TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Septembre 2024

N° RG 20/07160 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WBC5

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société CROC’ MON BIO

C/

Société LOGIREP

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société CROC’ MON BIO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135

DEFENDERESSE

Société LOGIREP

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0969

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 30 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2017, la société LOGIREP a donné à bail commercial à la société CROC MON BIO, pour une durée de neuf années à compter du 30 mars 2017, des locaux au sein de l’immeuble dont elle est propriétaire situé [Adresse 2] à [Localité 5], afin qu’elle y exploite une activité d’achat et vente au détail et en gros de produits alimentaires et non alimentaires biologiques.

Se plaignant des désordres causés par un dégât des eaux survenu le 19 décembre 2018, par exploit d’huissier du 5 juillet 2019, la société CROC MON BIO a assigné son assureur, la société HISCOX, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins essentiellement de voir désigner un expert judiciaire et condamner son assureur au paiement de la somme provisionnelle de 65.000 euros.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 19/1599.

Par ordonnance du 19 août 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE a désigné M. [G] [U] ès qualités d’expert judiciaire aux fins de déterminer les causes des désordres et les responsabilités encourues et débouté la société CROC MON BIO de sa demande de provision.

Reprochant à la société CROC MON BIO de ne pas avoir réglé les sommes dont elle était redevable en exécution du bail à compter du 1er janvier 2018, la société LOGIREP lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire du bail le 19 novembre 2019, tendant à obtenir le paiement de la somme de 29.207,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2019.

Par exploit du 9 mars 2020, la société LOGIREP a assigné la société CROC MON BIO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE aux fins essentiellement de voir condamner celle-ci au paiement des loyers impayés et constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans le cadre de cette dernière procédure, enrôlée sous le numéro RG 20/963, le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE a par ordonnance du 21 juillet 2020 :

— condamné la société CROC MON BIO à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 28.740,40 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 23 juin 2020,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2019,

— ordonné l’expulsion de la société CROC MON BIO,

— condamné la société CROC MON BIO à payer à la société LOGIREP une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant de 6.255 euros à compter du 24 juin 2020 jusqu’à la complète libération des lieux.

Cette ordonnance a été signifiée à la société CROC MON BIO le 10 août 2020.

Par exploit du 28 septembre 2020, la société CROC MON BIO a assigné la société LOGIREP devant le présent tribunal aux visas des articles 1219, 1242 et 1290 du code civil aux fins de voir :

Dire et juger que le paiement des loyers commerciaux dus par la société CROC MON BIO à la société LOGIREP a été suspendu pour la période du 1er janvier 2019 au 1er mars 2020,

En conséquence,

Dire et juger que la société LOGIREP ne peut solliciter la mise en œuvre de la cause résolutoire,

En conséquence,

Dire et juger que le bail commercial entre la société CROC MON BIO et la société LOGIREP s’est poursuivi après suspension dans le cadre de l’exception d’inexécution du paiement des loyers et qu’il a été re-suspendu à compter du 1er aout 2020 au regard d‘une seconde exception d’inexécution,

Dire n’y avoir lieu au paiement d‘une quelconque indemnité d’occupation,

Subsidiairement,

Condamner la société LOGIREP à garantir sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du Code civil la société CROC MON BIO de tous loyers qui pourraient être dus à la société LOGIREP es qualités de bailleur,

Opérer la compensation judiciaire,

Condamner la société LOGIREP à verser à la société CROC MON BIO une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire,

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maitre ROUAULT, membre de la SELARL CONCORDE AVOCATS et ce sur le fondement de l’article 699 du Code de Procedure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 20 octobre 2020, les opérations d’expertise ordonnées dans le cadre de la procédure de référé enrôlée sous le numéro RG 19/1599 ont été déclarées communes à la société LOGIREP.

L’expulsion de la société CROC MON BIO, ordonnée dans le cadre de la procédure de référé enrôlée sous le numéro RG 20/963, est intervenue selon procès-verbal d’expulsion en date du 12 novembre 2020.

