TJ Pau
28 octobre 2025
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Sur la décision
| Référence : | TJ Pau, 28 oct. 2025, n° 23/01949 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 23/01949 |
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES
N° DU RG : N° RG 23/01949 – N° Portalis DB2A-W-B7H-FVSZ Code nature d’affaire : 51G- 0A
NL/GAL
1ère chambre civile
N° DU JUGEMENT : JUGEMENT CIVIL DU 28 OCTOBRE 2025
DEMANDERESSE :
S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION X ET AG immatriculée au RCS de Pau sous le numéro 501 955 058, représentée par sa présidente, la société BELLA VERDI, elle-même représentée par son représentant permanent, Monsieur Y Z, dont le siège social est […] 18, Route d’Arzacq – 64230 […]
représentée par Maître Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocats au barreau de PAU
DEFENDEURS :
M. AA X né le […] à […] (86320), demeurant 2 route de Labiell00e – 86320 […]
Interv. volontaire
M. AB X né le […] à PAU (64000), demeurant 18 route d’Arzacq – 64230 […] (FRANCE)
représentés par Maître Régine LOYCE-CONTY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocats au barreau de BAYONNE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente en présence de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes et du prononcé.
DEBATS :
A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.
A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 28 Octobre 2025.
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Par actes sous seing privé en date du 19 avril 2023, Monsieur AB X, gérant unique de la société d’exploitation X ET AG, spécialisée dans la création, la fabrication et la vente de pâtisseries, et son père, Monsieur AA X, ont donné à bail, à la société X ET AG, des locaux à usage commercial, ainsi que le parking adjacent, situés à […] (64).
Les baux, consentis pour une durée de neuf années, ont notamment disposé de servitudes de passage, de parking et d’usage des conteneurs à poubelles au profit de Messieurs AB et AA X.
Par acte authentique en date du 5 mai 2023, Monsieur AB X a vendu la société X ET AG, devenue une société par actions simplifiées, à la société BELLA VERDI. Cette vente a entraîné la transmission du droit au bail.
A la suite de cette vente, la cohabitation entre Monsieur AB X et la SAS X ET AG s’est avérée conflictuelle.
Le bailleur s’est ainsi plaint de nombreux désordres occasionnés par l’activité de la SAS X ET AG, tenant notamment à l’utilisation par cette dernière du parking aux fins de livraison, en violation du bail conclu, ainsi qu’en des dégradations constatées, allant jusqu’à installer une caméra de surveillance sur le parking le 21 juillet 2023, et procédant à de nombreuses mises en demeure et constats de commissaire de justice.
Par courrier du 1er août 2023, le preneur à bail, lui aussi, a fait état d’un non-respect des stipulations des baux commerciaux et des conventions conclues avec Monsieur AB X, eu égard notamment à une clôture arbitrairement installée par ce dernier sur une partie de la parcelle censément louée par la SAS X ET AG, ainsi qu’aux limites qui lui sont opposées quant à l’utilisation du parking.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Monsieur AB X a assigné la SAS X ET AG devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pau, aux fins de voir :
– Ordonner à la société X ET AG de faire cesser tout bruit excessif sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée ;
– Ordonner la réalisation de travaux d’isolation phonique à la charge de la société X ET AG ;
– Ordonner l’enlèvement de la cuve à fuel et de bouteilles de gaz entreposées sur le parking des locaux ;
– Condamner la société X ET AG à la somme de 11 000 € au titre de dommages et intérêts ;
– Ordonner une expertise judiciaire aux fins de constater les préjudices allégués.
Par ordonnance du 24 juillet 2024, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pau a débouté Monsieur AB X de l’intégralité de ses demandes, le condamnant au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SAS X ET AG a assigné la société EPERRA et Monsieur AB X, ès-qualités de gérant de ladite société, devant le Tribunal de commerce de Pau, en responsabilité contractuelle, tenant à sa gestion de la SAS X ET AG pendant la période de transition ouverte au moment de la vente de cette société.
Par un jugement du 21 janvier 2025, le Tribunal de commerce de Pau a débouté la SAS X ET AG de l’ensemble de ses demandes.
La SAS X ET AG a interjeté appel, l’instance est pendante devant la cour d’appel de Pau.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SAS X ET AG a assigné, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1231, 1231-1 et 1719 du Code civil, Monsieur AB X, ès-qualités de bailleur, devant le
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Tribunal judiciaire de Pau, en responsabilité contractuelle.
Le 29 mai 2024, Monsieur AA X, également propriétaire des locaux exploités par la SAS X ET AG, est intervenu à l’instance.
Dans ses dernières conclusions notifiées au RPVA le 25 août 2025, la SAS X ET AG demande au tribunal :
– de déclarer sa demande recevable et bien fondée tendant à la reprise de l’instance ;
– d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 19 août 2025, et la réouverture ;
– de déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
– de débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes ;
– de constater les manquements contractuels des consorts X au regard des stipulations des baux commerciaux ;
– d’annuler les stipulations suivantes du bail commercial de parking signé le 19 avril 2023 : “Il ne pourra faire aucun déchargement, déballage ni dépôt de marchandises ou objets quelconques, même temporaire ou accidentel, dans l’entrée de l’immeuble ou les autres parties communes ; il devra faire entrer et sortir ses marchandises par la porte de la boutique donnant sur la rue. De même, c’est également par cette porte, exclusivement, que les clients, fournisseurs et employés auront accès à la boutique ; ils ne devront jamais utiliser à cette fin l’entrée de l’immeuble” ;
– d’ordonner aux consorts X, à compter de la notification de la décision, et sous astreinte de 500 € par jour de retard, de retirer, à leurs frais, la barrière et la caméra de vidéo surveillance installées de manière purement discrétionnaire en totale contradiction avec les stipulations du bail commercial signé ;
– d’ordonner aux consorts X, à compter de la notification de la décision, et sous astreinte de 500 € par jour de retard, de communiquer les annexes obligatoires des deux baux commerciaux signés le 19 avril 2023, soit la liste des travaux réalisés et prévus pour les 3 années à venir ;
– de constater le caractère non écrit des clauses VI-3)-C, VI-3)-D, VII, VIII, IX et X-B- Ramonage, chauffage des baux commerciaux litigieux ;
– de condamner solidairement les consorts X à payer la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts ;
– de condamner solidairement les consorts X à payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– de condamner solidairement les consorts X aux entiers dépens ;
– d’ordonner l’exécution provisoire de la décision ;
– de dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître AC AD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.
Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions :
– qu’aux termes de l’application combinée des articles L. 211-3, L. 211-4, R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, et R. 145-23 du Code de commerce, est compétent, en matière de bail commercial, le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué, soit en l’espèce le Tribunal judiciaire de Pau ;
– qu’elle ne s’oppose pas à l’intervention volontaire de AA X, signataire des baux litigieux ;
– qu’en vertu des articles 1103, 1104 et 1719 du Code civil, le bailleur est tenu au respect de ses obligations contractuelles, d’exécuter le contrat de bonne foi, et d’assurer la jouissance paisible du bail au preneur, ce en quoi il a été ici défaillant ;
– qu’en l’espèce, Monsieur AB X lui a donné à bail un local situé sur “une parcelle de 634 m2, comprenant un parking de 410 m2 cadastré section C numéro […]” (pièce n°9 demandeur) ;
– que Monsieur AB X a, en violation du bail conclu, procédé à un nouveau bornage de la parcelle louée, la scindant en deux parcelles n° 1555 et 1556, clôturant de façon unilatérale une partie du parking en totale méconnaissance des stipulations du bail (pièce n°14 demandeur) ;
– que le bail commercial ne porte donc en aucun cas sur la seule parcelle […] mais bien sur l’ensemble des deux parcelles constituant la parcelle n°[…] ;
– que le bailleur a installé une caméra de surveillance sur un parking loué, ouvert au public, subordonnant l’installation du système de vidéo surveillance à l’autorisation du
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preneur, ainsi qu’à une autorisation préfectorale, en vertu de l’article L. 252-1 du Code de la sécurité intérieure (CA Versailles, 14ème chambre, 29 juin 2023, RG n° 22/06848), lesquelles n’ont pas été délivrées (pièce n°13 demandeur) ;
– que Monsieur AB X a fait preuve de mauvaise foi en insérant dans le bail, de façon unilatérale et non contradictoire, des stipulations restreignant la pleine exploitation des locaux loués, notamment en ce qu’elles imposent au preneur de “faire entrer et sortir ses marchandises par la porte de la boutique donnant sur la rue”, prohibant toute livraison depuis le parking, rendu inutile, et ce, à rebours de l’usage social ;
– que les livraisons depuis la rue sont insensées puisqu’elles nécessiteraient de bloquer la circulation, élargir l’entrée de la boutique, et faire courir un risque important au personnel ;
– qu’elle ne peut jouir paisiblement des locaux loués du fait des procédures et actes incessants délivrés à son encontre par le bailleur (pièces n°18 et 19 demandeur) ;
– que la simple assertion au bail de l’espèce, d’une clause relative à l’absence de travaux au cours des trois dernières années ne respecte pas le formalisme posé par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce ;
– qu’il ressort de l’articulation de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce et de son interprétation jurisprudentielle, que le bailleur est tenu de fournir un inventaire “précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail” annexé au bail (CA Versailles, 7 mars 2024, RG n° 22/05759) ;
– qu’en l’espèce, les clauses de répartition des charges intégrées aux deux baux (pièces n°9 et n°10 demandeur), en l’absence d’annexe spécifique, doivent être réputées non écrites ;
– qu’aux termes des articles 1217, 1231 et 1231-1 du Code civil, ainsi que des éléments avancés, elle a subi un préjudice lui ouvrant droit à réparation ;
– qu’en vertu de l’application combinée de l’article L.145-41 du Code de commerce et de la Jurisprudence (3ème Civ., 12 décembre 1990, pourvoi n° 89-10.430), le bailleur ne peut acquérir la clause résolutoire insérée dans un bail qu’après avoir délivré au preneur un commandement mentionnant précisément les manquements auxquels il doit être remédié ;
– qu’en l’espèce, Monsieur AB X sollicite la résolution des baux litigieux aux motifs de violations des clauses “entreposage et déchargement des marchandises”,
“servitude”, “affectation des lieux loués”, “entretien des lieux loués”, “sous-location”, ainsi qu’un “défaut de police d’assurance” et un “branchement sur le compteur électrique appartenant à Monsieur AB X”, alors que le commandement délivré ne dispose que d’une violation de la clause “entreposage et déchargement des marchandises” (pièce n°9 défendeur) ;
– qu’au surplus les manquements avancés sont infondés, ne reposant sur aucun élément concret ou procédant de la mauvaise foi de Monsieur AB X.
