TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Juin 2025

N° RG 21/00389 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WKXE

N° Minute :

AFFAIRE

[P] [B]

C/

S.A.S. SOGEPROM RESIDENCES, S.A.R.L. SEINE [Localité 6]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Roland PEREZ de la SELEURL GOZLAN PEREZ ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0310

DEFENDERESSES

S.A.S. SOGEPROM RESIDENCES

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A.R.L. SEINE [Localité 6]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentées par M^e Dominique SANTACRU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1084

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025 en audience publique devant :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiée Sogeprom résidences (ci-après « la société Sogeprom ») a confié à la société à responsabilité limitée Seine [Localité 6] (ci-après « la société Seine [Localité 6] ») le soin d’administrer ses opérations de ventes en l’état futur d’achèvement des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 7] (92).

Le 29 février 2020, M. [P] [B] a apposé sa signature sur un contrat de réservation, à l’entête de la société Sogeprom, portant sur la vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier constitué des lots B63 – T4 n°6 (appartement) et 8 (parking) sis [Adresse 12] à [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 8] (92), moyennant un prix de 587 283 euros. L’intéressé a déposé le jour même, à titre de garantie, un chèque de 2000 euros.

La société Seine [Localité 6] a finalement refusé de contresigner ce contrat préliminaire.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires du 8 janvier 2021, M. [B] a fait assigner les sociétés Seine [Localité 6] et Sogeprom devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à conclure le contrat définitif de vente et l’indemniser de ses préjudices.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, M. [B] demande au tribunal de :

à titre principal,

— juger valable, régulier et opposable aux parties le contrat de réservation portant sur les lots B63 – T4 n°6 et 8 du bien immobilier situé [Adresse 13] au prix de 587 283 euros TTC, proposé à la vente par les sociétés Sogeprom et Seine [Localité 6] à son profit ;

— ordonner à la société Sogeprom et en tant que de besoin à son représentant dans le cadre de la promotion immobilière en cause, la société Seine [Localité 6], de procéder à la conclusion du contrat définitif de vente, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’au jour de la conclusion effective et authentique de l’acte de vente auprès de tout notaire désigné par le tribunal de céans pour voir réaliser la vente effective du bien réservé à son profit ;

— condamner solidairement la société Sogeprom et la société Seine [Localité 6] en sa qualité de représentante du promoteur au paiement de la somme de 20 000 euros à son profit en vertu de la résistance abusive relative à la non-exécution de ses obligations de réservant ;

à titre subsidiaire, et pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de régularisation sous astreinte de la vente du bien immobilier dont s’agit, au requérant,

— condamner solidairement la société Sogeprom et la société Seine [Localité 6] à lui payer la somme de 127 065 euros relative au préjudice de perte de chance de ne pas avoir pu conclure un contrat de réservation dans des conditions similaires avec un promoteur tiers pour un bien immobilier équivalent ;

— condamner solidairement la société Sogeprom et la société Seine [Localité 6] au paiement à son profit de la somme de 20 000 euros relative au préjudice moral subi par lui en raison du refus de vente opéré par les défenderesses ;

en tout état de cause,

— condamner la société Sogeprom et la société Seine [Localité 6] à lui verser la somme de 4000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Sogeprom et la société Seine [Localité 6] aux entiers dépens.

Le demandeur avance, au visa des articles 1103, 1104, 1113, et 1221 du code civil, ainsi que L.261-3, L.261-15 et suivants, R.261-1 et suivants, R.261-27 et R.261-29 du code de la construction et de l’habitation, qu’il a signé, le 29 février 2020, l’ensemble des documents contractuels qui lui ont été présentés, dont le contrat de réservation, qu’il a remis le chèque de garantie de 2000 euros, qu’il s’est comporté en réservataire et a été traité comme tel par les sociétés défenderesses, et que ces dernières se sont chargées de leur côté de la construction de l’immeuble dont le lot sujet à la vente en état d’achèvement est ici visé, sans attribuer ce lot à un autre bénéficiaire.

Il avance que rien ne s’oppose à ce que le chèque soit signé par son père, et qu’il a bien été déposé en exécution du contrat de réservation, quand bien même il n’a pas été encaissé. Il ajoute qu’en dépit du fait que le contrat n’a pas été signé par la société Seine [Localité 6], il a été paraphé sur toutes les pages et demeure tamponné sur la dernière, et qu’il a été destinataire de courriels des 4 janvier et 21 juin 2021, envoyés aux clients et relatifs aux travaux internes des appartements ainsi qu’aux choix et personnalisations des aménagements, ainsi que d’autres messages similaires. Il fait enfin valoir qu’il a été convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires par le syndic de l’immeuble et que l’appartement qui lui a été réservé n’a toujours pas été attribué.

