TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

N° RG 24/00086 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQAO

AFFAIRE

S.A. BNP PARIBAS

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 13] (SIE), LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 13] (SIE),

C/

[G] [M] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [M] [S]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 10] – MADAGASCAR

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Salomé GRANGÉ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 339

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 13] (SIE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 13] (SIE)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré 29 mars 2024, et publié le 22 mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 14] Volume 9224P02 2024 S N° 34, la S.A BNP PARIBAS a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [G] [S], situés à [Adresse 12], cadastré section F, n° [Cadastre 6], en l’espèce les lots n° 9 et 21 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la S.A BNP PARIBAS, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [G] [S], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 19 septembre 2024.

La procédure a été dénoncée au SIP DE [Localité 11] et au SIE DE [Localité 13], créanciers inscrits, par actes en date du 3 juillet 2024.

Par actes en date des 28 août 2024 et 14 octobre 2025, le SIE DE [Localité 13] a déclaré deux créances à hauteur de 42 475, 36 euros et 20 645 euros.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 4 juillet 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du20 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 2 juillet 2025, la S.A BNP PARIBAS, représentée par son conseil, demande au juge de l’exécution :

— de déclarer irrecevable et mal fondé M [S] en ses demandes ;

— de le Débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de donner acte à BNP PARIBAS qu’elle ne s’oppose pas à une orientation en vente amiable ;

— de lui donner acte également qu’elle ne s’oppose pas à un renvoi ou à un délai supplémentaire pour permettre la signature de l’acte de vente et ce, à telle date qu’il plaira au Juge de l’Exécution fixer ;

— A défaut d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 90 000 € ;

— de retenir la créance de BNP PARIBAS à la somme de 157 904.73 € montant de la créance

arrêtée au 25/02/2025 outre les Intérêts au taux de 4,51% l’an depuis le 26/02/2025 ;

A titre infiniment subsidiaire, de constater que le solde débiteur s’élève à 42 229.52 € à Février 2025 et qu’il n’y a aucune disproportion à engager la saisie immobilière pour ce montant ;

— de condamner le saisi aux dépens de l’incident comprenant notamment l’émolument proportionnel d’incident (article A 444-200 du code de commerce et R 311-6 du CPCE).

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 9 avril 2025, Monsieur [G] [S], représenté par son conseil, demande au juge de l’exécution :

— de dire nul le commandement de payer délivré ;

— d’ordonner la mainlevée de la Saisie immobilière et la radiation du commandement, aux frais de la BNP ;

Subsidiairement,

— d’accorder un délai au concluant pour parvenir à achever une solution de financement et renvoyer l’audience à une nouvelle date ;

— de s''assurer que la BNP joigne à son dossier de l’acte notarié en original revêtu de la formule exécutoire ;

— à défaut de production de l’acte notarié en original revêtu de la formule exécutoire, d’ordonner la nullité des poursuites et la radiation du commandement, aux frais de la BNP ;

— de dire que la BNP n’établit par le caractère liquide de sa créance ;

d’imputer sur son décompte une somme de 8.000 € ;

— de la débouter de toutes ses demandes ;

d’ordonner la mainlevée de la saisie immobilière et la radiation du commandement, aux frais De la BNP

— de réduire l’indemnité contractuelle à la somme de 1 euro ;

— Subsidiairement, d’autoriser la vente amiable au prix de 215.000 euros, net vendeur

— de condamner la BNP aux dépens.

Les créanciers, poursuivant et inscrit, ne se sont pas opposés à la demande de vente amiable.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie

L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce notamment qu’outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

[…]

13° L’indication, si le débiteur est une personne physique, que s’il s’estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 712-1 du code de la consommation.

Si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable.

En l’espèce, la S.A BNP PARIBAS n’agit pas en vertu d’un titre de transmission comme allégué par le débiteur saisi, outre que ce dernier ne fait valoir aucun grief.

Par conséquent, Monsieur [G] [S] sera débouté de son exception de nullité.

Sur l’existence du titre exécutoire et le montant de la créance

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur l’existence du titre exécutoire

En l’espèce, la S.A BNA PARIBAS, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d’un acte dressé le 10 août 2009, par Maître [V],notaire au KREMLIN-BICETRE, contenant vente par Monsieur [O] à Monsieur [G] [S] et prêt par la S.A BNP PARIBAS au profit de ce dernier de la somme en principal de 185 000 euros, remboursable sur 25 années, au taux effectif global de 4, 90% l’an, garanti à hauteur de 176 000 euros par un privilège de prêteur de deniers et à hauteur de 9 000 euros par une hypothèque conventionnelle.