Par conclusions responsives notifiées au RPVA le 29 août 2025, Monsieur AB X et Monsieur AA X sollicitent du tribunal :
– qu’il déboute la SAS X ET AG de l’ensemble de ses demandes ;
– qu’il déclare Monsieur AA X recevable et bien fondé en son intervention volontaire ;
Sur le rabat de l’ordonnance de clôture,
– qu’il constate qu’ils s’en remettent à la sagesse du tribunal sur ce point ;
Reconventionnellement à titre principal,
*sur le bail commercial relatif à l’utilisation du parking,
– qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial relatif à l’utilisation du parking conclu avec la SAS X ET AG à compter du 15 octobre 2023, date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement ;
– qu’il ordonne la résiliation du bail commercial relatif à l’utilisation du parking ;
– qu’il ordonne l’expulsion de la société de la SAS X ET AG ainsi que celle de tout autre occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique ;
– qu’il condamne la SAS X ET AG au paiement d’une somme de 500€ par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la décision jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;
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– qu’il assortisse ladite condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;
*sur le bail commercial relatif à l’usage des locaux d’exploitation,
– qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu avec la SAS X ET AG, à compter du 22 novembre 2023, date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement ;
– qu’il ordonne la résiliation du bail de locaux à usage commercial ;
– qu’il ordonne l’expulsion de la SAS X ET AG ainsi que celle de tout autre occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique ;
– qu’il condamne la SAS X ET AG au paiement d’une somme de 3 000€ par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la décision jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;
– qu’il assortisse ladite condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;
Reconventionnellement à titre subsidiaire,
*sur le bail commercial relatif à l’utilisation du parking,
– qu’il résilie judiciairement le bail au regard de la violation par la SAS X ET AG des clauses du bail relatives à l’utilisation du parking ;
– qu’il ordonne l’expulsion de la SAS X ET AG ainsi que celle de tout autre occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique ;
– qu’il condamne la SAS X ET AG au paiement d’une somme de 3 000€ par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la décision jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;
– qu’il assortisse ladite condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;
*sur le bail commercial relatif à l’usage des locaux d’exploitation,
– qu’il résilie judiciairement le bail au regard de la violation par la SAS X ET AG des clauses du bail relatives à l’utilisation du parking ;
– qu’il ordonne l’expulsion de la SAS X ET AG ainsi que celle de tout autre occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique ;
– qu’il condamne la SAS X ET AG au paiement d’une somme de 3 000€ par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la décision jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;
– qu’il assortisse ladite condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;
Reconventionnellement à titre infiniment subsidiaire,
– qu’il modifie la clause insérée dans le bail “parking”, “désignation de l’immeuble loué” comme suit : “l’immeuble loué est constitué d’un parking de 363 m2, situé à
[…] (64230), 18 route d’Arzacq, sur une partie de la parcelle cadastrée Section C numéro […]. Ce parking porte désormais les références cadastrales Section C numéro 1555 et dispose d’une entrée au 18 route d’Arzacq à […] et à son opposée, d’une délimitation par claustra, dont est propriétaire le AF. Le plan ci-joint fait état du parking loué par délimitation en vert. Le preneur déclare parfaitement connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités en vue du présent bail. Les Parties rectifient ainsi l’erreur matérielle qui figure dans le bail initial pour préciser que le parking loué au AF sur une partie de la parcelle cadastrée C n°[…] est d’une superficie de 363 m2 et non 410 m2.
Le preneur s’engage à ne pas enlever ou modifier le claustra qui sépare les parcelles 1555 et 1556 du plan ci-joint” ;
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En tout état de cause,
– qu’il ordonne à la SAS X ET AG, à compter de la notification de la décision, et sous astreinte de 500€ par jour de retard, de communiquer son attestation d’assurance relative au bail commercial “parking” avec les mentions “cuve de fuel” et
“bouteilles de gaz” ;
– qu’il ordonne à la SAS X ET AG, à compter de la notification de la décision, et sous astreinte de 50€ par jour de retard, de communiquer les cartes grises des véhicules EY-593-QX (65) et CN-364-AQ (65) stationnant sur le parking ;
– qu’il condamne la SAS X ET AG à leur payer la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– qu’il condamne la SAS X ET AG aux entiers dépens.
Ils exposent à l’appui de leurs prétentions :
– que la clôture litigieuse n’a pas été érigée sur la parcelle n°[…], mais sur la n°1404, non louée (pièce n°3 défendeur) ;
– que le bail “parking” porte sur une partie de la parcelle n°[…] et non sur son intégralité ;
– que le bail des locaux à usage commercial porte sur une parcelle cadastrée Section C n°1457;
– que Monsieur AB X a déposé une demande d’autorisation d’installation d’un système de vidéo protection, et qu’un référent sûreté gendarmerie a constaté que le dispositif était installé dans un espace non ouvert au public, donc non subordonné à l’autorisation préfectorale (pièce n°4 défendeur) ;
– que l’ensemble des clauses et stipulations ont été soumises à discussion et modifications entre les parties (pièce n°8 demandeur) ;
– qu’ils ont essayé de régler le litige à l’amiable maintes fois, au travers de courriers ou de mises en demeure ;
– que la SAS X ET AG ne démontre aucun comportement de leur part qui aurait pu entraver sa jouissance paisible des lieux ;
– que tous les renseignements obligatoires ont été annexés au bail ou sont contenus dans des clauses insérées dans ce dernier ;
– que le preneur ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice, de la moindre perte économique ou de clientèle ;
– qu’ils peuvent se prévaloir d’une clause résolutoire insérée dans le bail “parking”, du fait de la violation de multiples clauses insérées dans ce dernier ;
– que le preneur se fait livrer des matières premières depuis le parking adjacent aux locaux, par l’entremise de camions qui bloquent l’entrée et la sortie de tout véhicule (pièce n°3 défendeur), en violation de la clause “entreposage et déchargement des marchandises” qui dispose de l’interdiction pour la société de se faire livrer sur le parking, et de la clause “servitude”, leur octroyant une servitude de parking ;
– que la SAS X ET AG entrepose des conteneurs et des palettes sur le parking (pièce n°11 défendeur), en violation de la clause “affectation des lieux loués”, laquelle ne prévoit pas d’autre usage au parking que sa fonction principale ;
– que le preneur n’entretien pas le parking, lequel est jonché de mauvaises herbes (pièce n°39 défendeur), et abîmé par endroit (pièce n°43 défendeur) en violation de la clause
“entretien des lieux loués” ;
– que deux véhicules de l’entreprise VEDERE stationnent sur le parking depuis plusieurs mois, en violation de l’interdiction de toute sous-location, dont dispose la clause “sous- location” ;
– que la cuve de fioul et les bouteilles de gaz entreposées sur le parking ne sont pas mentionnées dans la police d’assurance relative au bail “parking” ;
– que la SAS X ET AG s’est branchée, à deux reprises, sur le compteur électrique personnel de Monsieur AB X ;
– qu’ils peuvent se prévaloir d’une clause résolutoire insérée dans le bail de locaux à usage commercial, du fait de la violation de multiples clauses insérées dans ce dernier ;
– qu’eu égard aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le délai d’un
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mois à compter de la délivrance, le 22 novembre 2023, du commandement d’avoir à respecter les obligations du bail, s’est écoulé ;
– que la SAS X ET AG poursuit des activités non comprises dans les destinations du bail commercial énoncées dans la clause “affectation des lieux loués” (pièce n°17 défendeur), telles que la vente de chocolats, confiture ou de vin ;
– que la SAS X ET AG n’a pas ressoudé l’enseigne en fer forgé fixée sur le mur de façade à l’entrée du point de vente (pièce n°20 défendeur), en violation des clauses “entretien des lieux loués” et “enseigne” ;
– qu’eu égard aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le délai d’un mois à compter de la délivrance, le 22 novembre 2023, du commandement d’avoir à respecter les obligations du bail, s’est écoulé.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 août 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 septembre 2025 pour y être plaidée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
– Sur le rabat de l’ordonnance de clôture
A l’audience du 2 septembre 2025, le tribunal a ordonné, par mention au dossier, le rabat de l’ordonnance de clôture sur demande conjointe des parties, et a aussitôt reclôturé l’affaire. La demande est donc sans objet.