L’expert judiciaire, désigné dans le cadre de la procédure de référé enrôlée sous le numéro RG 19/1599, a déposé son rapport le 8 septembre 2021.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, la société LOGIREP a saisi le juge de la mise en état du présent tribunal aux fins de voir à titre principal, écarter les conclusions récapitulatives n°2 de la société CROC MON BIO et à titre subsidiaire, déclarer irrecevables les nouvelles demandes formées dans lesdites conclusions.

Par ordonnance du 19 septembre 2022, le juge de la mise en état a :

— débouté la société LOGIREP de l’ensemble de ses demandes,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 14 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2022, la société CROC MON BIO demande au tribunal de :

Débouter la société LOGIREP de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de la société CROC MON BIO,

Ordonner la suspension de paiement des loyers par la société CROC MON BIO dans le cadre de la mise en œuvre de l’exception d’inexécution pour la période du 19 décembre 2018 au 26 février 2020,

Subsidiairement,

Ordonner la compensation judiciaire des sommes dues par la société LOGIREP à la société CROC MON BIO avec le montant des loyers dus par la société CROC MON BIO à la société LOGIREP ès qualité de bailleur,

Plus subsidiairement,

Dire et juger que la société LOGIREP est responsable du sinistre subi par la société CROC MON BIO au regard de l’existence de troubles anormaux du voisinage et des préjudices subis,

Très subsidiairement,

Dire et juger que la société LOGIREP est responsable du sinistre subi par la société CROC MON BIO sur le fondement de sa qualité de gardienne et de propriétaire du bâtiment et des réseaux d’assainissement et des préjudices subis,

Condamner la société LOGIREP à procéder à la réintégration de la société CROC MON BIO dans les locaux sis au rez-de-chaussée du bâtiment LOGIREP sis [Adresse 3] sous astreinte de 100 € par jour de retard 15 jours après signification du Jugement à intervenir,

Condamner la société LOGIREP à verser au titre d’indemnisation des préjudices subis la somme de 255.032,83 € à titre de dommages et intérêts et ce avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir.

Condamner la société LOGIREP à verser à la société CROC MON BIO une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner en tous les dépens dont les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître ROUAULT, membre de la SELARL CONCORDE AVOCATS et ce sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 18 novembre 2022, la société LOGIREP demande au tribunal de :

DEBOUTER la société CROC MON BIO de l’intégralité de ses demandes.

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société CROC MON BIO à payer à la société LOGIREP la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code Civil.

CONDAMNER la société CROC MON BIO à payer à la société LOGIREP la somme de 10000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 14 avril 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I – Sur les demandes formées à titre principal par la société CROC MON BIO

1) Sur la demande tendant à voir débouter la société LOGIREP de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail

La société CROC MON BIO demande au tribunal de « débouter la société LOGIREP de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de la société CROC MON BIO ».

La société LOGIREP n’a pas conclu sur ce point.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il convient de relever que la partie discussion des conclusions de la société CROC MON BIO ne contient aucun développement relatif à cette demande.

En outre, il convient de relever que la société LOGIREP ne demande pas au tribunal dans le cadre de la présente instance de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de telle sorte que la demande de la société CROC MON BIO est sans objet.

Le tribunal déboutera par conséquent la société CROC MON BIO de sa demande tendant à voir débouter la société LOGIREP de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

2) Sur la demande tendant à voir ordonner la suspension de l’obligation de paiement des loyers pour la période du 19 décembre 2018 au 26 février 2020

Au soutien de sa demande formée sur le fondement de l’article 1219 du code civil, la société CROC MON BIO expose que l’inexécution, par la société LOGIREP, de son obligation d’assurer la jouissance paisible du local, a suspendu l’exécution du bail et son obligation de paiement des loyers. Elle explique que suite au dégât des eaux survenu le 19 décembre 2018, la reprise de l’exploitation n’est pas intervenue avant la fin du mois de février 2020, justifiant de suspendre son obligation de paiement des loyers pour la période du 19 décembre 2018 au 26 février 2020.