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’indique le débiteur saisi, la copie de l’acte notarié est un élément suffisant pour établir l’existence du titre exécutoire fondant la saisie, sauf à ce que le contenu de l’acte soit contesté et nécessite la production de l’original pour trancher le litige.

Monsieur [G] [S] sera donc débouté de sa demande subsidiaire de nullité.

Il sera également débouté de sa demande subsidiaire de lui accorder un délai, qui s’analyse en une demande de renvoi aux termes de ses écritures, outre que six renvois ont déjà eu lieu dans cette procédure pour lui permettre de régler sa créance.

Sur le caractère liquide et exigible de la créance

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de l’exécution a soulevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

En l’espèce, la clause “DEFINITION ET CONSEQUENCES DE LA DEFAILLANCE” figurant en page 7 de l’offre de crédit en date du 9 juillet 2009 stipule notamment que :

“En cas de défaillance de l’emprunteur :

— le Prêteur peut exiger le remboursement immédiat du solde du compte. Jusqu’à la date du règlement effectif, ce solde produit des intérêts de retard au taux du crédit lors de la défaillance ; en outre, le Prêteur perçoit une indemnité de 7%, calculée sur le montant du solde rendu exigible ;

— si le Prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du solde débiteur du compte, le taux de crédit est majoré de 3 points, jusqu’à reprise du paiementnormal des règlements”.

Or, l’absence de délai pour régulariser le paiement des échéances impayées est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Pour autant le contrat de crédit précité contient une autre clause intitulée “SUSPENSION DE VOS REGLEMENTS A VOTRE DEMANDE”, laquelle stipule notamment :

“Au terme des 24 premiers mois suivant la première échéance de remboursement, vous pourrez demander la suspension totale du montant de vos règlements, en dehors de l’assurance groupe qui continuera à être réglée, dans les conditions suivantes :

— cette suspension de remboursement qui pourra être répartie en plusieurs périodes, ne pourra être supérieure à 12 mois sur toute la durée du crédit.

— La durée de chaque période de suspension des remboursements ne pourra être inférieure à 3 mois.

— En outre, il est précisé qu’une période de remboursement effectifs de 18 mois devra séparer chaque période de suspension es remboursements.

[…]”.

Ce faisant, il convient de relever que l’acte prévoit un mécanisme supplémentaire offert à l’emprunteur pour lui permettre de reporter l’exigibilité de certaines mensualités, à sa demande et préalablement à toute défaillance, une prérogative contractuelle permettant de compenser l’absence de stipulation d’un délai à la clause d’exigibilité anticipée.

Par conséquent, compte tenu de l’économie générale du contrat dans lequel elle s’insère, et faute de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, la clause de déchéance du terme ne sera pas qualifiée d’abusive au sens de l’article L. 121-1 du code de la consommation.

S’agissant ensuite du calcul des intérêts, force est de constater que la S.A BNP PARIBAS est la seule à produire un décompte détaillé, lequel ne comporte pas l’irrégularité soulevée par le débiteur saisi, ce dernier se contentant d’alléguer l’existence d’une base de calcul erronée, sans en rapporter la preuve.

S’agissant de la somme de 8 000 euros que le débiteur saisi indique avoir versée, la seule pièce n°11, constituée de deux captures d’écran, ne permet pas d’établir la réalité des virements avec certitude, la même pièce indiquant par ailleurs que les virements seront effectués “sous réserve de provision” et qu’ils sont annulables, outre le fait qu’ils ne visent que la somme de 3 000 euros.

Enfin, et s’agissant de la réduction de l’indemnité de 7%, le débiteur saisi ne justifie que trop partiellement de la réalité de ses tentatives de règlement pour solliciter la suppression quasi-totale de l’indemnité.

Par conséquent, Monsieur [G] [S] sera débouté de ses demandes relatives au montant de la créance.

Il convient ainsi de mentionner que la créance de la S.A BNP PARIBAS s’élève à la somme de 157 904, 73 euros au 25 février 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

Monsieur [G] [S], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Monsieur [G] [S], verse notamment deux estimations de son bien en date des 25 avril 2024 (prix net vendeur estimé entre 200 000 et 230 000 euros) et 4 mai 2024 (prix FAI estimé entre 260 000 et 280 000 euros).

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 215 000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 153, 94 euros.

Il y a lieu de rappeler au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

La S.A BNA PARIBAS sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article A 444-200 du code de commerce compte tenu de la situation financière du débiteur saisi.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la S.A BNP PARIBAS s’élève à la somme de 157 904, 73 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 25 février 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 153, 94 euros ;

AUTORISE Monsieur [G] [S] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 215 000 euros net vendeur ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 02 avril 2026 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [G] [S] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 15 Janvier 2026

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

M^e Salomé GRANGÉ ccc toque

Maître Séverine RICATEAU ce toque