– Sur l’intervention volontaire de Monsieur AA X
Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur AA X, intervenant volontairement à l’instance, est signataire d’un des deux baux commerciaux litigieux.
La SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG ne s’oppose pas à son intervention.
Il s’ensuit qu’il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur AA X.
– Sur la modification de l’emprise foncière du bail et sur l’installation de la clôture
En l’espèce, la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG fait valoir que Monsieur AB X lui a donné a bail un local situé sur “une parcelle de 634 m2, comprenant un parking de 410 m2 cadastré section C numéro […]”, et que le bail commercial ne porte donc en aucun cas sur la seule parcelle […] mais bien sur l’ensemble des deux parcelles constituant la parcelle n°[…]. Elle expose que Monsieur AB X a, en violation du bail conclu, procédé à un nouveau bornage de la parcelle louée, la scindant en deux parcelles […] et 1556, clôturant de façon unilatérale une partie du parking en totale méconnaissance des stipulations du bail.
Messieurs X, quant à eux, exposent que la clôture litigieuse n’a pas été érigée sur la parcelle n°[…], mais sur la n°1404, non louée, et que le bail “parking” porte sur une partie de la parcelle n°[…] et non sur son intégralité. Les bailleurs soutiennent que la surface mentionnée au bail ne correspond pas à la surface réelle des lieux loués et ils sollicitent l’homologation de l’avenant au bail qui prévoit la division de cette parcelle.
Or, aux termes du contrat de bail commercial, dit parking, en date du 19 avril 2023, et notamment de la clause intitulée “ Désignation de l’immeuble loué”, “l’immeuble loué est situé à […] (64230), 18 route d’Arzacq, sur une parcelle de 634 m² comprenant un parking de 410 m², tel que figurant sur le plan ci-joint et cadastré section C numéro […].”
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L’assiette du bail conclu le 19 avril 2023 est donc parfaitement définie et contient la désignation cadastrale et la contenance de la parcelle concernée.
Ainsi, il apparaît que le parking loué par la société X ET AG correspond à l’intégralité de la parcelle cadastrée section C numéro […] d’une surface de 410 m², et contient d’ailleurs plusieurs servitudes permettant à Monsieur X d’accéder aux parcelles enclavées cadastrées section C n°1111, n°1454, n°1455, et n°1456.
En revanche, il convient de relever, au vu du plan des locaux annexé audit bail, que la parcelle n°1404 n’a pas été intégrée dans le périmètre du bail.
Au vu des éléments du dossier, il convient de constater que la clôture litigieuse a bien été érigée sur la parcelle cadastrée […].
Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande d’enlèvement de la clôture litigieuse, cette dernière ayant été réalisé sur une parcelle n’étant pas intégrée dans le périmètre du bail.
Il s’ensuit que la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG sera déboutée de sa demande au titre de l’enlèvement de la clôture érigée sur la parcelle […].
D’autre part, même si Monsieur X prétend avoir informé son preneur de la modification des lieux loués, il n’est en aucun cas démontré que ce dernier a donné son accord pour la division de la parcelle C n°[…] en deux parcelles cadastrées section C […], et […], réalisée unilatéralement par le bailleur.
Il convient alors de relever que la modification de l’emprise foncière du bail, a été réalisée en méconnaissance des stipulations du bail commercial litigieux.
A ce titre, il est nécessaire de rappeler qu’il est constant que la délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail.
Au demeurant, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail signé entre les parties et les annexes y afférentes, que les bailleurs ont expressément pris connaissance des caractéristiques des locaux, et en ont approuvé la description, y compris la surface indiquée.
En signant et en rédigeant le contrat et ses annexes, ils ont ainsi validé les éléments essentiels du bail, parmi lesquels figure la superficie des lieux loués, sans émettre de réserve.
Et, en l’absence de manoeuvre dolosive du preneur, la simple erreur de mesure alléguée ne saurait être invoqué pour remettre en cause les conditions du bail.
Il s’ensuit que les bailleurs, ayant accepté la surface telle qu’indiquée lors de la conclusion du contrat, ne sont pas fondés à en contester ultérieurement l’exactitude ni à solliciter une quelconque rectification à ce titre, et ce, peu importe qu’une clôture existait ou non lors de la signature du bail. En effet, la présence de cette clôture, et notamment du brise vue, qui constitue un aménagement matériel susceptible d’être modifié, ne saurait être assimilée à une réduction effective de surface ni constituer une erreur sur la chose louée, permettant aux bailleurs de diviser la parcelle louée.
Il s’ensuit que le preneur dispose, conformément au bail, de la jouissance de la totalité de la parcelle décrite, sous réserve des aménagements existants, lesquels n’ont pas pour effet d’en modifier l’étendue juridique.
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Par conséquent, il convient de condamner Messieurs X à louer la chose stipulée au bail, en respectant la con[…]tance des locaux sans qu’aucune modification ultérieure ne soit opposable au preneur à défaut d’acceptation de ce dernier, et à retirer les clôtures érigées sur les parcelles section C […], et […] anciennement C n°[…] dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 100€ par jour, passé ce délai, et durant une période de 6 mois.
– Sur l’installation d’un dispositif de vidéo surveillance sur le parking loué
Au cas d’espèce, il résulte des pièces du dossier que le bailleur a fait installer, sur le parking loué, et attenant aux locaux loués, un dispositif de vidéo surveillance, invoquant un objectif de sécurité et de prévention des dégradations.
La SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG soutient que le parking est un lieu ouvert au public, et que ce dispositif porte atteinte à sa vie privée et à sa jouissance paisible des lieux loués.
Il convient de rappeler qu’il est constant qu’un lieu ouvert au public est un lieu accessible à tous, sans autorisation spéciale de quiconque, que l’accès en soit permanent et inconditionnel ou subordonné à certaines conditions (TGI de Paris du 23 octobre 1986 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 novembre 1986).
A ce titre, les établissements privés accueillant du public derrière le guichet sont considérés comme des établissements ouverts au public, sauf pour les locaux exclusivement réservés au personnel.
Or, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment d’un courrier du référent gendarmerie du 26 février 2024, ainsi que d’un courrier de la direction des sécurités sur l’installation de la caméra de vidéo surveillance du 19 mai 2025, que l’installation de ce dispositif de vidéo protection était envisagée dans un espace non ouvert au public et ne relève pas des dispositions prévues par le code de la sécurité intérieure.
Et, la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG ne produit aucun élément permettant de constater que ce parking est effectivement ouvert au public.
Ainsi, il convient de relever que le parking fait partie des lieux loués au preneur en vertu du bail commercial en date du 19 avril 2023, lui conférant la jouissance exclusive de cet espace, lequel sert à la fois au stationnement, à la circulation du personnel, ainsi qu’à la réception des livraisons nécessaires à l’exploitation du fonds.
Il apparaît également que les bailleurs bénéficient d’une servitude de passage sur le parking, leur permettant d’accéder à la partie de leur propriété.
Cependant, en application des articles 701 et suivants du Code civil, la servitude doit s’exercer sans aggraver la charge du fonds servant ni restreindre les droits du locataire commercial sur les lieux loués.
En outre, conformément aux articles 145-1 et suivants du Code de commerce, le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible et effective des lieux loués pendant toute la durée du bail, cette obligation impliquant l’absence de toute immixtion ou surveillance non autorisée.
En l’espèce, le parking loué constitue un espace privé affecté à l’exploitation du commerce de la preneuse, lequel, bien qu’accessible à son personnel et à ses livreurs, ne saurait être qualifié de lieu ouvert au public au sens de l’article L. 251-1 du Code de la sécurité intérieure. La présence de ces intervenants, agissant dans le cadre professionnel de l’activité, n’altère pas le caractère privatif du bien loué.
