TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° R.G. : N° RG 18/01918 – N° Portalis DB3R-W-B7C-TPDF

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société TOPCO

C/

Société PREI HOLDING, S.C.I. VERONESE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société TOPCO

19-21, avenue Dubonnet

92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Guillaume BOULAN de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713

DÉFENDERESSES

Société PREI HOLDING

52 rue de Bassano

75008 PARIS

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

S.C.I. VERONESE

52 rue de Bassano

75008 PARIS

représentée par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES , Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 2 août 2010, la société PARIS REAL ESTATE INVESTMENT 2 absorbée par la société PREI HOLDING, aux droits de laquelle est venue la SCI VERONESE suivant contrat de cession de crédit-bail immobilier du 16 avril 2013, a donné à bail commercial à la société SMART&CO, ultérieurement dénommée la société SMARTBOX GROUP HOLDING, aux droits de laquelle est venue la société TOPCO, selon fusion en date du 13 décembre 2017, des locaux d’une surface totale de 4.037 m2 au sein de l’immeuble LE VERONESE sis 19-21 avenue Dubonnet à COURBEVOIE (92400), ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er octobre 2010.

Se plaignant de la défaillance du système de chauffage et de climatisation des locaux donnés à bail, la société SMARTBOX GROUP HOLDING a assigné par exploit du 9 septembre 2016 la bailleresse devant le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, lequel a rejeté ses demandes d’expertise et de séquestration de loyers par ordonnance du 28 octobre 2016.

Par exploit du 13 octobre 2016, la société SMARTBOX GROUP HOLDING a assigné la société GAULT-MILLAU, sous-locataire, devant le juge des référés du même tribunal aux fins essentiellement d’obtenir sa condamnation au paiement de sous-loyers impayés, avant d’attraire la SCI VERONESE en intervention forcée.

Par ordonnance du 23 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS a ordonné une expertise confiée à M. [Z] [W] et la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du système de climatisation et de chauffage sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, condamné la société SMARTBOX GROUP HOLDING à payer à la SCI VERONESE la somme provisionnelle de 331.038,21 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au dernier trimestre 2016 inclus et enfin autorisé la société SMARTBOX GROUP HOLDING à séquestrer les loyers et charges dus à compter du 1er janvier 2017 aux frais de la SCI VERONESE, jusqu’à la réalisation des travaux mis à sa charge.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 décembre 2017.

Par exploit du 9 février 2018, la société TOPCO a assigné la SCI VERONESE devant le tribunal judiciaire de NANTERRE aux fins essentiellement de voir condamner celle-ci à réparer les préjudices subis du fait de la défaillance du système de chauffage et de climatisation.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 18/01918.

La société TOPCO a assigné en intervention forcée la société PREI HOLDING selon exploit en date du 23 janvier 2020.

Cette seconde procédure, enrôlée sous le numéro RG 20/01805, a été jointe à la procédure enrôlée sous le numéro RG 18/01918 par ordonnance du juge de la mise en état du 22 novembre 2021.

Par concluions d’incident du 15 juin 2022, la société PREI HOLDING a saisi le juge de la mise en état du présent tribunal aux fins de voir déclarer prescrite l’action introduite à son encontre par la société TOPCO.

Par ordonnance du 9 janvier 2023, le juge de la mise en état s’est déclaré compétent en application de l’article 789 du code de procédure civile pour statuer sur la fin de non-recevoir élevée par la société PREI HOLDING et a notamment :

— déclaré irrecevable comme prescrite, l’action introduite le 23 janvier 2020 par la société TOPCO à l’encontre de la société PREI HOLDING,

— condamné la société TOPCO à payer à la société PREI HOLDING la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société TOPCO aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 7 septembre 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 août 2023, la société TOPCO demande au tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SCI VERONESE a manqué à son obligation de délivrance des locaux donnés à bail à la société TOPCO,

CONDAMNER la SCI VERONESE à verser à la Société TOPCO la somme totale de 2 685 254,64 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts capitalisés à compter du 09 février 2018 (date de l’assignation) ; somme ainsi ventilée :

