TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 22/04767 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XRVK

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[H] [I], [J] [I]

C/

Société LES TOITS DE MALAKOFF

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [I]

30 rue Jean Pierre Timbaud

92130 ISSY-LES-MOUINEAUX

représenté par M^e Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0641

Monsieur [J] [I]

30 rue Jean Pierre Timbaud

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

représenté par M^e Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0641

DEFENDERESSE

Société LES TOITS DE MALAKOFF

151 avenue de Wagram

75017 PARIS

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privé du 23 février 2001, la SCI FONCIERE GM a donné à bail commercial à M. [J] [I] et M. [J] [U], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2001, des locaux dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé 30/32, rue Jean-Pierre Timbaud à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130), afin qu’ils y exploitent une activité de café – restaurant – hôtel, moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à la somme de 120.000 Frs (18.293,89 euros) en principal.

Suivant acte authentique en date du 18 mars 2005, la SCI FONCIERE GM a vendu à la SCI COSTA les lots dont elle était propriétaire au sein de cet ensemble immobilier, comprenant les locaux donnés à bail.

Le bail commercial a été renouvelé amiablement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2010 consécutivement à la demande de renouvellement formée par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2010 par M. [J] [I] devenu seul propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués, et à l’acceptation de la SCI COSTA par courrier du 13 décembre 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel porté à la somme de 26.000 euros en principal.

Par jugement en date du 11 décembre 2014, le tribunal de grande instance de NANTERRE, saisi par M. [J] [I] en opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, a essentiellement :

— constaté le renouvellement du bail commercial entre les parties à compter du 1er janvier 2010, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 26.000 euros en principal,

— déclaré sans effet le commandement de payer signifié le 22 janvier 2013 et dit n’y avoir lieu à réalisation de la clause résolutoire du bail,

— débouté M. [J] [I] de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui remettre les comptes détaillés des charges portant sur les années 2008, 2009, 210 et 2012, imputables aux lots qu’il occupe dans l’ensemble immobilier, sous astreinte.

Par actes extrajudiciaires des 17 et 22 janvier 2019, la SCI COSTA a délivré un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 septembre 2019 respectivement à M. [J] [I] et à M. [J] [U], sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction en raison du défaut d’immatriculation de ce dernier au registre du commerce et des sociétés au titre du fonds exploité dans les lieux loués.

Par exploit du 6 juin 2019, M. [J] [I] a fait assigner la SCI COSTA devant ce tribunal en contestation de ce congé-refus, sollicitant le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 691.419 euros, outre le versement d’une somme de 20.000 euros à tire de dommages et intérêts.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 19/06625.

Suivant acte authentique du 07 mai 2021, la SCI COSTA a vendu à la société LES TOITS DE MALAKOFF ses lots au sein de l’ensemble immobilier situé 30/32, rue Jean-Pierre Timbaud à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130), comprenant les locaux donnés à bail commercial.

Par acte en date du 13 septembre 2021 M. [J] [I] a fait assigner la SCI COSTA et la société LES TOITS DE MALAKOFF devant ce tribunal aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 07 mai 2021 en application de l’article L145-46-1 du code de commerce.

Cette instance, enrôlée sous RG : 21/07322 est actuellement pendante devant la deuxième chambre de ce tribunal.

Par jugement en date du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de NANTERRE a, dans l’instance enrôlée sous le RG : 19/06625, notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société LES TOITS DE MALAKOFF à la procédure,

— jugé que M. [J] [I] avait droit au versement d’une indemnité d’éviction,

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société LES TOITS DE MALAKOFF, avant dire-droit sur le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation dont il est redevable à compter du 1er octobre 2019, confiée à M. [T].

Suivant exploit du 02 mai 2022, la société LES TOITS DE MALAKOFF a fait signifier à M. [J] [I] et à M. [J] [U] un commandement pour inexécution des obligations locatives, leur enjoignant « d’avoir à retirer l’intégralité des installations extérieures dans le délai d’un mois » de sa délivrance, visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’est dans ce contexte que M. [J] [I] a fait assigner la société LES TOITS DE MALAKOFF devant ce tribunal, par exploit du 23 mai 2022, aux fins essentiellement de voir déclarer sans effet le commandement délivré le 02 mai 2022 et voir condamner la bailleresse à lui régler une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 22/04767.