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L’installation d’une caméra fixe orientée vers le parking loué, permettant d’enregistrer de manière continue les allées et venues du personnel, des clients et livreurs, excède les besoins normaux de l’exercice de la servitude et constitue une immixtion dans la jouissance paisible du preneur, contraire aux obligations du bailleur commercial.
Une telle installation, réalisée sans l’accord de la preneuse, et ce, sans justification de nécessité particulière, doit dès lors être regardée comme une aggravation de la servitude et une atteinte à la jouissance des lieux loués.
Il y a donc lieu d’en ordonner la dépose, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et durant une période de 6 mois.
– Sur la validité de la clause " Entreposage et déchargement des marchandises ”
Il ressort du bail commercial conclu entre les parties qu’il figure la clause suivante : " Entreposage et déchargement des marchandises Le preneur ne pourra emmagasiner ou entreposer dans quelque partie que ce soit des lieux loués des marchandises ou objets qui dégageraient des exhalaisons ou odeurs malsaines ou désagréables ou qui présenteraient des risques sérieux quels qu’ils soient et, plus particulièrement d’incendie. Il ne pourra faire aucun déchargement, déballage ni dépôt de marchandises ou objets quelconques, même temporaire ou accidentel, dans l’entrée de l’immeuble ou les autres parties communes ; il devra faire entrer et sortir ses marchandises par la porte de la boutique donnant dans la rue. De même, c’est également par cette porte exclusivement, que les clients fournisseurs et employés auront accès à la boutique ; ils ne devront jamais utiliser à cette fin l’entrée de l’immeuble.”
Le bailleur soutient que l’ensemble des clauses du contrat ont été soumises à discussion et ont fait l’objet de modifications concertées entre les parties avant signature. Il fait valoir qu’il est possible d’effectuer les livraisons depuis la voie publique, sans nécessité d’utiliser le parking.
La preneuse réplique que la clause est dépourvue de portée dès lors qu’aucune partie commune n’existe dans l’immeuble. Elle rappelle que le bail porte sur un local commercial et un parking privatif grevé de plusieurs servitudes au profit des bailleurs, à savoir une servitude de passage, une servitude de stationnement et une servitude d’usage des conteneurs à ordures. Elle expose que ces servitudes ne confèrent aucun droit d’usage collectif mais se limitent à un usage fonctionnel ponctuel. Elle soutient également que le parking constitue le seul accès permettant le déchargement des marchandises destinées à l’exploitation du commerce. En l’absence de cet accès, les livreurs devraient traverser le magasin ouvert au public, ce qui serait matériellement contraignant et contraire aux règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public.
L’examen du bail et des plans annexés confirme qu’aucune partie commune n’est juridiquement définie. En effet, seule des parties communes sont évoquées au titre du paragraphe “travaux effectués par le Bailleur” sans qu’elles soient définies ni précisées dans la clause de la désignation de l’immeuble, laquelle précise au contraire que le parking et les locaux du contrat sont loués à titre privatif.
Ainsi, le parking figure expressément parmi les lieux loués à la preneuse, dont elle dispose à titre privatif pour les besoins de son activité.
Dans ces conditions, la clause précitée apparaît manifestement inadaptée à la configuration réelle des lieux. Elle ne peut recevoir application qu’à l’égard d’espaces effectivement communs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
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De surcroît, il ressort des circonstances de la conclusion du bail que le bailleur, parfaitement informé de l’absence de parties communes et de l’existence de simples servitudes de passage, de stationnement et d’usage des conteneurs à poubelles, a néanmoins maintenu cette clause sans en préciser la portée. Ce comportement traduit une mauvaise foi dans la rédaction du contrat, contraire à l’exigence de loyauté et de transparence dans les relations contractuelles commerciales.
Les servitudes en cause, d’origine conventionnelle, doivent s’interpréter strictement. En vertu des articles 701 et suivants du Code civil, leur exercice ne peut excéder ce qui est nécessaire à la desserte ou à l’usage des fonds dominants et doit s’effectuer sans aggraver la charge du fonds servant.
Ces servitudes ne confèrent donc aucun droit d’usage permanent, collectif ou exclusif au bailleur. Elles n’altèrent pas le caractère privatif du parking loué ni la jouissance paisible garantie à la preneuse par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
En outre, l’interprétation retenue par le bailleur reviendrait à restreindre de manière disproportionnée l’exploitation commerciale du preneur, lequel justifie de la nécessité d’utiliser le parking pour la réception de ses livraisons. L’alternative con[…]tant à livrer depuis la route, impliquant la traversée du magasin par les livreurs, apparaît matériellement inadaptée et incompatible avec un usage normal des lieux loués.
Il en résulte que la clause relative aux parties communes, inopérante faute de telles parties dans l’immeuble, a été insérée de mauvaise foi par le bailleur et en contradiction avec la configuration réelle des lieux, et ne saurait être invoquée pour limiter les droits du preneur sur le parking loué ni pour restreindre l’usage de celui-ci au-delà de ce que permettent les servitudes conventionnelles.
En conséquence, il convient de prononcer l’annulation de ladite clause, les servitudes de passage, de stationnement et d’usage des conteneurs devant, pour leur part, s’exercer dans le respect du bail et sans entrave à l’exploitation normale du preneur.
– Sur la modification des conditions de jouissance des lieux
Le bailleur invoque la clause figurant au bail sous l’intitulé "Travaux effectués par le Bailleur « , ainsi rédigée : » Le preneur souffrira sans indemnité toutes les constructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble et il ne pourra demander aucune diminution du loyer, quelle qu’en soit l’importance. Il devra également souffrir tous travaux, intéressant les parties communes ainsi que toutes réparations et travaux relatifs à l’aménagement d’autres parties privatives de l’immeuble, le tout sous réserve des dispositions de l’article 1724 du Code civil. "
Toutefois, une telle clause ne saurait être interprétée comme autorisant le bailleur à implanter un ouvrage fixe sur la parcelle louée.
En premier lieu, il a déjà été relevé qu’aucune partie commune n’est visée dans le bail, cette mention n’apparaissant que dans la présente clause "Travaux effectués par le Bailleur" et non dans la désignation des lieux loués, laquelle confère à la preneuse la jouissance exclusive du local et du parking.
En deuxième lieu, cette clause vise les travaux exécutés dans l’immeuble dans son ensemble ou concernant des réparations générales, mais ne saurait permettre au bailleur de modifier matériellement la chose louée ni d’en réduire la superficie utile.
Le bailleur fait également valoir qu’il a obtenu, à la suite d’une déclaration préalable déposée auprès du service urbanisme de la mairie, une décision de non-opposition à la
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réalisation de cet escalier. Cependant, une telle autorisation administrative, limitée à la conformité du projet aux règles d’urbanisme, n’a aucune incidence sur les rapports contractuels entre les parties. Elle ne saurait conférer au bailleur un droit d’usage ou de construction sur une parcelle déjà donnée en jouissance exclusive à la preneuse.
Le bénéfice d’une décision de non-opposition ne dispense donc pas le bailleur du respect du bail commercial ni de son obligation de garantir la jouissance paisible du preneur.
Ainsi, le projet d’édification par le bailleur d’un escalier métallique de 90 centimètres de large sur le parking loué, destiné à permettre l’accès des occupants d’un logement situé à l’étage, ne peut être assimilé à un simple travail d’entretien ou d’aménagement de l’immeuble. Il s’agit d’une construction nouvelle, étrangère à l’objet du bail et portant directement atteinte à la jouissance paisible du preneur.
Une telle installation, si elle était réalisée, constituerait une modification substantielle de la chose louée, contraire au principe de stabilité contractuelle et à l’obligation de garantie de jouissance paisible imposée au bailleur par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Dès lors, la clause invoquée par le bailleur, même rédigée en termes généraux, ne saurait fonder la création d’un ouvrage nouveau sur le bien loué. L’escalier projeté, réduisant le périmètre d’usage du parking, doit être considéré comme une immixtion fautive dans les droits du preneur et un nouveau trouble à la jouissance paisible.
En conséquence, le projet d’installation d’un escalier sur le parking loué ne peut voir le jour, la clause " Travaux effectués par le Bailleur " étant inapplicable à ce type d’aménagement et impropre à justifier toute modification du périmètre ou de la configuration des lieux loués.
– Sur la communication sous astreinte des annexes obligatoires du bail
L’article L 125-5 du Code de l’environnement dispose que “ I. – Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de […]micité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l’urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi […] V. – En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.”
L’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose que “Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.”
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Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que les bailleurs ont produit dans le cadre de la présente instance, les annexes au bail litigieux, telles que l’état des risques et des pollutions en date du 19 avril 2023, ainsi que le descriptif des risques Géorisques en date du 24 mars 2023.
En outre, il ressort du contrat de bail commercial en date du 19 avril 2023 que la preneuse a signé la page faisant état de la transmission de ces annexes à la suite du bail.
La SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG sollicite désormais uniquement qu’il soit ordonné aux consorts X de communiquer la liste des travaux réalisés et prévus pour les 3 années à venir qu’il indique être une annexe obligatoire au bail .