La société LOGIREP conclut au débouté de cette demande. Elle soutient que la société CROC MON BIO est défaillante au titre de son obligation de paiement des loyers depuis le 1er janvier 2018, soit près d’une année avant la survenance du dégât des eaux. Elle expose en outre que la société CROC MON BIO avait déjà, dans le cadre d’une autre procédure au fond initiée par la demanderesse selon assignation du 10 décembre 2017, sollicité la même suspension de son obligation de paiement des loyers, dont elle a été déboutée selon ordonnance du juge de la mise en état du 19 septembre 2019. Elle ajoute que le juge des référés l’a par ailleurs déboutée de sa demande de provision par ordonnance du 19 août 2019, au motif que l’indemnité de 20.000 euros versée par son assureur avait couvert la totalité des travaux nécessaires à la reprise d’exploitation. Elle fait en outre valoir que la société CROC MON BIO n’a ni fait opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 novembre 2019, ni interjeté appel de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE le 21 juillet 2020 signifiée le 10 août 2020.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1217 du même code dispose en son premier alinéa que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il convient tout d’abord de préciser que l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de NANTERRE le 19 septembre 2019 n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée s’agissant de la caractérisation d’une inexécution contractuelle. En tout état de cause, cette décision ne présente aucun lien avec la présente procédure, dès lors qu’elle a été rendue avant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire de M. [G] [U], dans le cadre d’une autre procédure au fond initiée par la société CROC MON BIO selon assignation du 10 décembre 2017, antérieurement à la survenance du dégât des eaux du 19 décembre 2018.

Il résulte en l’espèce de l’examen des pièces versées aux débats que l’huissier indique dans le procès-verbal en date du 20 décembre 2018 avoir procédé aux constatations suivantes :

« Le parquet au sol est inondé sur la totalité de sa surface. Le sol est recouvert de matières fécales et une forte odeur d’urine se dégage des lieux.

Je relève environ entre 1 et 4mm d’eaux usées sur toute la surface.

Le parquet gondole fortement par endroits.

Dans la chambre froide située à côté des toilettes, le niveau d’eau usée atteint en moyenne environ 2 mm.

Le bas des caisses de transport en bois de marchandises et les meubles de rangements en bois sont entièrement imbibés d’eau et recouvertes de matières fécales. » (sic).

L’huissier ajoute avoir également constaté d’importantes traces d’écoulements d’eau avec débris de matières fécales au niveau du parking de l’immeuble.

Dans son rapport d’expertise du 8 septembre 2021, M. [G] [U] explique que la cause du dégât des eaux survenu le 19 décembre 2018 « se trouve dans l’obturation du réseau d’eau usée à l’aval du raccordement de l’évacuation des WC du magasin CROC MON BIO. La configuration du réseau ne facilite pas l’évacuation d’éléments solides du type lingettes qui, bien sûr, n’ont rien à faire dans un tel réseau mais dont le rejet n’est pas exceptionnel. Les documents fournis par LOGIREP ne permettent pas d’avoir une bonne vision de la configuration de ce réseau, mais il y a lieu de remarquer que le diamètre du collecteur, sa pente ainsi que le coude de sortie (non identifiable sur la vidéo) sont autant d’éléments qui rendent l’installation sensible à la moindre anomalie dans les rejets des résidents ».

Il précise que « les WC du magasin CROC MON BIO étant le point d’évacuation des eaux le plus bas de l’immeuble, c’est naturellement par ce point que l’eau est remontée lorsque le collecteur était bouché. Le bouchon se trouve en un point où les eaux usées et les vannes sont réunies. Le fait que l’eau soit ressortie par les WC ne change rien à la nature des effluents qui sont un mélange d’eau usées et d’eaux vannes ».

Il conclut enfin en page 22 que « le sinistre a une origine accidentelle (canalisation bouchée) et est totalement indépendant de tout élément relevant de la responsabilité de la société CROC MON BIO, qui en a été la victime.

L’origine du sinistre se trouve dans une canalisation appartenant à la société LOGIREP qui a débordé, inondant le magasin CROC MON BIO. »

Il en résulte d’une part que le dégât des eaux invoqué par la société CROC MON BIO a pour origine la défaillance du réseau d’évacuation de l’immeuble appartenant à la société LOGIREP, qui a entraîné le bouchage du collecteur d’eaux vannes et usées et le reflux au niveau des sanitaires de la société CROC MON BIO.