En cours de procédure, suivant acte sous signature privée du 28 novembre 2022, M. [J] [I] a vendu à M. [H] [I] une part indivise « à savoir 20%, ou 1/5ème » de son fonds de commerce de café-restaurant-hôtel à l’enseigne AU VIEUX MARONNIER exploité dans les locaux propriété de la société LES TOITS DE MALAKOFF, objet de la procédure d’éviction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, M. [J] [I] et M. [H] [I] demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER monsieur [H] [I] recevable et bien fondé en sa demande d’intervention volontaire principale dans l’instance numérotée 22 / 04767,

DIRE ET JUGER messieurs [J] [I] et [H] [I] recevables et bien fondés en leur opposition à commandement,

En conséquence,

DIRE sans effet le commandement en date du 2 mai 2022 délivré à la requête de la société LES TOITS DE MALAKOFF, et DIRE n’y avoir lieu à réalisation de la clause résolutoire du bail,

CONDAMNER la société LES TOITS DE MALAKOFF à payer à monsieur [J] [I] la somme de 30.000 € à titre de dommage-intérêts pour préjudice moral et trouble commercial,

CONDAMNER la société LES TOITS DE MALAKOFF à payer à messieurs [J] [I] et [H] [I] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER la société LES TOITS DE MALAKOFF de toutes ses demandes, fins et conclusions,

La CONDAMNER en tous les dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, la société LES TOITS DE MALAKOFF demande au tribunal de :

RECEVOIR la société LES TOITS DE MALAKOFF en sa demande de résiliation de plein droit du bail et subsidiairement en sa demande de résolution judiciaire du bail,

JUGER que Monsieur [J] [I] a agi de mauvaise foi et contrevenu gravement à l’interdiction de toutes installations dans la cour de l’immeuble quelles qu’elles soient,

En conséquence,

PRONONCER la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire visée dans le commandement du 2 mai 2022 à compter du 2 juin 2022,

Subsidiairement,

PRONONCER la résolution judiciaire du bail du 23 février 2001 renouvelé le 01.01.2010 aux torts exclusifs de Monsieur [J] [I],

En toute hypothèse,

ORDONNER l’expulsion de Messieurs [J] et [H] [I] et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles au choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse,

CONDAMNER solidairement Messieurs [J] et [H] [I] à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation égale à 112.726 €/an HT et HC à compter du 1 er décembre 2019 jusqu’à la date de libération des lieux,

DEBOUTER Messieurs [J] et [H] [I] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER Messieurs [J] et [H] [I] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « recevoir » « dire et juger bien-fondé(s) », « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande tendant à voir paralyser les effets de la clause résolutoire du bail reproduite dans le commandement contesté constitue, quant à elle, une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « déclarer ». Il sera donc statué sur celle-ci.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes des parties, celle-ci n’étant pas contestée. L’intervention volontaire de M. [H] [I] aux côtés de M. [J] [I], sera toutefois mentionnée au dispositif du présent jugement, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile.

I – Sur la demande tendant à voir déclarer sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 2 mai 2022

M. [J] [I] et M. [H] [I] soutiennent que le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré à la requête de la société LES TOITS DE MALAKOFF est dépourvu de fondement et demandent au tribunal de juger qu’il ne peut produire effet. Ils ne contestent pas avoir installé des tables et chaises dans la cour située entre les deux bâtiments loués, pour les besoins de l’exploitation de l’activité de café-restaurant prévue au bail. Ils expliquent que l’activité de restauration est vitale car les recettes générées par l’hôtel sont très médiocres, et précisent qu’elle représente 80% du chiffre d’affaires, les trois-quarts étant réalisés en extérieur. Ils indiquent que l’exploitation de la cour est ancienne (quarante années du chef des exploitants successifs), ce qu’ils estiment démontrer par la production de différentes attestations. Ils soutiennent que les bailleurs successifs en étaient informés et l’avaient acceptée. Ils se prévalent à cet égard d’un accord verbal et de la liberté de preuve admise à l’égard des commerçants par le code de commerce. Ils considèrent que les termes de la clause du bail invoquée par la société LES TOITS DE MALAKOFF sont donc inopérants. Selon eux, le commandement a été délivré par la bailleresse de manière déloyale à seule fin de reprendre possession des locaux sans bourse délier.