Or, il est indiqué :
- dans le bail concernant le parking:
“Pour satisfaire aux exigences de l’article L145-40-2 alinea 3 du code de commerce, le Bailleur précise:
- que les travaux effectués au titre des 3 dernières années ont été réalisés par la Société SOCIETE D’EXPLOITATION X ET AG preneur sont aujourd’hui terminés
– qu’aucun travaux n’est prévu pour les 3 années à venir.” Le Bailleur s’engage à communiquer un nouvel état prévisionnel et un état récapitulatif ayant le même objet dans les deux mois de chaque échéance triennale. Le AF pourra obtenir à sa demande la communication par le Bailleur de tout document justifiant le montant des travaux.”
- dans le bail concernant l’immeuble
“Pour satisfaire aux exigences de l’article L145-40-2 alinea 3 du code de commerce, le Bailleur précise:
- qu’il a déjà effectué des travaux dans la salle de repos, la toiture du local des matières premières et l’isolation du local des matières premières
- qu’il est prévu de réaliser des travaux relatifs à la mise aux normes électriques lors du 2ème trimestre 2023.
Le Bailleur s’engage à communiquer un nouvel état prévisionnel et un état récapitulatif ayant le même objet dans les deux mois de chaque échéance triennale. Le AF pourra obtenir à sa demande la communication par le Bailleur de tout document justifiant le montant des travaux.”
L’obligation d’information mise à la charge du bailleur par l’article L.145-40-2 du Code de commerce concernant les travaux effectués et prévus a été remplie et la preneuse ne justifie nullement avoir sollicité du bailleur comme elle en avait la possibilité la communication de documents justifiant du montant desdits travaux.
Par conséquent, la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG sera déboutée de sa demande de production, sous astreinte, des pièces précitées.
– Sur la répartition des charges locatives
Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce “ Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années
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suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.”
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.
L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 applicable, au contrat de bail litigieux, dispose que : “Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.”
Il est constant que l’article L.145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions, entre autres, des articles L.[…].145-41. Ainsi en l’absence, dans le bail, d’un inventaire précis et limitatif, le bailleur ne peut demander de remboursement de charges au locataire au titre de l’article L.145-40-2 du Code de commerce, et le simple renvoi à une liste établie par un décret ne saurait pallier cette absence, et il en est de même en cas d’absence de clé de répartition des charges entre les différents occupants et entre le bailleur et le locataire.
En effet, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes
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nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Il s’ensuit que la répartition des charges étant définie par les articles L.[…]. 145-35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L.145-15, toute clause, stipulation ou arrangement contraire sont réputés non écrits.
En l’espèce, la preneuse soutient que les clauses de répartition des charges, en l’absence d’un inventaire précis et limitatif annexé au bail, contreviennent aux dispositions précitées, et sollicite qu’elles soient réputées non écrites.
Aux termes du bail litigieux :
“ Article VI – 3) – C du bail : " C – Charges Le AF prendra à sa charge en sus du loyer l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués. L’ensemble des charges dues par le AF sera payé directement par lui. Ce dernier, s’engage notamment à conclure les contrats avec les fournisseurs d’eau, d’électricité, gaz, espace vert, en son nom sans que le Bailleur puisse être inquiété de quelque manière que ce soit. « Article VI – 3) – D du bail : » D – Impôts et taxes
1)Le AF acquittera tous impôts, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales, auxquels il est et sera assujetti personnellement. En ce qui concerne les impôts, contributions ou taxes dont le propriétaire pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du Code général des impôts ou à tout autre titre quelconque, il devra justifier de leur acquittement au Bailleur à toute réquisition et, notamment, à l’expiration du bail, avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.
2)Le AF remboursera au bailleur :
- la taxe de balayage ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; "
Article VII du bail : " VII – Entretien des lieux loués
1)Le AF entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.
2)Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi qu’accessoires et éléments d’équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer s’il y avait lieu ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l’apparition de taches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.
3)Le AF aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le Bailleur, l’entretien complet des devantures et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté ; les peintures extérieures devront être refaites.
4)Les frais de ravalement seront entièrement supportés par le AF.
5)Le AF devra prévenir immédiatement le Bailleur de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il serait responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard. "
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Article VIII du bail : " VIII – Travaux en cours de bail A – Travaux par le preneur
1) Le AF ne pourra, en toute hypothèse, et même s’il s’agit de travaux imposés par la réglementation, effectuer aucun travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d’ossature participant à la stabilité et à la solidité de l’édifice (gros œuvre) ou au clos, au couvert et à l’étanchéité sans une autorisation écrite et préalable du Bailleur et de son architecte. Les frais d’intervention de l’architecte du Bailleur seront à la charge du AF.
2 ) Le AF ne pourra faire dans les locaux loués sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur aucun changement de distribution.
3) Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le AF, même avec l’autorisation du Bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le Bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, et ce aux frais du AF. Pour l’application de la présente clause, il faut entendre par « fin de bail », l’expiration de la période de neuf ans, éventuellement prorogée par le jeu de la tacite prolongation, pendant laquelle les travaux ou améliorations ont été effectués. B – Travaux effectués par le bailleur ou par le syndicat de copropriété
1) Le AF souffrira sans indemnité toutes les constructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble et il ne pourra demander aucune diminution de loyer quelle qu’en soit l’importance. Il devra également souffrir tous travaux intéressant les parties communes ainsi que toutes réparations et travaux relatifs à l’aménagement d’autres parties privatives de l’immeuble ; le tout sous réserve des dispositions de l’article 1724 du Code civil. En application de ce texte, si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer sera diminué en fonction de la durée des travaux et du degré de privation de jouissance éprouvée par le AF. Toutefois cette clause ne s’appliquerait pas si les travaux entraînaient un arrêt de l’activité du AF ou une gêne excessive dans l’exercice de cette activité ou encore une baisse notable de son chiffre d’affaires. Il pourrait alors prétendre à une diminution du loyer, en fonction de la durée des travaux et du degré de la privation de jouissance éprouvée par lui, sans préjudice de l’éventuelle action en dommages-intérêts à l’encontre de tiers dont la responsabilité serait engagée.
2) Le AF devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations ainsi que toutes installations qu’il aurait faites et dont l’enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation notamment après incendie ou infiltrations et pour l’exécution du ravalement, ainsi qu’en général tous agencements, enseignes, etc., dont l’enlèvement serait utile pour l’exécution des travaux affectant les locaux loués. "
Article IX du bail : " IX – Réparations
1)Réparations à la charge du Bailleur En exécution de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le Bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants. Conformément à la définition donnée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-13.764 ; JurisData n° 2005-0294 71), il y a lieu d’entendre notamment par « grosses réparations », sans que l’énumération donnée par l’article 606 du Code civil soit considérée comme limitative, les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure et sa solidité générale. En exécution de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le Bailleur supportera la charge de toutes les réparations ou réfections autres que les réparations locatives ou d’entretien mentionnées à l’article 2 ci-dessous, concernant les locaux loués ou les équipements compris dans la location.
2) Réparations à la charge du AF Le AF supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien,
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qui doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état. Toutefois si ces réparations sont rendues nécessaires par la vétusté, la charge des travaux incombera au Bailleur. Il en sera de même si ces réparations sont imposées par la survenance d’un événement extérieur, irré[…]tible et imprévisible, causant une dégradation des lieux loués et présentant les caractères de la force majeure. 3) Travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation Le AF supportera, sans recours contre le Bailleur, la charge de tous les travaux ayant pour objet de mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en rapport avec la destination contractuelle des locaux. Il en serait autrement toutefois si ces travaux pouvaient être qualifiés de « grosses réparations » au sens de l’article 606 du Code civil, y compris, dans cette hypothèse, le cas où ils seraient rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble ou de ses équipements ou encore si ces travaux étaient rendus nécessaires par un événement extérieur, irré[…]tible et imprévisible. Dans ces différents cas, la charge des travaux de mise aux normes incombera au Bailleur.
[…] 5)Défaut d’exécution Le AF, comme le Bailleur, s’oblige à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviennent nécessaires. À défaut d’exécution par l’une ou l’autre des parties des obligations de réparations leur incombant, soit en vertu de la loi, soit en vertu du présent bail, l’autre partie pourra se faire autoriser judiciairement à les exécuter aux frais de la partie défaillante, dans les conditions fixées par le juge, à moins qu’il ne préfère fonder une demande de résiliation du bail, sans préjudice de dommages-intérêts. "
Article X – B – Ramonage, chauffage du bail : " Ramonage, Chauffage Le AF devra faire ramoner à ses frais, par l’entrepreneur du propriétaire, les cheminées, poêles, fourneaux et conduits de fumée pouvant desservir les lieux loués, toutes les fois qu’il sera nécessaire pour satisfaire à la réglementation, et en fin de bail. Il ne pourra faire usage d’aucun appareil de chauffage à combustion lente. Le fait du ramonage par l’entrepreneur du propriétaire ne dispenserait pas le AF de la surveillance ni de la responsabilité qui lui incomberait sur le fondement de l’article 1733 du Code civil. "
En l’espèce, les stipulations litigieuses se bornent à énoncer que " le preneur prendra à sa charge l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués « , qu’il » acquittera tous impôts, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales « , ou encore qu’il » supportera les frais de ravalement « , qu’il » entretiendra les lieux en bon état et remettra les peintures extérieures « et qu’il » aura à sa charge les travaux de mise aux normes ".