—  1 092 906 € au titre de son préjudice de jouissance,

Et subsidiairement sur ce point, la somme de 524 372 €,

—  1.429.175 € au titre des charges indument payées,

Et subsidiairement sur ce point, la somme de 83 593,82 € au titre des surconsommations électriques,

—  1 319,64 € au titre des radiateurs d’appoint,

—  30 000 € au titre de l’atteinte portée à l’image de marque de la société TOPCO,

—  131 854 € au titre des arrêts maladie intervenus,

À TITRE SUBSIDIAIRE :

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SCI VERONESE a manqué à son obligation de délivrance des locaux donnés à bail à la société TOPCO,

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SCI VERONESE devra indemniser la société TOPCO de son comportement procédural ayant neutralisé l’action de cette dernière à l’encontre de la SARL PREI HOLDING,

CONDAMNER la SCI VERONESE à verser à la Société TOPCO la somme totale de 1 767 010,64 € à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices postérieurs au 16 avril 2013, avec intérêts capitalisés à compter du 09 février 2018 (date de l’assignation) ; somme ainsi ventilée :

—  731 521,00 € au titre de son préjudice de jouissance,

Et subsidiairement sur ce point, la somme de 397 888,00 €,

—  928 964,00 € au titre des charges indument payées,

Et subsidiairement sur ce point, la somme de 54 336,82 € au titre des surconsommations électriques,

—  1 319,64 € au titre des radiateurs d’appoint,

—  19 500,00 € au titre de l’atteinte portée à l’image de marque de la société TOPCO,

—  85 706,00 € au titre des arrêts maladie intervenus,

CONDAMNER la SCI VERONESE à verser à la Société TOPCO la somme totale de 918 244,00 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices antérieurs au 16 avril 2013, avec intérêts capitalisés à compter du 09 février 2018 (date de l’assignation) ; somme ainsi ventilée :

—  361 385 € en ce qui concerne le préjudice de jouissance,

Et subsidiairement sur ce point, la somme de 126 484 €,

—  500 211 € au titre des charges indument payées,

Et subsidiairement sur ce point, la somme de 29 257 € au titre des surconsommations électriques,

—  10 500 € au titre de l’atteinte portée à l’image de marque de la société TOPCO,

—  46 148 € au titre des arrêts maladie intervenus.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

REJETER toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNER la SCI VERONESE à verser à la société TOPCO la somme de

20 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la SCI VERONESE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la SCI VERONESE demande au tribunal de :

1°) Sur la demande de la société TOPCO :

Dire mal fondée la demande de la société TOPCO comme contraire au bail du 2 août 2010,

Subsidiairement sur ce point,

Dire mal fondée la demande de la société TOPCO au titre d’un préjudice entre le mois de juin 2011 et l’hiver 2015, comme étant contraire au bail du 2 août 2010,

En tout état de cause, constater que la SCI VERONESE n’est propriétaire des locaux occupés par la société TOPCO que depuis le 16 avril 2013 et, qu’en conséquence, aucune demande ne saurait aboutir pour la période antérieure à cette date.

2°) Subsidiairement, si le tribunal devait estimer devoir indemniser la société TOPCO,

Dire que la SCI VERONESE devra verser à la société TOPCO les sommes suivantes :

—  21 530,57 € à titre d’abattement de loyers pour la période entre l’hiver 2015/2016 et le 30 juin 2016, soit une période de neuf mois,

—  54 484,36 € à titre de remboursement des surconsommations électriques,

—  1 319,64 € à titre de remboursement des charges et frais d’acquisition de radiateurs d’appoint,

Débouter la société TOPCO du surplus de ses demandes,

Condamner la société TOPCO à payer à la SCI VERONESE la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société TOPCO aux dépens de l’instance.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2023, la société PREI HOLDING demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER que les demandes de la société TOPCO formulées dans l’assignation du 20 et 23 janvier 2020 pour des faits antérieurs au 16 avril 2013 sont prescrites,

En conséquence, DIRE ET JUGER que les demandes de la société TOPCO à l’encontre de la société PREI HOLDING formulées dans l’assignation du 20 et 23 janvier 2020 sont irrecevables,

DÉBOUTER la société TOPCO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement la SCI VERONESE et la société TOPCO à payer à la société PREI HOLDING la somme de 5 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la SCI VERONESE et la société TOPCO aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « constater », « dire et juger », « dire mal fondée » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

En revanche, la demande relative à la prescription de l’action introduite à l’encontre de la société PREI HOLDING constitue une véritable prétention, en dépit de l’emploi erroné du terme « dire et juger » en lieu et place de « déclarer ».