La défenderesse réplique que les termes du bail constituent la loi des parties en application de l’article 1103 du code civil. Elle fait valoir que l’article 14 du bail interdit toute installation sans l’autorisation préalable et écrite du bailleur dans la cour, et encore à condition que celui-ci ait lui-même reçu l’accord du syndicat des copropriétaires. Elle souligne que le preneur n’a pas sollicité une telle autorisation du bailleur qui n’a dès lors pas interrogé le syndicat des copropriétaires. Elle souligne que la portée de cette clause du bail n’est pas contestée, le preneur se contentant de tirer argument de l’importance du chiffre d’affaires généré par l’exploitation de ladite cour, de son ancienneté, et d’invoquer la connaissance de la situation par les précédents propriétaires pour prétendre à un accord verbal du bailleur. Elle oppose que la preuve d’un prétendu accord verbal n’est pas rapportée. Elle affirme que l’absence de réaction du précédent bailleur s’analyse en une simple tolérance et non pas en un acquiescement de sa part. Elle soutient que le commandement visant la clause résolutoire est parfaitement fondé en l’absence de demande d’autorisation d’installation des tables, chaises et autres parasols dans la cour, y compris après sa délivrance, alors que le manquement contractuel dénoncé perdure.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail renouvelé à effet du 1er janvier 2010, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

En l’espèce, le 02 mai 2022, la société LES TOITS DE MALAKOFF a fait délivrer à M. [I] et M. [U] un « commandement pour inexécution des obligations locatives » visant la clause résolutoire stipulée au bail signé le 23 février 2001 qui leur fait « COMMANDEMENT D’AVOIR A RETIRER L’INTEGRALITE DES INSTALLATIONS EXTERIEURES DANS LE DELAI D’UN MOIS DU PRESENT ACTE »

L’acte, qui rappelle les termes de la clause destination, reproduit l’article 4 du bail relatif aux « installations et étalages extérieurs », fait état d’un procès-verbal dressé par voie d’huissier le 28 avril 2021 qui a constaté la présence d’installations dans la cour, relève l’absence de réception par le bailleur d’une demande d’autorisation préalable en ce sens et en déduit que les preneurs sont « en infraction avec les conditions » du bail, leur fait « COMMANDEMENT D’AVOIR A RETIRER L’INTEGRALITE DES INSTALLATIONS EXTERIEURES DANS LE DELAI D’UN MOIS DU PRESENT ACTE ». Il précise qu’à défaut de ce faire dans ledit délai, le bailleur se réserve le droit de de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.

Pour contester le bien-fondé dudit commandement, les demandeurs font valoir que l’exploitation de la cour est ancienne et que les précédents bailleurs étaient informés des installations y implantées, auxquelles ils avaient consenti verbalement.

Les demandeurs, qui supportent la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, versent aux débats une vingtaine d’attestations établies au mois de mai 2022 par différents clients qui indiquent avoir fréquenté l’établissement Le Vieux Marronnier et avoir profité de sa terrasse aux beaux jours, pour certains à compter des années 1980/1990 et, pour la majorité, durant la dernière décennie.

Ces témoignages confirment que le preneur à bail installe régulièrement des tables, chaises et parasols dans la cour des locaux donnés à bail, tel que constaté par voie d’huissier le 28 avril 2021 à la requête de la société LES TOITS DE MALAKOFF, puis passé le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement contesté, le 08 juin 2022.

Cependant, le bail du 23 février 2001 stipule en son article 4 alinéa 1 : « Installations et étalages extérieurs

Le PRENEUR ne pourra poser à l’extérieur des locaux sans l’accord écrit et préalable du BAILLEUR qui aura reçu lui-même l’accord du Syndicat de Copropriété, si celui-ci est nécessaire, aucune installation d’enseignes de plaques et panneaux publicitaires, de marquises, vérandas, auvents ou stores, ni installer dans la cour, aucun étalage, éventaire ou autre installation de même nature et ne laisser séjourner aucun objet lui appartenant sur le trottoir ».

Par ailleurs, l’article 27 précise : « Tolérance du BAILLEUR

Aucun fait de tolérance du BAILLEUR qu’elle qu’en soit la durée ne pourra créer un droit en faveur du PRENEUR, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au PRENEUR, en vertu du bail, de la Loi ou des usages, à moins du consentement exprès et par écrit du BAILLEUR ». (sic)

Les termes clairs et précis de ces clauses du bail, exclusives d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il en résulte que le preneur ne pouvait procéder à des installations destinées à une exploitation de chalandise dans la cour entre les deux bâtiments, sans l’accord écrit du bailleur.

S’ils soutiennent avoir obtenu l’accord verbal de leurs anciens bailleurs pour exploiter cette cour, les demandeurs ne produisent aucun élément pour objectiver cette affirmation.

Aussi, les installations mises en place dans la cour l’ont été dans le cadre d’une simple éventuelle tolérance de la part des précédents bailleurs qui n’apparaissent pas même avoir été présents sur place, la société GM signataire du bail du 23 février 2001 ayant son siège à PARIS, et la SCI COSTA, à ANGERS.