Or, il n’est produit aucun inventaire annexé au bail précisant, poste par poste, la nature des charges récupérables ni leur répartition exacte.
Le contrat ne distingue pas davantage entre les dépenses d’entretien courant, celles relevant de la structure de l’immeuble ou celles incombant à la propriété.
Cette absence d’annexe conforme a pour conséquence directe de priver le preneur de la visibilité requise sur le périmètre des charges mises à sa charge.
En se contentant de formulations globales telles que " ensemble des charges « ou » toutes réparations ", le bailleur conserve la possibilité d’imputer indifféremment toute dépense au preneur, y compris celles que la loi réserve à sa propre charge.
Il est constant que la simple présence d’une clause générale de transfert ne saurait pallier l’absence d’un inventaire précis et limitatif, et qu’en pareil cas, la clause doit être réputée non écrite.
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S’agissant plus particulièrement de la clause IX-3, le tribunal relève que celle-ci introduit une réserve conforme au droit positif : elle prévoit expressément qu’il " en serait autrement si les travaux pouvaient être qualifiés de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ", ou s’ils résultaient de la vétusté ou d’un événement de force majeure.
En ce sens, la clause respecte les exclusions de l’article R. 145-35 du Code de commerce et ne saurait être censurée sur ce point.
Toutefois, pour le surplus, la rédaction demeure trop générale, en prévoyant que le preneur " supportera sans recours la charge de tous les travaux de mise en conformité avec la réglementation « , dès lors qu’ils sont »en rapport avec la destination contractuelle", la clause n’identifie ni la nature précise des travaux visés ni les dépenses effectivement récupérables, et faute d’inventaire, elle ne permet pas de distinguer entre les simples aménagements d’exploitation et les travaux structurels liés à l’immeuble.
Dans cette mesure, la clause méconnaît encore les exigences de transparence posées par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, et doit être réputée non écrite pour la part qui excède les obligations légalement transférables.
Le même constat s’impose à propos des frais de ravalement, mis intégralement à la charge du preneur. Si certains ravalements peuvent relever d’un simple entretien courant, d’autres constituent des grosses réparations affectant la solidité, le clos ou le couvert de l’immeuble, relevant ainsi de l’article 606. En l’absence de distinction claire et d’inventaire limitatif, la clause opère un transfert global contraire à R. 145-35 du Code de cmmerce, et doit être réputée non écrite dans cette mesure.
Enfin, s’agissant de la clause relative aux impôts et taxes, il convient d’observer qu’elle autorise le remboursement au bailleur de postes non explicitement précisés, en se bornant à mentionner la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dépourvue d’annexe, elle laisse planer une ambiguïté sur la taxe foncière et les contributions assimilées, dont la charge ne peut être transférée qu’à la condition d’une stipulation expresse et inventoriée. Là encore, l’opacité de la rédaction contrevient à L. 145-40-2 du Code de commerce et emporte la même sanction.
En définitive, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bail ne satisfait pas aux obligations légales de transparence imposées au bailleur. L’absence d’inventaire précis et limitatif rend inopérantes les stipulations de transfert global de charges, impôts et travaux. Seule la partie de la clause IX-3 qui réserve expressément la charge des grosses réparations, de la vétusté et de la force majeure au bailleur demeure conforme et peut sub[…]ter. Pour tout le reste, les stipulations litigieuses ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public des articles L. […]. 145-35 du Code de commerce, et doivent, en application de l’article L. 145-15 du même code, être réputées non écrites.
– Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial
1/ en vertu de la clause résolutoire
L’article L.145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En vertu de ce texte, lorsque le locataire s’est conformé au commandement dans le délai imparti, la résiliation ne peut être prononcée en raison d’une réitération du même
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manquement sans que celle-ci ait fait l’objet d’un nouveau commandement visant la clause résolutoire.
A/ concernant le bail commercial relatif au parking
En l’espèce, Monsieur AB X a fait délivrer à la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG le 15 septembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire pour non respect de la clause “Entreposage et déchargement des marchandises” concernant le bail commercial relatif au parking.
Or les bailleurs sollicitent le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail, faisant valoir que la preneuse aurait, d’une part, violé les clauses relatives à l’entreposage et au déchargement des marchandises, ainsi que celles relatives aux servitudes.
Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que la clause " Entreposage et déchargement des marchandises " est inadaptée à la configuration des lieux. Elle fait référence à des parties communes inexistantes et ne peut s’appliquer à un parking privatif, inclus dans la désignation des lieux loués. Elle a été insérée de mauvaise foi par le bailleur, qui connaissait l’absence de telles parties et l’existence de simples servitudes de passage, de stationnement et d’usage des conteneurs à poubelles.
Il a été démontré que ces servitudes sont d’interprétation stricte et ne confèrent aucun droit d’usage collectif ni de construction nouvelle sur le bien loué. Le projet du bailleur d’implanter un escalier métallique sur le parking, tout comme l’installation d’une caméra de surveillance sans autorisation, constituent au contraire une immixtion fautive dans les droits du preneur et une atteinte à sa jouissance paisible.
En conséquence, la preneuse ne saurait être tenue pour responsable d’une prétendue violation de clauses dépourvues de portée ou inapplicables au regard de la situation réelle. Aucun manquement contractuel ne peut lui être imputé sur ce fondement.
Le bailleur sera donc débouté de sa demande reconventionnelle de constat de la résiliation du bail en ce qu’elle est fondée sur la violation des clauses " entreposage et déchargement des marchandises ", étant précisé en outre que la violation de la clause
“servitudes” n’est pas visée dans le commandement.
B/ concernant le bail commercial relatif à l’immeuble loué
En l’espèce, Monsieur AB X et Monsieur AA X ont fait délivrer à la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG le 22 novembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire pour non respect de la clause
“affectation des lieux loués”.
Il résulte de l’article 1728 du Code civil que le preneur est tenu d’user de la chose selon la destination qui lui a été donnée par le bail.
Aux termes de l’article L. 145-47 du Code de commerce, applicable en l’espèce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
Il est constant que le caractère complémentaire s’entend d’une activité qui, sans être en
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rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre l’évolution des usages commerciaux et les attentes de la clientèle. Pour apprécier si l’activité nouvelle est simplement connexe ou complémentaire, il convient de se référer à l’identité de la clientèle, ou des produits offerts, ou des méthodes de travail. Il importe peu que la nouvelle activité soit prépondérante sur l’activité ancienne.
A l’inverse, il est constant que des activités ne seront pas considérées comme connexes ou complémentaires s’il existe des différences dans la nature de ces dernières, dans leur mode d’exploitation, dans leur installation ou encore dans le genre de clientèle à laquelle ces activités s’adressent (3e Civ., 29 octobre 1970, pourvoi n°69-11.211, Bull. 1970, III, n°550).
Toutefois, s’il s’agit d’une activité incluse, il n’est pas nécessaire que le preneur sollicite l’autorisation du bailleur pour l’exercer, une activité incluse con[…]tant en une activité se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale du bail et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales.
Le bailleur sollicite, à titre reconventionnel, le bénéfice de la clause résolutoire en soutenant que le preneur aurait manqué à ses obligations issues de la clause relative aux activités autorisées. Le bailleur prétend que sa preneuse commercialise au sein du local loué du chocolat, de la confiture, du vin, et ce, en violation du bail commercial. A l’appui de ses prétentions, il produit un commandement en date du 22 novembre 2023, ainsi que plusieurs procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 25 octobre 2023, 23 décembre 2023, 29 décembre 2023, 17 janvier 2024, 6 décembre 2024, et 15 avril 2025, desquels il ressort que la SAS vend bien du chocolat, des bouteilles de vin, et de la confiture.
En l’espèce, la clause définissant les activités autorisées est la suivante : “Le AF ne pourra utiliser les lieux loués pour l’exercice des activités de :
! Fabrication et négoce : « De pâtisseries traditionnelles telles que notamment les pastis, pastis au pruneau, pâtiches, soubestres, » Gâteaux de voyage dont notamment cake, madeleines, macarons, Les lieux loués ne pourront être affectés temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus.”
Après examen du bail commercial liant les parties, il ressort que les lieux loués sont exclusivement destinés à la fabrication en gros de pâtisseries traditionnelles telles que pastis, pastis aux pruneaux, gâteaux de voyage, cakes, madeleines et macarons, et qu’il ne peut y être exercé aucune autre activité.