Il sera donc statué sur celle-ci.

I – Sur la demande de notes en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, par bulletin du 6 novembre 2024, le tribunal a invité les parties à présenter leurs observations, par notes en délibéré, sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la société PREI HOLDING.

Par messages électroniques du 8 et 13 novembre 2024, les conseils des sociétés PREI HOLDING et TOPCO ont transmis une note en délibéré au tribunal.

Ces notes en délibéré, qui ont été autorisées, sont recevables et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.

II – Sur l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la société PREI HOLDING

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société PREI HOLDING demande au tribunal de déclarer prescrite l’action initiée à son encontre par la société TOPCO suivant exploit d’huissier du 23 janvier 2020.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Constitue selon l’article 122 du même code une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par application de l’article 794 du même code, les ordonnance du juge de la mise en état statuant notamment sur les incidents mettant fin à l’instance ont autorité de la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, le tribunal a invité les parties par bulletin du 6 novembre 2024 à faire valoir jusqu’au 13 novembre 2024 au plus tard « leurs éventuelles observations sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription maintenue dans les conclusions notifiées par la société PREI HOLDING au tribunal en vue de l’audience de plaidoirie du 14 mai 2024, nonobstant l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 9 janvier 2023, aux termes de laquelle l’action introduite le 23 janvier 2020 par la société TOPCO à l’encontre de la société PREI HOLDING a été déclarée irrecevable comme prescrite. »

En effet, il résulte de l’examen de la procédure que la société PREI HOLDING a saisi le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action, conformément à la règle de compétence exclusive issue de l’article 789, 6° du code de procédure civile s’agissant de l’instance initiée à son encontre le 23 janvier 2020.

Or, le tribunal relève que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite, l’action introduite le 23 janvier 2020 par la société TOPCO à l’encontre de la société PREI HOLDING par ordonnance du 9 janvier 2023, laquelle est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

La fin de non-recevoir soulevée est en tout état de cause sans objet, dès lors que la société TOPCO ne forme plus aucune demande à l’encontre de la société PREI HOLDING, tel que le confirment les sociétés PREI HOLDING et TOPCO dans leurs notes en délibérés en date des 8 et 13 novembre 2024.

Le tribunal déclarera par conséquent d’office irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société PREI HOLDING tenant à la prescription de l’action introduite le 23 janvier 2020 par la société TOPCO.

III – Sur les demandes de dommages et intérêts

La société TOPCO sollicite la condamnation de la SCI VERONESE à lui verser la somme globale de 2.685.254,64 euros à titre de dommages et intérêts, « avec intérêts capitalisés à compter du 9 février 2018, date de l’assignation ».

Elle explique que dès la prise de possession des lieux, jusqu’au 30 juin 2017, la société SMARTBOX GROUP HOLDING a été confrontée à des dysfonctionnements majeurs et répétés de l’installation de chauffage et de climatisation à l’origine de températures extrêmes subies essentiellement en hiver et en été. Elle ajoute qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] [W] que la SCI VERONESE a manqué à son obligation de délivrance et commis une faute en s’abstenant d’entretenir les installations de climatisation et de chauffage des locaux loués, en violation des articles 1719 et 1134 du code civil.

En réponse aux arguments soulevés par la SCI VERONESE, elle fait valoir que ledit manquement à l’obligation de délivrance fait obstacle à l’applicabilité de la clause de non-recours invoquée en défense. Elle expose enfin que le présent litige est postérieur à la cession du contrat de crédit-bail immobilier à la SCI VERONESE intervenue le 16 avril 2013, justifiant de voir engager sa responsabilité contractuelle au titre de la totalité de la période de dysfonctionnement de l’installation de chauffage et de climatisation, tel que prévu par l’article 5.3.3 dudit contrat.

