TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Octobre 2024

N° R.G. : N° RG 23/01554 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YFNB

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 8-10 rue d’Aguesseau 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :

C/

[W] [Z] – [T], [P] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 8-10 rue d’Aguesseau 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :

Société WALTER

12 rue d’Aguesseau

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565

DÉFENDERESSES

Madame [W] [Z] – [T]

8-10 rue d’Aguesseau

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

défaillant

Madame [P] [T]

8-10 rue d’Aguesseau

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :

Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 21 octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 8-10 rue d’Aguesseau à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la carence de Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] dans le règlement des charges dont elles sont redevables le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société WALTER, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 8 février 2023 aux fins notamment de voir condamner celles-ci au paiement de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

JUGER le SDC 8 RUE D’AGUESSEAU A BOULOGNE BILLANCOURT, recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

CONSTATER que l’indivision [Z]/ [T] n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété et qu’au jour des présentes conclusions son compte présente un débit à hauteur d’un montant en principal de 15.209,93 euros, se décomposant en 14.698,93 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 511 euros de frais.

CONSTATER que les multiples relances et mise en demeure qui leur ont été adressées sont demeurées vaines ;

En conséquence,

CONDAMNER Madame [Z] et Madame [T] in solidum au paiement de la somme en principal de 15.209,93 €uros, se décomposant en 14.698,93 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 511 euros de frais, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.835,25 euros à compter du 7 février 2022 et à compter de la date de la décision à intervenir pour le solde,

CONSTATER que l’indivision [Z]/ [T] a résisté abusivement au paiement de ses charges pendant près de deux années au préjudice du SDC 8 RUE D’AGUESSEAU A BOULOGNE BILLANCOURT,

En conséquence,

CONDAMNER Madame [Z] et Madame [T] in solidum au paiement de la somme de 4.000 € au profit du SDC 8 RUE D’AGUESSEAU A BOULOGNE BILLANCOURT, au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Madame [Z] et madame [T] in solidum au paiement de la somme de 3 000 € au profit du SDC 8 RUE D’AGUESSEAU A BOULOGNE BILLANCOURT, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Madame [Z] et Madame [T] in solidum à verser au SDC 8 RUE D’AGUESSEAU A BOULOGNE BILLANCOURT, une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.,

CONDAMNER Madame [Z] et Madame [T] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier (signification assignation, signification écritures …) dont distraction au profit de Maître LAUTREDOU en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « constater » et « juger bien fondé » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des prétentions du demandeur, laquelle n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— deux décomptes, pour les périodes du 1er janvier 2020 au 23 janvier 2023 et du 1er janvier 2023 au 22 août 2023,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 14 juin 2021 et 13 avril 2022 et les attestations de non recours afférentes,

— divers courriers de mises en demeures.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 14.698,93 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 22 août 2023, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 8.835,25 euros à compter du 7 février 2022 et à compter de la décision à intervenir pour le solde.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] sont propriétaires indivis des lots n° 24, 27 et 90 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 juin 2021 et 13 avril 2022 qui ont notamment approuvé les comptes de l’exercice 2021, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023.

Au vu du décompte produit arrêté au 22 août 2023, le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 14.698,93 euros, après déduction de la somme de 511 euros réclamée au titre des frais de recouvrement.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal sur la somme de 8.835,25 euros à compter du 7 février 2022 et à compter de la décision à intervenir pour le solde.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur est imprécise de sorte que les intérêts courront à compter du 28 septembre 2023, date de signification des conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires, lesquelles valent mise en demeure de payer l’intégralité des sommes réclamées.

En conséquence, Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.698,93 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 22 août 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 3511 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, l’ensemble des frais de mise en demeure réclamés à hauteur de 511 euros doivent être écartés, dès lors que le demandeur ne produit pas :

— l’avis de réception des mises en demeure en date des 25 mai 2021, 9 juin 2021, 3 et 15 septembre 2021, 24 novembre 2021, 13 décembre 2021, 2, 15 mars 2022, 31 mai 2022 et 13 juin 2022,

— les courriers de mises en demeure en date des 31 août 2022, 25 novembre 2022, 22 février 2023, 10 mars 2023 et 9 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande tendant à voir condamner Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] au paiement de la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les conclusions ne contiennent dans la partie discussion aucune indication sur cette somme réclamée à titre forfaitaire, qui n’a par ailleurs pas été portée au débit du compte des défenderesses.

Débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 511 euros sur le compte des défenderesses.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] dans le paiement des charges à leur échéance, qui montrent leur mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] seront condamnées in solidum à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [Z] et Mme [P] [T], parties perdantes, seront condamnées aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais de signification de l’assignation et des conclusions d’actualisation du demandeur, dont distraction au profit de Maître Martine LAUTREDOU dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [W] [Z] et Mme [P] [T], condamnées aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8-10 rue d’Aguesseau à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, la somme de 14.698,93 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 22 août 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8-10 rue d’Aguesseau à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, de sa demande de frais de recouvrement d’un montant de 511 euros,

RAPPELLE que les frais de mise en demeure non retenus (511 euros) doivent être recrédités sur le compte de Mme [W] [Z] et Mme [P] [T],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8-10 rue d’Aguesseau à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, de sa demande formée à hauteur de 3.000 euros sur le fondement de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8-10 rue d’Aguesseau à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [W] [Z] et Mme [P] [T] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais de signification de l’assignation et des conclusions d’actualisation du demandeur, dont distraction au profit de Maître Martine LAUTREDOU dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,