Les bailleurs, anciens commerçants, ont délivré au preneur un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail, reprochant à celui-ci la vente de produits non prévus, notamment du chocolat, de la confiture et des bouteilles de vin. Ce commandement, conforme à l’article L. 145-41 du Code de commerce, a été suivi de constats de commissaire de justice établissant la poursuite de ces ventes après l’expiration du délai d’un mois.
Il apparaît toutefois que le chocolat et la confiture sont utilisés par le preneur pour la fabrication des pâtisseries, en qualité d’ingrédients nécessaires à la production.
Il convient alors de constater que ces produits entretiennent un lien direct, logique et économique avec l’activité principale et n’en modifient ni la nature ni la clientèle. Leur usage s’inscrit donc dans le cadre normal de l’exploitation prévue au bail et relève d’une activité connexe ou complémentaire au sens de l’article L. 145-47 du Code de commerce
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(3e Civ., 16 septembre 2015, pourvoi n°14-18.708, Bull. 2015, III, n° 78).
En revanche, la vente de bouteilles de vin constitue une activité distincte, étrangère à la fabrication de pâtisseries et soumise à une réglementation spécifique. Elle ne peut, dès lors, être regardée comme connexe ou complémentaire à l’activité principale.
En outre, le fait que le bailleur, lorsqu’il exploitait lui-même le fonds, vendait de tels produits ne modifie pas l’interprétation du bail commercial actuel, la tolérance d’un précédent exploitant ne valant pas modification de la clause d’affectation.
S’agissant de la clause résolutoire, l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit qu’elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le juge pouvant suspendre ses effets quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire (3e Civ., 6 février 2025, pourvoi n°23-18.360, publié).
En l’espèce, la faute reprochée, limitée à la vente accessoire de quelques bouteilles de vin et sans incidence sur la destination des lieux loués ni sur l’économie du contrat, doit être regardée comme mineure et régularisable. Dans ces conditions, la résiliation du bail constituerait une sanction disproportionnée au regard de la gravité du manquement.
Il convient dès lors de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder au preneur un délai d’un mois à compter du présent jugement pour cesser toute vente de bouteilles de vin.
En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande de constat de résiliation du bail commercial, et il convient de relever que l’activité exercée par le preneur demeure conforme à l’affectation contractuelle pour tout ce qui concerne la fabrication et la vente de pâtisseries impliquant l’usage de chocolat et de confiture.
2/ en vertu des manquements contractuels invoqués
Il ne sera pas statué de nouveau sur les manquements invoqués au titre de la violation des clauses " entreposage et déchargement des marchandises ", et “servitudes” concernant le bail relatif au parking ainsi que sur ceux invoqués au titre du non respect de la clause “affectation des lieux loués” relatif au bail commercial concernant l’immeuble loué qui ne sont pas démontrés et ce, pour les mêmes motifs que précédemment.
A/ sur la prétendue violation de la clause “affectation des lieux loués” du parking
Le bail commercial stipule une affectation précise des locaux, que la preneuse respecte en y exerçant l’activité prévue. Le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un changement de destination, ou d’une utilisation des lieux, contraire à leur affectation contractuelle.
Les constats d’huissier produits ne démontrent aucun détournement d’usage, se limitant à relater des situations ordinaires liées à l’exploitation commerciale normale du fonds. Les allégations de nuisances sonores ou d’usage inapproprié du parking ne reposent sur aucun élément objectif et procèdent davantage d’une volonté de surveillance que d’un contrôle légitime de la bonne exécution du bail. En effet, la seule présence d’une table de pique-nique sur laquelle les salariés font leur pause ne suffit pas à démontrer un détournement d’usage.
Dès lors, aucun manquement n’est établi. Bien au contraire, les faits révèlent des comportements abusifs et répétés du bailleur qui a multiplié les mises en demeure et démarches intrusives, perturbant la jouissance paisible du preneur. Une telle attitude est contraire à la bonne foi contractuelle et ne
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saurait justifier une résiliation du contrat aux torts du preneur.
Dès lors, aucun manquement à la clause d’affectation des lieux loués n’étant caractérisé, la demande reconventionnelle du bailleur doit être écartée.
B/ sur la prétendue violation de la clause “entretien des lieux loués”
Les bailleurs sollicitent, à titre reconventionnel, la résiliation du contrat en soutenant que le preneur aurait manqué à ses obligations issues des clauses relatives à l’entretien des lieux loués et à la clause intitulée "Charges".
Or, au vu de ce qui précède, ces stipulations ont été réputées non écrites en application des articles L. 145-40-2, R. […]. 145-15 du Code de commerce, en raison de leur caractère général et de l’absence d’un inventaire précis et limitatif des obligations mises à la charge du preneur.
Dès lors, les bailleurs ne peuvent utilement invoquer la violation de clauses dépourvues d’effet juridique.
Le preneur ne saurait être déclaré défaillant sur le fondement d’obligations dont la loi efface rétroactivement la portée.
En tout état de cause, les manquements invoqués par le bailleur, à savoir, le manque de désherbage, l’entreposage de palettes sur le parking et la présence d’un trou dans le dallage en béton , le prétendu décollement de l’enseigne fixée sur la façade, ne sauraient, à les supposer établis, caractériser une inexécution grave ou répétée des obligations du preneur.
S’agissant de l’enseigne, le bailleur produit un constat d’huissier aux termes duquel il est fait état de nombreuses fissures sur l’entablement de pierre situé au-dessus de la porte, sous l’enseigne litigieuse. Cependant, il ne ressort ni de ce constat, ni d’aucune autre pièce que l’enseigne elle-même se dessoude ou se détache de la façade. En effet, le document se limite à constater un état de fissuration du support, sans établir que cet élément présente un risque pour la sécurité des lieux ou qu’il résulte d’un défaut d’entretien imputable au preneur.
Ces désordres, de portée limitée, relèvent de l’entretien courant inhérent à l’usage des lieux et ne compromettent ni la sécurité ni la destination contractuelle du bien loué. Ils ne constituent donc pas un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail. Les bailleurs seront alors déboutés de leur demande reconventionnelle fondée sur la prétendue violation des clauses “Entretien des lieux loués” et “Charges”.
C/ sur la “sous-location”
Les bailleurs soutiennent que la preneuse sous-loue illicitement le parking dès lors que deux véhicules ne lui appartenant pas y sont stationnés. Ils sollicitent en conséquence la communication des cartes grises correspondantes, estimant que ces documents permettraient d’établir la sous-location prohibée.
Cependant, il ne ressort d’aucune clause du bail commercial que les bailleurs disposeraient d’un droit général d’investigation ou de contrôle lui permettant d’exiger la remise de pièces administratives telles que des cartes grises. Une telle demande, portant sur des données personnelles et sans lien direct avec la bonne exécution du bail, ne saurait être imposée au preneur, la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG.
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En effet, le pouvoir d’exiger la communication de pièces est réservé au juge, dans le cadre des articles 9 et 11 du Code de procédure civile, lorsque ces documents apparaissent strictement nécessaires à la manifestation de la vérité.
Par ailleurs, aux termes de l’article L.145-31 du Code de commerce, la sous-location n’est interdite que si elle est réalisée sans l’autorisation du bailleur. Encore faut-il que celui-ci en rapporte la preuve par des éléments objectifs et concordants établissant la mise à disposition effective et rémunérée des lieux au profit d’un tiers.
En l’espèce, les bailleurs produisent un constat de commissaire de justice faisant état de la présence de deux véhicules n’appartenant pas à la société locataire. Ce seul élément ne permet toutefois pas de démontrer l’existence d’une sous-location, pouvant tout aussi bien résulter d’un stationnement ponctuel de clients, de visiteurs ou de membres du personnel. La SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG expose d’ailleurs qu’il s’agit de véhicules appartenant à des salariés de la société BISCUITERIE VERDERE avec laquelle elle a des liens commerciaux.
Le constat, qui ne fait que constater une situation à un instant donné, constitue un simple élément matériel et non une preuve suffisante d’une cession ou d’une mise à disposition autonome du bien. Aucune pièce complémentaire, tel qu’un contrat de sous-location, de perception d’un loyer, de correspondance ou d’accord d’usage, n’est produite pour étayer cette allégation.
Dans ces conditions, la demande de production des cartes grises doit être rejetée comme non fondée et disproportionnée, et le constat de commissaire de justice ne saurait, à lui seul, établir l’existence d’une sous-location prohibée au sens de l’article L.145-31 du Code de commerce.
Les bailleurs seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs prétentions formulées sur ce fondement.
D/ sur le défaut de police d’assurance
Les bailleurs sollicitent en outre la résolution du bail en invoquant un défaut de police d’assurance. Ils soutiennent que la société preneuse n’aurait pas satisfait à son obligation contractuelle de production de sa police d’assurance et, que la couverture souscrite ne prendrait pas en compte la présence d’une cuve de fond et de bouteilles de gaz entreposées sur le parking, telles qu’elles apparaissent dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice versé aux débats.