La société LES TOITS DE MALAKOF, nouvelle propriétaire des lieux loués, était dès lors libre de mettre un terme à la situation qui constituait une simple éventuelle tolérance au sens du bail, et d’exiger la stricte application des stipulations contractuelles qui n’ont pas fait l’objet d’une modification expresse et écrite.

Aucune déloyauté ne peut donc être retenue à son encontre dans le cadre de la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail à l’occasion de la délivrance du commandement du 02 mai 2022.

En conséquence, M. [J] [I] et M. [H] [I] seront déboutés de leur demande tendant à voir déclarer sans effet le commandement en date du 2 mai 2022.

II – Sur la demande de condamnation de la société LES TOITS DE MALAKOFF au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts

M. [J] [I] et M. [H] [I] affirment que la délivrance du commandement contesté constitue une nouvelle manœuvre de la bailleresse tendant à les spolier de leur fonds. Ils sollicitent qu’elle soit condamnée à leur verser une somme de 30.000 euros à titre de dommages.

La société LES TOITS DE MALAKOFF, qui conclut au débouté des demandeurs aux termes du dispositif de ses conclusions, ne procède à aucun développement dans la partie « discussion » de ses écritures sur ce point.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs ne visent aucun fondement juridique à l’appui de leur prétention.

De plus, les demandeurs ne justifient pas de la réalité et du quantum du préjudice qu’ils imputent à la bailleresse.

En tout état de cause, il résulte de ce qui précède, qu’aucun comportement fautif n’a été retenu à l’encontre de la société LES TOITS DE MALAKOFF à raison de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 02 mai 2022.

Partant, M. [J] [I] et M. [H] [I] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

III – Sur les demandes reconventionnelles de la société LES TOITS DE MALAKOFF

Reconventionnellement, la société LES TOITS DE MALAKOFF demande au tribunal de constater la résolution de plein droit des effets de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite dans le commandement du 02 mai 2022, puisque les demandeurs n’ont pas mis un terme à l’infraction y visée dans le délai d’un mois. Elle sollicite qu’étant devenus occupants sans droit ni titre, leur expulsion soit ordonnée et qu’ils soient condamnés à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération des locaux, fixée au montant retenu par M. [T] dans son rapport d’expertise, à la somme de 112.726 euros hors taxes et hors charges par an.

M. [J] [I] et M. [H] [I] concluent au débouté de la bailleresse aux termes du dispositif de leurs conclusions, mais ne procède à aucun développement dans la partie « discussion » de leurs écritures sur ces points.

L’article L145-14 du code du commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L145-28 du même code ajoute qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Selon l’article L145-17 I du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Enfin, l’article L145-41 du même code précise que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

En application des dispositions combinées des articles L145-28, L145-17 I et L145-41 du code de commerce que le maintien dans les lieux du preneur a lieu aux clauses et conditions du bail expiré et qu’à défaut de respect de celles-ci, le bailleur peut se prévaloir des manquements du preneur et lui faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail pour y mettre un terme et obtenir son expulsion.

En l’espèce, il a été mis un terme au bail unissant les parties à effet du 30 septembre 2019, consécutivement à la délivrance du congé portant refus de renouvellement signifié au preneur à la requête de la SCI COSTA, ancienne bailleresse, par actes extrajudiciaires des 17 et 22 janvier 2019.

Par jugement en date du 28 mars 2022, ce tribunal a retenu que le preneur avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction consécutivement à la délivrance de ce congé, M. [T] étant alors désigné en qualité d’expert judiciaire pour éclairer le tribunal chargé de statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction devant lui revenir et le montant de l’indemnité d’occupation dont il est redevable à compter du 1er octobre 2019 dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.

Ainsi qu’indiqué plus avant, la société LES TOITS DE MALAKOF a reproché au preneur d’avoir, dans le cadre de son maintien dans les lieux, contrevenu à l’interdiction de toute installation dans la cour prévue par le bail.

Elle a consécutivement fait signifier au preneur, le 02 mai 2022, un « commandement pour inexécution des obligations locatives » visant la clause résolutoire stipulée au bail signé le 23 février 2001 qui lui faisait « COMMANDEMENT D’AVOIR A RETIRER L’INTEGRALITE DES INSTALLATIONS EXTERIEURES DANS LE DELAI D’UN MOIS DU PRESENT ACTE ».

