un caractère potestatif.

Mais la société CERF-VOLANT, la société B et Madame Z ne demandent pas la nullité des J d’intéressement prévues aux articles 3.3 du protocole du 3 mai 2016 et 13.4 du contrat de vente du 6 décembre 2016 mais exclusivement celle de la condition tenant aux

< entreprises utilisatrices ». Or les textes et la jurisprudence arrêtent qu’une clause potestative est nulle sans qu’il soit prévu de pouvoir en extraire le seul élément litigieux présentant le caractère potestatif en le déclarant nul et de maintenir l’application des autres données de la même clause.

5

Le même raisonnement doit s’appliquer concernant la clause impossible.

Sur le manquement à la mise en œuvre de bonne foi du protocole

La société CERF-VOLANT, la société B et Madame Z demandent subsidiairement l’application des articles 1178 ancien et 1304-3 alinéa 1 du code civil.

Le premier dispose que « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement », et le second que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en

a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »>

Il ressort de la démonstration précédente que la société MARIGNAN RESIDENCES a empêché l’accomplissement de la clause litigieuse en faisant preuve de mauvaise foi pour priver ses co-contractants, vendeurs. et locataire, de l’indemnité d’intéressement promise manifestement dans le but exclusif de les inciter à lui vendre les parcelles litigieuses.

En conséquence, la société MARIGNAN RESIDENCES sera condamnée à verser à la société

B et Madame Z la somme de 400.000 € et à la société CERF-VOLANT celle de 550.000 € au titre des indemnités d’intéressement stipulées aux articles 3.3 du protocole du 3 mai 2016 et 13.4 du contrat de vente du 6 décembre 2016 et reprises dans l’acte de vente des biens à la SNC F G du 6 décembre 2016.

Les intérêts au taux légal sont dus à compter de la signification du présent jugement.

Les intérêts dus pour une année au moins seront capitalisés.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office. pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société MARIGNAN RESIDENCES succombant, sera condamnée à payer aux demanderesses la somme de 10.000 € au titre de leurs frais irrépétibles (5.000 € à la société CERF-VOLANT.

2.500 € à la société B et 2.500 € à Madame Z).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MARIGNAN RESIDENCES sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi. Compatible avec la nature de l’affaire et non interdite par la loi, l’exécution provisoire sera ordonnée.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à la SCI B et Madame Z la somme de 400.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à la société CERF-VOLANT la somme de 550.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement:

DIT que les intérêts dus pour une année au moins seront capitalisés..

CONDAMNE la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à la société CERF-VOLANT, la société B et Madame Z la somme de 10.000 € au titre de leurs frais irrépétibles (5.000 € à la société CERF-VOLANT, 2.500 € à la société B et 2.500 € à Madame

Z) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société MARIGNAN RESIDENCES aux dépens;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Florence GIRARDOT,

Greffier présent lors du prononcé.

LE PRÉSIDENT, LE CREFFTER, furt La République Francaise monde et donne à tous huissiers de En Conséquence

Aux pr e s ray et au mo urs de la Routique

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07 JUIN 2022 Nanterre ie

Le Greffier

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