Cependant, la société preneuse produit une attestation d’assurance en cours de validité, couvrant les risques locatifs, d’incendie, d’explosion, foudre, choc de véhicule, tempête, grêle, poids de la neige, vol, et de dégât des eaux, conformément aux obligations prévues par le bail commercial.
Une telle attestation suffit à démontrer l’existence d’une couverture effective et à écarter toute prétention de défaut d’assurance.
En outre, il est constant que la production d’une attestation d’assurance régulière suffit à satisfaire à l’obligation contractuelle, sauf démonstration contraire du bailleur quant à l’inexactitude ou l’insuffisance de la garantie.
Quant au constat de commissaire de justice produit par les bailleurs, il apparaît que ce dernier mentionne la présence d’une cuve de fond et de bouteilles de gaz entreposées sur le parking.
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Toutefois, il n’apparaît pas de ce constat que la présence de ces éléments constitue une modification substantielle des lieux ou un manquement à une obligation d’assurance. Le procès-verbal se limite à des observations matérielles, sans qu’il soit établi que ces équipements de stockage relèvent du périmètre des biens ou installations que le preneur était tenu d’assurer en vertu du bail.
En l’absence de stipulation expresse imposant au preneur d’assurer de tels éléments extérieurs, et dès lors qu’il justifie d’une police d’assurance couvrant les risques locatifs attachés à l’exploitation des locaux, aucun manquement contractuel ne peut être retenu.
Les bailleurs seront en conséquence déboutés de leur demande de résolution du bail fondée sur ce motif ainsi que de leur demande de communication d’attestation d’assurance sous astreinte.
E/ sur l’utilisation du compteur électrique de Monsieur AB X
Monsieur AB X prétend que la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG utilise son compteur électrique personnel. A l’appui de ces prétentions, il verse aux débats un rapport d’intervention de la société CLEDE, daté du 8 avril 2024, duquel il ressort que “les circuits prises concernés sont bien connectés sur le tableau électrique et le comptage du AI d’AJ. Par contre le petit volet roulant d’accès à l’atelier est lui connecté sur le tableau de Mr AH alors que ce volet roulant avait déjà été déconnecté du tableau de Mr AH. AI d’AJ doit faire intervenir son électricien afin de réaliser un branchement spécialisé.” Cependant, ce dernier ne formule pas de demande précise à ce titre. En effet, il se contente d’affirmer que la société preneuse s’est rebranchée sur son compteur personnel.
Or, il appartient à la partie qui invoque un grief d’en tirer les conséquences juridiques dans le dispositif de ces conclusions.
L’argument de l’utilisation du compteur électrique litigieux pour uniquement “le petit volet roulant d’accès à l’atelier” ne saurait, en tout état de cause, à lui seul justifier une mesure de résiliation du bail commercial d’autant qu’il n’est justifié d’aucune demande de régularisation faite au preneur.
Par conséquent, les bailleurs seront en conséquence déboutés de leur demande de résiliation du bail .
– Sur la demande de dommages-intérêts de la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG
Aux termes de l’article 1217 du Code civil, “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”
Par ailleurs, l’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à garantir une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail.
Il résulte de ce qui précède que le bailleur, tout en soutenant que la preneuse aurait manqué à ses obligations contractuelles, violé certaines clauses du bail, nui à la jouissance paisible des servitudes et occasionné des nuisances sonores, ne rapporte aucun
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élément probant de nature à étayer ses allégations. Bien au contraire, l’examen des pièces et de la chronologie des faits met en évidence une série d’agissements imputables au bailleur, révélateurs d’une attitude constante de défiance et d’hostilité à l’égard du preneur.
Ainsi, après avoir inséré dans le bail une clause inadaptée à la configuration réelle des lieux, mentionnant des parties communes inexistantes alors qu’il connaissait l’existence de simples servitudes, le bailleur a, de manière déloyale, cherché à remettre en cause l’économie du contrat en sollicitant une modification de l’emprise foncière du bail, dans le but manifeste d’en réduire la superficie et de restreindre l’usage du parking, pourtant nécessaire à l’exploitation du commerce.
Parallèlement, il a fait installer une caméra de vidéo surveillance sur la parcelle louée, sans autorisation ni concertation avec la preneuse, en violation de la jouissance privative attachée au bail et sans justifier d’un intérêt légitime ou d’un fondement juridique suffisant.
Il ressort également du dossier que le bailleur a multiplié les courriers de mise en demeure pour des motifs mineurs, portant tantôt sur le stationnement, tantôt sur la circulation ou sur de prétendues nuisances sonores, sans jamais démontrer la réalité ni la gravité de ces griefs. Ces correspondances, souvent comminatoires, ont eu pour seul effet d’alimenter un climat de tension et d’insécurité juridique.
À cela s’ajoute le recours répété et non proportionné à des huissiers de justice, mandatés pour dresser des procès-verbaux de constat sans urgence ni motif objectif, parfois sur des faits anodins relevant de la vie courante du site. Ces constats, loin d’établir des manquements imputables à la preneuse, traduisent au contraire une volonté manifeste du bailleur de se constituer un dossier contentieux.
Pris dans leur ensemble, ces comportements caractérisent une attitude procédurière, intrusive et contraire à la bonne foi contractuelle, qui a directement troublé la jouissance paisible du preneur et entravé la poursuite normale de son activité commerciale. En multipliant les démarches unilatérales et les pressions injustifiées, le bailleur a méconnu l’obligation de stabilité, de loyauté et de non-ingérence qui découle de l’article L.145-1 du Code de commerce.
Il s’ensuit que le bailleur, loin d’être victime des prétendus manquements qu’il impute à la preneuse, s’est au contraire rendu responsable d’un manquement grave à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux, ayant altéré la relation contractuelle et compromis la sérénité nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce. Le comportement fautif et répété du bailleur, con[…]tant à multiplier sans motif légitime les mises en demeure, constats d’huissier, courriers comminatoires et démarches intrusives, a profondément altéré la sérénité de l’exploitation du commerce, et ces agissements ont généré un climat d’hostilité et d’insécurité juridique, incompatible avec l’exécution normale d’un bail commercial.
La société preneuse justifie avoir dû répondre à de nombreuses correspondances et interventions d’huissiers, mobiliser du temps et des ressources pour se défendre, et subir une tension permanente dans ses relations contractuelles, affectant la régularité et la tranquillité de son activité. Ce trouble, d’une durée significative et imputable exclusivement au comportement du bailleur, excède les inconvénients normaux de la vie des affaires.
Compte tenu de la nature du trouble, de sa durée, de la multiplicité des démarches procédurières, et de son impact sur l’exploitation et la réputation du commerce, il convient d’évaluer le préjudice subi par la demanderesse à la somme 8 000 euros, en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral commercial résultant du
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manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible.
Par conséquent, Messieurs X seront condamnés à verser la somme de 8 000 euros à la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG à titre de dommages-intérêts .
– Sur l’exécution provisoire de la décision
Elle est de droit et rien ne justifie de l’écarter.
– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Messieurs X parties succombantes à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG les frais qu’elle a dû engager pour se défendre. Par conséquent, Messieurs X seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître AC AD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,
– Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur AA X ;
– Déboute la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG de sa demande au titre de l’enlèvement de la clôture érigée sur la parcelle […] ;
– Condamne Monsieur AB X et Monsieur AA X à retirer à leurs frais:
* les clôtures érigées sur les parcelles cadastrées section C […] et C […] (anciennement C n°[…]) dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 100€ par jour passé ce délai et durant une période de 6 mois ;
* la caméra de vidéo surveillance dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 100€ par jour passé ce délai et durant une période de 6 mois;
– Prononce l’annulation de la clause " Entreposage et déchargement des marchandises” du bail commercial du 19 avril 2023 relatif au parking;
– Déboute la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG de sa demande de communication sous astreinte de la “liste des travaux réalisés prévus pour les 3 années à venir”;
– Constate le caractère non écrit des clauses VI-3)-C, VI-3)-D, VII, VIII, IX et X-B- Ramonage, chauffage des baux commerciaux litigieux à l’exception de la partie de la clause IX-3 qui réserve expressément la charge des grosses réparations, de la vétusté et de la force majeure au bailleur;
– Déboute Monsieur AB X et Monsieur AA X de leur
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demande de constat de la résiliation des baux commerciaux signés le 19 avril 2023 par acquisition de la clause résolutoire ;
– Déboute Monsieur AB X et Monsieur AA X de leur demande de résiliation des baux commerciaux du 19 avril 2023 ;
– Déboute Monsieur AB X et Monsieur AA X du surplus de leurs demandes ;
– Condamne solidairement Monsieur AB X et Monsieur AA X à verser la somme de 8 000 euros à la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG à titre de dommages-intérêts ;
– Condamne solidairement Monsieur AB X et Monsieur AA X à verser la somme de 6 000 euros à la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION X ET AG au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamne solidairement Monsieur AB X et Monsieur AA X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître AC AD, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
– Rappelle que l’exécution provisoire de la décision et de droit et dit que rien ne justifie de l’écarter.
Le Greffier, Le Président,
Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT
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