La SCI VERONESE s’oppose à cette prétention. Elle demande à titre principal au tribunal de faire application des stipulations expresses du bail commercial du 2 août 2010, en vertu desquelles elle estime que le preneur a renoncé à tout recours relatif au dysfonctionnement de l’installation de chauffage et de climatisation. Elle considère lesdites stipulations contractuelles applicables aux défaillances constatées durant des période très brèves et ponctuelles, qui ne l’ont pas empêché d’exploiter les locaux. Elle fait également valoir qu’en tout état de cause, aucun dysfonctionnement ne peut lui être imputé au titre de la période antérieure au 16 avril 2013, date d’acquisition des locaux. Subsidiairement, elle soutient que la société TOPCO ne démontre pas que les dysfonctionnements de chauffage et de climatisation l’ont empêché d’exercer son activité avant l’hiver 2015/2016.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1719 du code civil précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il est permis aux parties d’y déroger par des clauses restrictives de responsabilité du bailleur, à condition toutefois que les dérogations ne portent pas atteinte à la substance de l’obligation de délivrance.

1) Sur la responsabilité contractuelle de la SCI VERONESE

En l’espèce, le bail du 2 août 2010 stipule à l’article 9.6 intitulé « Fluides- abonnement réseaux » :

Le preneur ne pourra invoquer en quoi que ce soit la responsabilité du bailleur pour défaut ou insuffisance d’eau, pour coupures ou mauvais fonctionnement de chauffage rafraîchissant ou à celui de la distribution d’eau chaude pas plus que pour toutes celles qui proviendraient d’une cause indépendante de la volonté du bailleur ".

En outre, aux termes de l’article 13 intitulé « Responsabilité-recours » :

«  En cas de dysfonctionnement, mise hors service ou d’interruption temporaires de l’un quelconque des équipements communs de l’immeuble (tels qu’ascenseurs, monte-charges, centrale de chauffage et de climatisation, réseaux d’extincteurs automatiques, système informatique, etc.) ; L’attention du preneur est en particulier attirée sur les difficultés d’équilibrage du système de climatisation pendant les saisons intermédiaires. Le preneur ne pourra évoquer une gêne quelconque ni réclamer une indemnité en raison de l’instabilité des températures ".

Néanmoins, il résulte des pièces produites par la demanderesse que le preneur a fait état de températures extrêmes par courriels datés des 23 février 2011, 27 mai 2011, 28 juin 2012, 12 décembre 2012, 7 février 2013, 12 mars 2013, 16 avril 2013 et 11 mars 2014, avant de mettre en demeure la bailleresse de procéder aux travaux de réfection de l’installation de chauffage et de climatisation par courriers de mises en demeure en date des 26 mai, 27 juin et 7 juillet 2016.

En outre, le tribunal relève que le CHSCT de la société SMARTBOX GROUP HOLDING a vivement alerté la direction suivant procès-verbaux établis les 20 janvier, 20 juillet et 2 septembre 2016 et 31 juillet 2017 sur les risques encourus du fait des températures anormalement basses et élevées subies de manière récurrente par les salariés, en soulignant que chaque pic de chaleur ou vague de froid empêche ces derniers de travailler dans des conditions acceptables.

De même, sont produits des procès-verbaux de constat en date des 20 janvier 2016 et 4 janvier 2017, qui mentionnent des températures anormalement basses descendant jusqu’à 13,7 °C. Le procès-verbal du 19 juillet 2016 met quant à lui en évidence des températures anormalement élevées, atteignant jusqu’à 43 °C.

M. [Z] [W] explique en outre dans son rapport d’expertise judiciaire que " la distribution est assurée par 17 colonnes montantes qui se trouvent dans des gaines maçonnées et qui alimentent les 8 plateaux de bureaux. Les colonnes sont constituées de tubes électrozinguées, entourés de manchons élastomères devant assurer leur isolation.

