TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Novembre 2025

N° R.G. : 24/04390 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPVR

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic

C/

Madame [W] [V] [E] [R],

Monsieur [B] [H] [E] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic

Cabinet FONCIA IMMOBILIAS,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004

DEFENDEURS

Madame [W] [V] [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

Monsieur [B] [H] [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [H] [E] [R] et Mme [W] [V] [E] [R] sont propriétaires indivis d’un appartement et d’une cave correspondants aux lots 4390 et 4472 au sein l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia Immobilias les a fait assigner devant ce tribunal par exploit en date du 22 mai 2024.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 du code civil, 35, 36 du décret du 17 mars 1967, 220 et 1240 du code civil, de :

«  – Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [B] [H] [E] [R] et Madame [W] [V] [E] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic FONCIA IMMOBILIAS, ayant pour enseigne commerciale FONCIA COLBERT :

— la somme de 11 458,61 € sur la période du 2ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024 inclus pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

— la somme de 796,66 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

— la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile. "

M. et Mme [E] [R], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11458,61 euros pour la période du 2ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure/ commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un relevé de propriété que M. et Mme [E] [R] sont propriétaires indivis des lots 4390 et 4472 dans l’immeuble susvisé.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de propriété en date du 18 décembre 2018,

— les appels de charges sur la période,

— le jugement rendu par le tribunal d’instance de Vanves le 23 mai 2019, ayant condamné les défendeurs à régler les charges arrêtées au 4ème trimestre 2018 ainsi que l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 30 juin 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

—  05 mai 2025, ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ainsi que du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, ayant révisé le budget 2024 et approuvé le budget prévisionnel 2025 et 2026 et voté des travaux,

—  25 mars 2024, ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ayant voté la révision du budget pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, et approuvé le budget prévisionnel 2025,

—  22 mai 2023, ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ayant voté la révision du budget 2023 et approuvé le budget prévisionnel 2024,

—  23 mai 2022, ayant approuvé les comptes du 01r janvier 2021 au 31 décembre 2021, et approuvant le budget prévisionnel de 2022 et 2023, ainsi que son attestation de non recours

— un commandement de payer la somme de 6570,76 euros en principal, en date du 22 novembre 2023,

— un extrait du compte de M. [B] [H] [E] [R] et Mme [W] [V] [E] [R] pour la période du 01 avril 2021 au 04 avril 2024, présentant un solde débiteur de 13210,54 euros,

— un décompte analytique, reprenant les sommes dues, les sommes réglées et le montant des sommes facturées au titre des frais de recouvrement,

Ainsi, au vu de ce décompte et de l’extrait de compte produits le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de

11 456,61 euros et non de 11 458,61 euros comme sollicité.

Il ressort en effet de la comparaison entre l’extrait de compte et le décompte analytique que la somme de 722,87 euros a été reportée au titre de l’appel du 01 janvier 2022 alors qu’il s’élève à 720,87 euros sur l’extrait de compte.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter « de la lettre de mise en demeure/du commandement de payer. »

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer adressée le 22 novembre 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 6570,76 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 22 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, M. et Mme [E] [R] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 456,61 euros au titre des charges dues pour la période du 01 avril 2021 au 4 avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 pour la somme de 6570,76 euros et à compter du 22 mai 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, à ce titre, la somme de 796,66 euros ainsi décomposée :

-240 euros facturés le 29 juin 2022 au titre du suivi de la procédure,

-96,08 euros facturés le 27 juillet 2022 au titre de la signification des conclusions par l’avocat,

-220 euros facturés le 10 mai 2023 au titre de la transmission du dossier à l’huissier,

-40 euros facturés le 22 mai 2023 au titre des frais de mise en demeure,

-200,58 euros facturés le 26 décembre 2023 " [T] aff [E] 28/11/2023 "

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2026 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 01 juillet 2023.

S’agissant de la somme 200,58 euros, bien qu’aucune explication ne soit fournie, il ressort toutefois de l’intitulé qu’elle est susceptible de se rapporter au coût du commandement de payer, ce dernier ayant été délivré par l’étude [T].

Toutefois, le coût mentionné à l’acte n’est que de 161,26 euros TTC, montant qu’il convient de retenir au titre des frais nécessaires au recouvrement.

En conséquence, M. et Mme [E] [R] sont condamnés au paiement de la somme de 161,26 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant qu’il résulte du paiement irrégulier des charges par les défendeurs que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui constitue, selon lui, un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il fait de plus valoir que la jurisprudence considère que le préjudice financier causé au syndicat résulte du fait qu’il se trouve privé des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ou du fait qu’il a dû exposer des frais d’avocat ou de constitution de dossier, ou en cas d’incidents de paiements répétés, non justifiés par des raisons valables.

Il ressort des pièces produites que M. et Mme [E] [R] ont déjà été condamnés par le tribunal d’instance de Vanves puis la cour d’appel de Versailles le 30 juin 2021 (au titre des charges arrêtées au 31 mars 2021).

Toutefois, l’examen du relevé de leur compte démontre que M. et Mme [E] [R] ont effectué des versements réguliers entre 2021 et 2023 d’un total de 12 802,30 euros, imputés sur le paiement des condamnations prononcées par l’arrêt de la cour d’appel.

Il est exact qu’aucun règlement n’est intervenu depuis avril 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont certes constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [E] [R] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées en fonction de ce qui est demandé au dispositif soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Selon l’article 1310 du code civil, " la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ".

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [E] [R] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Il produit un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble, dont l’article 10 2° stipule une solidarité entre les propriétaires d’un même lot concernant le paiement des « charges ».

« en cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les copropriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot. »

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [E] [R], qui succombent, sont condamnés aux dépens de l’instance, tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de condamner M. et Mme [E] [R] à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] [E] [R] et Mme [W] [V] [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic la somme de

11 456,61 euros au titre des charges dues pour la période du 01 avril 2021 au 4 avril 2024

(2e trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 pour la somme de 6570,76 euros et à compter du 22 mai 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] [E] [R] et Mme [W] [V] [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic la somme de 161,26 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] [E] [R] et Mme [W] [V] [E] [R] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] [E] [R] et Mme [W] [V] [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,