Il sollicite la condamnation solidaire des défenderesses, au visa de l’article 1104 du code civil, à lui verser la somme de 20 000 euros pour résistance abusive et comportement déloyal dans l’exécution de ses engagements, mettant en avant les 7 mois écoulés entre la signature par ses soins du contrat de réservation et la lettre de refus émise par la société Seine [Localité 6], l’absence de tout motif légitime de refus émis par celle-ci au soutien de cette position, et les envois ultérieurs de messages le traitant comme un réservataire plein et entier.

Il sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation solidaire des sociétés Seine [Localité 6] et Sogeprom à l’indemniser, d’une part, de son préjudice tiré de la perte de chance de n’avoir pas pu conclure, dans des conditions similaires, un contrat de réservation portant sur une vente en l’état futur d’achèvement et, d’autre part, de son préjudice moral, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, les sociétés Sogeprom et Seine [Localité 6] demandent au tribunal de :

— mettre hors de cause la société Sogeprom ;

— débouter M. [B] de toutes ses demandes ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner reconventionnellement M. [B] à leur payer la somme de 3000 euros chacune par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses avancent, au visa des dispositions des articles L.261-15, L.261-16, et R.621-25 à R.621-31 du code de la construction et de l’habitation, qu’aucun contrat de réservation n’a été conclu, en ce que ni la société Sogegrom, à l’origine du projet immobilier, ni la société Seine [Localité 6], à qui elle avait confié sa réalisation concrète et la vente des lots une fois construits, n’ont signé le contrat de réservation dont se prévaut M. [B]. Elles affirment que ni la signature de M. [B], ni les paraphes ainsi que le tampon de la société Seine [Localité 6], habituellement apposés sur tous les projets de contrats soumis aux clients, ne sont suffisants pour remettre en cause ce constat.

Elles indiquent que la société Seine [Localité 6] a bien manifesté son refus de signer le contrat de réservation par le courrier qu’elle a émis à l’attention de M. [B], et qu’elle conteste par là même les obligations découlant du contrat ainsi que sa qualité de réservataire.

Elle ajoute que le chèque de 2000 euros déposé à titre de garantie a été signé par le père de M. [B], qu’il n’a en tout état de cause jamais été encaissé, que la réception de correspondances destinées aux réservataires et acquéreurs dont il se prévaut pour prétendre établir ses droits sur le bien réservé n’est pas davantage pertinente, et enfin que le gel de la commercialisation du lot ne fait suite qu’à la procédure judiciaire ainsi intentée, à titre de précaution, expliquant qu’il soit ainsi toujours rattaché informatiquement à M. [B] et qu’il reçoive à ce titre les messages et correspondances à caractère général adressés automatiquement. S’agissant enfin de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, elles font valoir qu’elle émane du syndic, tiers au procès, et ne procède que d’une erreur d’envoi qui a été corrigée depuis lors.

Les défenderesses affirment enfin que le demandeur ne démontre la réalité d’aucune faute commise à son endroit et ne justifie d’aucun préjudice imputable, en ce qu’il n’établit nullement avoir été empêché de conclure un autre contrat de réservation d’un bien immobilier auprès d’un promoteur tiers, ou même avoir subi un préjudice moral.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions tendant à « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais un simple rappel de moyens à leur soutien.

En outre, la demande tendant à voir « mettre hors de cause » la société Sogeprom constitue, au regard des moyens qui la soutiennent, une défense au fond tendant au rejet des prétentions adverses.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à conclure le contrat définitif de vente

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1221 du code civil dispose en outre que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

L’article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L.261-2 et L.261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L.261-11 à L.261-14 ci-dessous. Celui qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsqu’il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d’habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.

L’article L.261-15 I du code de la construction et de l’habitation dispose que la vente prévue à l’article L.261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Selon l’article R.261-27 du code de la construction et de l’habitation, le contrat préliminaire est établi par écrit ; un exemplaire doit en être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds. Il doit obligatoirement reproduire les dispositions des articles R.261-28 à R.261-31 du même code.

Par le contrat de réservation, le vendeur s’engage en contrepartie du dépôt de garantie, à réserver à l’acheteur éventuel un immeuble ou une partie d’immeuble, de sorte que le réservataire ne peut valablement contraindre le réservant à lui vendre les locaux réservés alors que la convention n’est pas une promesse de vente acceptée (3e Civ., 3 juin 1987, n°85-17.756).