Chaque colonne alimente entre 2 à 4 convecteurs. "

Il confirme en outre l’analyse des désordres résultant du rapport d’audit établi par la société BETP le 29 septembre 2016, à savoir :

— Colonnes montantes et distribution : isolation par manchons en élastomères, dégradés en de nombreux endroits,

— Colonnes montantes en tubes électrozingués, avec percements depuis de nombreuses années, provoquant des fuites de telle ampleur que 9 colonnes sur 17 ont dû être isolées du réseau. La conséquence est que plus de 50% des terminaux ne peuvent plus fonctionner.

— Phénomènes aggravants : désembouages hors services et traitement d’eau défaillant. "

Aussi, la SCI VERONESE reconnaît avoir pris en charge tous les travaux de réfection de l’installation de chauffage et de climatisation intégralement exécutés à la date du 1er juillet 2017.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que les dysfonctionnements récurrents et persistants des systèmes de chauffage et de climatisation ont empêché une exploitation normale des locaux à usage de bureaux, ce qui caractérise une violation de l’obligation de délivrance du bailleur.

Il en résulte dès lors que la SCI VERONESE ne peut s’exonérer en invoquant les stipulations contractuelles susvisées, qui ne trouvent pas application en cas de manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

La responsabilité de la SCI VERONESE est par ailleurs également engagée au titre de la période de dysfonctionnement antérieure à la cession de contrat de crédit-bail immobilier, à effet du 16 avril 2013, dès lors que l’acte authentique signé prévoit à l’article 5.3.3. que « tout litige postérieur au présent Acte Authentique relatif à l’exécution d’un bail sera à la charge exclusive du Cessionnaire ».

En effet, il ne résulte pas de l’examen des pièces produites que le litige est né avant la date de cession, dès lors que les échanges intervenus entre les parties entre 2011 et 2013 sont demeurés amiables et non conflictuels et que le premier courrier de mise en demeure est seulement daté du 26 mai 2016.

Aussi, il ressort de l’importance des désordres constatés par l’expert judiciaire que les difficultés d’exploitation ont débuté dès 2011, de telle sorte que la SCI VERONESE n’est pas fondée à soutenir que la brièveté des défaillances antérieures à l’hiver 2015/2016 n’a pas fait obstacle à l’exploitation des locaux.

En conséquence, la SCI VERONESE, en sa qualité de bailleresse, est responsable de l’entier préjudice subi par la société TOPCO.

2) Sur l’indemnisation des préjudices

2.1- Le préjudice de jouissance

La société TOPCO fait valoir l’existence d’un préjudice de jouissance évalué à titre principal à la somme de 1.092.906 euros. Elle expose que les dysfonctionnements ont débuté dès l’hiver 2010, justifiant de chiffrer son préjudice à compter du 1er décembre 2010, sans contester la date de résolution des désordres retenue, soit le 1er juillet 2017, qui correspond à la date de réalisation des travaux de réfection exécutés à la charge de la SCI VERONESE, conformément à l’ordonnance de référé du 23 février 2017. Elle considère en outre que le coefficient d’abattement de 10% retenu par l’expert est insuffisant et doit être augmenté à hauteur de 40% sur les 6 mois d’hiver et d’été, correspondant à une diminution de loyer annuelle de 20%. Elle conteste enfin la surface de bureaux retenue par l’expert, en expliquant que l’expert s’est limité à la surface résultant du procès-verbal du 4 janvier 2017, alors que l’ensemble des étages ont été affectés.

Subsidiairement, elle demande au tribunal de retenir la somme de 524.372 euros en faisant application d’un coefficient d’abattement de 10% sur le montant du loyer annuel.

La SCI VERONESE résiste à ces prétentions estimées exorbitantes au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire limitant le préjudice subi à hauteur de 5% du loyer annuel. Elle conteste toutefois la durée du préjudice retenue par l’expert, en soutenant que de réels dysfonctionnements ont débuté à compter de l’hiver 2015/2016, la brièveté des incidents antérieurs ne justifiant pas une diminution du loyer qu’elle estime devoir être limitée à une période de neuf mois jusqu’au 30 juin 2017.

En l’espèce, M [Z] [W] expose dans son rapport que :

«  Nous estimons que la société SMART BOX GROUP a subi un préjudice pour défaut de délivrance soit de climatisation soit de chauffage, sur des périodes limitées et uniquement sur des espaces occupés par du personnel.

Cela nous semble constituer une minoration de la valeur locative. Nous retiendrons un coefficient de 5% de la valeur locative sur la période concernée soit à compter du 1er juin 2011 jusqu’au 30 juin 2017 et ce uniquement pour les niveaux réellement occupés par la société SMARTBOX ".

Il précise avoir constaté lors de la visite des lieux « qu’un certain nombre de locaux étaient inoccupés par la société SMART BOX » et pris en compte une surface totale de 2.331 m2 résultant du " procès-verbal réalisé le 4 janvier 2017 par la société SMART BOX, qui indique à cette époque, les surfaces impactées par le dysfonctionnement du chauffage à savoir :1er étage droit et gauche ; 3ème étage et 4ème étage. "

Les autres niveaux n’ont pas fait l’objet de constatation par l’huissier ; nous supposerons qu’ils n’étaient soit pas concernées ou impactés par la problématique, soit qu’ils étaient inoccupés.

En effet, il appartient à la société TOPCO de démontrer la réalité du préjudice de jouissance invoqué, excluant de retenir des surfaces inoccupées de l’immeuble.

Or, la société TOPCO ne produit aucun élément permettant de remettre en cause le chiffrage de l’expert et les surfaces d’occupation des locaux qui résultent du procès-verbal de constat qu’elle produit.

En outre, il résulte de l’examen des courriels produits par la société TOPCO que la période retenue par l’expert à compter du 1er juin 2011 jusqu’au 30 juin 2017 concorde avec les dysfonctionnements dénoncés par la société TOPCO.

Le tribunal relève en outre que le chiffrage de l’expert tient compte des variations importantes de température entre les différents plateaux, concernés de manière très inégale par les températures extrêmes qui ont affecté essentiellement le plateau B, tel qu’il ressort des différents relevés de températures effectués.

Dès lors, il convient de retenir l’évaluation retenue par l’expert et de condamner la SCI VERONESE au paiement de la somme de 148.720,91 euros au titre du préjudice de jouissance subi par la société TOPCO.

2.2- Le remboursement des charges

La société TOPCO demande à titre principal au tribunal de condamner la SCI VERONESE au paiement de la somme de 1.429.175 euros au titre de l’intégralité des charges payées au titre de la période du 1er décembre 2010 au 30 juin 2017. A titre subsidiaire, elle sollicite le remboursement des frais de surconsommations électriques, qui s’élève selon elle à la somme de 89.593,82 euros, au lieu de la somme de 61.135,30 euros retenue par l’expert.

La SCI VERONESE résiste à ces prétentions. Elle considère que la somme réclamée par la société TOPCO correspond à la totalité des charges payées et que l’abattement accordé par l’expert englobe déjà ce poste de préjudice.

En l’espèce, il convient de relever que la société TOPCO n’est pas fondée à réclamer le remboursement de l’intégralité des charges réglées au titre de la période précédemment retenue par le tribunal, soit du 1er juin 2011 jusqu’au 30 juin 2017, dès lors qu’elle a pu continuer à exploiter une partie des locaux et que les dysfonctionnements ont seulement entraîné des charges supplémentaires au titre du chauffage et de la climatisation.

En l’absence de ventilation entre les différents postes de charges, l’expert a correctement retenu, après examen de l’ensemble des factures EDF produites par la société TOPCO, une surconsommation électrique d’un montant de 61.135,30 euros, au titre des 1er, 3ème et 4ème étages pour la période du 1er juin 2011 jusqu’au 30 juin 2017.

Aussi, tel que précédemment énoncé, il convient de rappeler que la société TOPCO ne produit aucun élément permettant de remettre en cause les surfaces d’occupation des locaux retenues par l’expert.