Après avoir rappelé les termes de la clause de destination du bail, le commandement reproduisait l’article 4 du bail relatif aux « installations et étalages extérieurs » qui stipule que Le PRENEUR ne pourra poser à l’extérieur des locaux sans l’accord écrit et préalable du BAILLEUR qui aura reçu lui-même l’accord du Syndicat de Copropriété, si celui-ci est nécessaire, aucune installation d’enseignes de plaques et panneaux publicitaires, de marquises, vérandas, auvents ou stores, ni installer dans la cour, aucun étalage, éventaire ou autre installation de même nature et ne laisser séjourner aucun objet lui appartenant sur le trottoir ». Il mentionnait aussi le procès-verbal dressé par voie d’huissier le 28 avril 2021 qui avait constaté la présence d’installations contrevenant aux stipulations contractuelles.

Ce commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, susceptible d’être sanctionné au titre de la clause résolutoire du bail, et du risque encouru.

Il est en outre régulier en la forme en ce qu’il reproduit les articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce et la clause résolutoire du bail dont la bailleresse pourra se prévaloir à défaut pour le preneur de déférer au commandement dans le délai d’un mois, ainsi rédigée :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charge, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions de la présente location, qui toutes sont de rigueur, et un mois après commandement ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire. Si en ce cas, le locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé.

Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus, sera réputée nulle et non avenue, et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au BAILLEUR. »

Ces clauses, claires et précises du bail constituent la loi des parties auxquelles elles s’imposent en application des dispositions de l’article 1134 du code civil, et s’imposent au tribunal.

La bailleresse produit, outre le commandement en date du 02 mai 2022, le procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 28 avril 2022, préalablement à sa délivrance et un second procès-verbal dressé dans les mêmes formes le 08 juin 2022, qui établit la persistance des installations dans la cour à cette date, malgré l’injonction contenue dans ledit commandement.

M. [T], nommé par le jugement en date du 28 mars 2022 précité, a lui aussi constaté que l’exploitation de la terrasse se poursuivait à la date du 12 septembre 2022, dans le cadre de ses opérations d’expertises.

Ainsi, la société LES TOITS DE MALAKOFF démontre que le preneur n’a pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois de sa délivrance.

Il convient de tirer les conséquences du fait qu’il n’a pas mis un terme à l’infraction reprochée au bail visé au commandement signifié le 02 mai 2022, dans le délai d’un mois, ni même par la suite.

Par conséquent, ainsi que la défenderesse le demande, il convient de constater la résolution de plein droit du bail à l’expiration de ce délai, soit à effet du 02 juin 2022 à minuit, par le jeu de la clause résolutoire du bail.

Il s’en déduit qu’à compter du 03 juin 2022, les demandeurs sont devenus occupants sans droit ni titre.

Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion formée à leur encontre par la société LES TOITS DE MALAKOFF, dans les termes fixés au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, le maintien de M. [J] [I] et M. [H] [I] dans les locaux cause un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer librement de son bien qui est immobilisé de leur fait.

La société LES TOITS DE MALAKOFF est donc fondée à obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 03 juin 2019, même si sa demande de condamnation porte sur la période débutant le 1er décembre 2019. Ainsi qu’elle le demande, à compter du 1er décembre 2019, cette indemnité sera fixée à la somme de 112.726 euros hors charges et hors taxes par an, telle que chiffrée par M. [T] dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 19 décembre 2022, ce montant n’étant pas discuté.

IV – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [J] [I] et M. [H] [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que M. [J] [I] et M. [H] [I] soient condamnés à verser à la société LES TOITS DE MALAKOFF une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront quant à elles rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [H] [I],

DEBOUTE M. [J] [I] et M. [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 23 février 2001, portant sur les locaux situés 30/32, rue Jean-Pierre Timbaud à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) avec effet au 02 juin 2022 à minuit,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [I] et M. [H] [I], ainsi que celui de tout occupant de leur chef des lieux donnés à bail situés 30/32, rue Jean-Pierre Timbaud à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130), si besoin avec le concours de la force publique et d 'un serrurier,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de M. [J] [I] et M. [H] [I], après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par M. [J] [I] et M. [H] [I] à compter du 1er décembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 112.726 euros par an, augmentée des charges et taxes afférents,

CONDAMNE M. [J] [I] et M. [H] [I] à payer à la société LES TOITS DE MALAKOFF l’indemnité d’occupation ainsi fixée jusqu’à la libération des locaux loués par la remise des clés,

CONDAMNE M. [J] [I] et M. [H] [I] à payer à la société LES TOITS DE MALAKOFF la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [I] et M. [H] [I] aux entiers dépens,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,