En l’espèce, s’il ressort de la procédure que le contrat préliminaire de réservation daté du 29 février 2020, paraphé et signé par M. [B], comporte également les paraphes de la société Seine [Localité 6] ainsi qu’un tampon au nom de cette même société, il ne supporte ni la signature de la société Sogeprom ni celle de son mandataire.

Il ressort, en outre, d’un courrier du 9 septembre 2020 que la société Seine [Localité 6] a expressément informé M. [B] qu’elle ne souhaitait pas contresigner le contrat préliminaire.

Dans ces conditions, l’envoi ultérieur à M. [B] de courriels, les 4 janvier et 21 juin 2021, relatifs à la personnalisation et l’aménagement des appartements, ou encore de divers courriers postérieurs, rédigés en des termes généraux et dépourvus de caractère individualisé, apparaît ainsi procéder d’une erreur d’adressage et ne saurait, à lui seul, caractériser de manière non équivoque la volonté du réservant d’exécuter le contrat.

Il en va de même de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, adressée non par le prétendu contractant de M. [B], mais par le syndic de l’immeuble, lequel ne saurait par cet envoi traduire la volonté de la société Sogeprom ou de son mandataire de s’engager.

Au surplus, et en toute hypothèse, un réservataire ne peut valablement contraindre un réservant à lui vendre les locaux réservés dès lors que le contrat préliminaire ne constitue pas une promesse de vente acceptée.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, M. [B] ne pourra qu’être débouté de sa demande de condamnation sous astreinte des défenderesses à procéder à la conclusion de la vente.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive relative à la non-exécution du contrat

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, le refus d’exécuter les obligations découlant du contrat de réservation dont M. [B] se prévaut ne saurait être qualifié d’abusif.

Dans ces conditions, M. [B] ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive relative à la non-exécution des obligations du réservant.

Sur la demande en indemnisation de la perte de chance et du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si le demandeur soutient que les courriels et courriers transmis par les défenderesses lui ont fait croire, à tort, qu’il avait bien la qualité de réservataire, et que le délai entre la signature du contrat et la réponse de la société Seine [Localité 6] lui a fait perdre du temps, il convient de noter :

que le contrat de réservation est daté du 29 février 2020, la société Seine [Localité 6] ayant informé M. [B] qu’elle ne souhaitait pas le contresigner par lettre du 9 septembre 2020, le délai ainsi écoulé ne pouvant être qualifié d’anormalement long, a fortiori au vu du contexte sanitaire de l’époque lié à la pandémie de Covid-19 ; que M. [B] ne justifie en tout état de cause d’aucune démarche pour obtenir un retour plus rapide des sociétés défenderesses ;que la lettre ainsi transmise par la société Seine [Localité 6] était parfaitement claire sur la volonté des défenderesses de ne pas contresigner le contrat, la réception des courriels et courriers transmis par erreur étant insuffisante à caractériser l’existence d’une quelconque faute au préjudice du demandeur.

Le demandeur ne caractérise ainsi la commission d’aucune faute de la société Seine [Localité 6] ou de la société Sogeprom à son préjudice.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, M. [B] ne pourra qu’être débouté de ses demandes en indemnisation de son préjudice tiré de la perte de chance de n’avoir pas pu conclure, dans des conditions similaires, un contrat de réservation portant sur une vente en l’état futur d’achèvement, et de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. [B], partie qui succombe en la présente instance, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera également débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, M. [B] devra supporter les frais irrépétibles engagés par les défenderesses dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme globale de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020. Rien ne justifie de l’écarter ou de la limiter, et la demande formulée en ce sens par les défenderesses ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute M. [P] [B] de sa demande de condamnation sous astreinte de la société à responsabilité limitée Seine [Localité 6] et de la société par actions simplifiée Sogeprom résidences à procéder à la conclusion de la vente ;

Déboute M. [P] [B] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive relative à la non-exécution des obligations du réservant ;

Déboute M. [P] [B] de ses demandes indemnitaires relatives à la perte de chance de ne pas avoir pu conclure un contrat de réservation dans des conditions similaires avec un promoteur tiers pour un bien immobilier équivalent et au préjudice moral ;

Condamne M. [P] [B] aux dépens ;

Condamne M. [P] [B] à payer à la société à responsabilité limitée Seine [Localité 6] et à la société par actions simplifiée Sogeprom résidences la somme globale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,