Le tribunal condamnera par conséquent la SCI VERONESE à payer à ce titre à la société TOPCO la somme de 61.135,30 euros.

2.3- Le remboursement des frais d’acquisition des radiateurs d’appoint

La société TOPCO demande au tribunal de condamner la SCI VERONESE au paiement de la somme de 1.319,64 euros au titre des radiateurs d’appoint qu’elle a été contrainte d’acquérir à défaut de chauffage suffisant en période hivernale.

La SCI VERONESE indique dans ses conclusions accepter de rembourser cette somme, dont la demanderesse produit les factures correspondantes.

En l’espèce, il y a dès lors lieu de constater l’accord des parties et de condamner la SCI VERONESE à payer la somme de 1.319,64 euros en remboursement des frais d’acquisition des radiateurs d’appoint.

2.4- L’atteinte à l’image de marque

La société TOPCO demande au tribunal de condamner la SCI VERONESE au paiement de la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’atteinte à son image de marque, auprès de ses salariés et de ses fournisseurs.

La SCI VERONESE n’a pas conclu sur ce point.

Toutefois, il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve du préjudice invoqué, lequel ne peut résulter d’une évaluation forfaitaire. Aucune pièce n’est en effet produite afin de justifier de l’atteinte à son image de marque alléguée.

Le tribunal déboutera par conséquent la société TOPCO de cette demande.

2.5-L’augmentation des arrêts maladie

La société TOPCO demande au tribunal de condamner la SCI VERONESE au paiement de la somme de 131.854 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’augmentation des arrêts maladies de ses salariés entre 2013 et 2015, sur la base d’un salaire moyen de 3.000 euros, après déduction des remboursements de la sécurité sociale.

Néanmoins, conformément aux éléments relevés par la défenderesse, le tribunal déboutera la société TOPCO de cette demande, fondée sur un calcul aléatoire dont il n’est pas justifié, sans qu’il ne soit possible de faire le lien entre les dysfonctionnements des installations de chauffage et la multiplicité des possibles causes des arrêts maladie, en particulier en période hivernale.

IV – Sur les intérêts au taux légal et la demande de capitalisation des intérêts

La société TOPCO sollicite que les condamnations précitées soient majorées des « intérêts capitalisés à compter du 9 février 2018 ».

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En outre, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision et il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la société TOPCO, lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

V – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI VERONESE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels incluront les frais d’expertise judiciaire de M. [Z] [W].

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI VERONESE, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la société TOPCO une somme qu’il est équitable de fixer à 6.000 euros.

L’équité commande en outre de débouter la société PREI HOLDING de sa demande formée sur le même fondement à hauteur de 5.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les notes en délibérés notifiées par voie électronique par les sociétés PREI HOLDING et TOPCO les 8 et 13 novembre 2024,

DÉCLARE d’office irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société PREI HOLDING tendant à voir déclarer prescrite l’action initiée à son encontre par la société TOPCO selon assignation du 23 janvier 2020,

CONDAMNE la SCI VERONESE à payer les sommes suivantes à la société TOPCO en réparation des préjudices subis du fait des dysfonctionnements de chauffage et de climatisation pour la période du 1er juin 2011 jusqu’au 30 juin 2017, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement :

—  148.720,91 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

—  61.135,30 euros au titre des frais de surconsommation électrique,

—  1.319,64 euros en remboursement des frais d’acquisition des radiateurs d’appoint,

ORDONNE la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

DÉBOUTE la société TOPCO de sa demande tendant à voir condamner la SCI VERONESE à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de l’atteinte portée à son image de marque,

DÉBOUTE la société TOPCO de sa demande tendant à voir condamner la SCI VERONESE à lui payer la somme de 131.854 euros au titre des arrêts maladies,

CONDAMNE la SCI VERONESE aux entiers dépens de l’instance, lesquels incluent les frais d’expertise judiciaire de M. [Z] [W],

CONDAMNE la SCI VERONESE à payer à la société TOPCO la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI VERONESE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société PREI HOLDING de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,