En outre, le tribunal relève que l’importance du reflux était d’une gravité particulière, dès lors que le sol du magasin a été entièrement recouvert de matières fécales, excluant ainsi provisoirement toute exploitation des locaux loués.

Cette défaillance du réseau d’évacuation et le phénomène de reflux qui en découle constituent par conséquent un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux loués, dont la gravité justifie l’exception d’inexécution invoquée par la société CROC MON BIO.

Néanmoins, l’expert judiciaire ajoute dans son rapport que le nettoyage complet des locaux s’est achevé dès le 28 décembre 2018. Sur la date de réouverture du magasin au printemps 2020 invoquée par la société CROC MON BIO, l’expert indique que « ce délai est inexplicable. Le magasin aurait pu reprendre ses activités dès le début du mois de janvier 2019 sans parquet dans un premier temps et dans des conditions dégradées, mais acceptables ou au plus tard à la mi-janvier 2019 avec pose du parquet réalisée ».

Il ressort ainsi du rapport d’expertise judiciaire que les travaux de réfection ont été intégralement exécutés mi-janvier 2019, de telle sorte que la société CROC MON BIO n’est fondée à invoquer l’exception d’inexécution que pour la période du 19 décembre 2018 au 15 janvier 2019.

En conséquence, le tribunal ordonnera la suspension de l’obligation de paiement des loyers de la société CROC MON BIO résultant du bail signé par les parties le 20 mars 2017 pour la période du 19 décembre 2018 au 15 janvier 2019.

Par application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal est lié par les demandes résultant du dispositif des écritures des parties. Ayant partiellement fait droit à la demande formée à titre principal par la société CROC MON BIO, il ne sera pas statué sur les autres demandes formées par celle-ci :

— subsidiairement : « Ordonner la compensation judiciaire des sommes dues par la société LOGIREP à la société CROC MON BIO avec le montant des loyers dus par la société CROC MON BIO à la société LOGIREP ès qualité de bailleur » ;

— et très subsidiairement : « Condamner la société LOGIREP à procéder à la réintégration de la société CROC MON BIO dans les locaux sis au rez-de-chaussée du bâtiment LOGIREP sis [Adresse 3] sous astreinte de 100 € par jour de retard 15 jours après signification du Jugement à intervenir », « Condamner la société LOGIREP à verser au titre d’indemnisation des préjudices subis la somme de 255.032,83 € à titre de dommages et intérêts et ce avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir », « Condamner la société LOGIREP à verser à la société CROC MON BIO une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile » et enfin « La condamner en tous les dépens dont les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître ROUAULT, membre de la SELARL CONCORDE AVOCATS et ce sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

II – Sur la demande reconventionnelle de la société LOGIREP

La société LOGIREP demande au tribunal de condamner la société CROC MON BIO au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle expose avoir fait l’objet de manière récurrente d’actions judiciaires illégitimes et infondées initiées par la demanderesse. Sans contester que la société CROC MON BIO a subi un dégât des eaux, elle estime que celle-ci a été incapable de gérer ce sinistre avec son assureur, lequel a par ailleurs versé une indemnité ayant couvert les travaux de remise en état et le trouble de jouissance subi. Elle ajoute enfin que la société CROC MON BIO n’a jamais contesté les mesures ayant conduit à la résiliation du bail et à son expulsion prononcée par ordonnance du 21 juillet 2020.

La société CROC MON BIO n’a pas conclu sur cette demande.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le tribunal ayant partiellement accueilli les demandes formées par la société CROC MON BIO, il en résulte que les moyens soulevés par celle-ci méritaient discussion et que la présente procédure n’a pas été introduite de manière abusive.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, le juge est tenu de statuer sur les dépens. La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société LOGIREP, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société LOGIREP, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société CROC MON BIO de sa demande tendant à voir débouter la société LOGIREP de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

ORDONNE la suspension de l’obligation de paiement des loyers de la société CROC MON BIO résultant du bail signé par les parties le 20 mars 2017 pour la période du 19 décembre 2018 au 15 janvier 2019,

DEBOUTE la société LOGIREP de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société CROC MON BIO à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la société LOGIREP de sa demande tendant à voir condamner la société CROC MON BIO à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LOGIREP aux entiers dépens,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT