Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [W]

Rez de Chaussée Gauche

24 Rue de Pont Aven

44300 NANTES

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 29 mars 2024 No C-44109-2024-002075

représenté par Maître Charlotte SEBILEAU, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 avril 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 23/03611 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MUJH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Maître Charlotte SEBILEAU + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2016, Monsieur et Madame [G] [R], représentés par l’agence immobilière solidaire SOLIHA, ont donné à bail à Monsieur [L] [W] un logement situé 24 rue de Pont Aven – 44300 NANTES.

Le bailleur et l’association ASTRIA, au titre du dispositif VISALE d’ACTION LOGEMENT, ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 23 décembre 2016.

Le 28 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 892,85 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 30 mai 2023.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 28 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits des associations ASTRIA et SOLENDI, a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 1.915,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2023 sur la somme de 892,85 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner Monsieur [L] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Monsieur [L] [W] à payer à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.373,92 euros selon le décompte arrêté à la date du 16 septembre 2024, s’opposant par ailleurs à l’octroi de délais de paiement au vu de la reprise seulement partielle du paiement des loyers.

Représenté par ministère d’avocat, Monsieur [L] [W], a formulé les demandes suivantes :

Lui accorder des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7, L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dire et juger que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus ;

Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion ;

A titre subsidiaire, lui accorder un délai de 3 ans pour quitter les lieux ;

En tout état de cause, débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [L] [W] a fait valoir qu’il a repris le paiement des loyers en ayant réglé les sommes de 400 euros en mai et juin 2024, et de 500 euros en juillet et août 2024. Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux, il invoque le délai actuel de 36 mois pour l’attribution des logements sociaux.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Dans le temps du délibéré, Monsieur [L] [W] a transmis un décompte de SOLIHA confirmant les versements réalisés de mai à août 2024, et mentionnant un règlement de 100 euros en date du 25 septembre 2024 pour le loyer du mois de septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose pour sa part que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 23 décembre 2016 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort du décompte du 26 mars 2024 et de la quittance subrogative du 22 mars 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [G] [R] la somme de 3.596,61 euros au titre des impayés de loyers dus par Monsieur [L] [W].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Monsieur [G] [R] à l’encontre de Monsieur [L] [W], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience fixée au 4 avril 2024.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [L] [W], le 28 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 892,85 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais de paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article (…)”

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a rendu le 18 juillet 2024 au profit de Monsieur [L] [W] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.373,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, au 16 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, montant qui n’a pas été contesté par Monsieur [L] [W] lors de l’audience et qui prend en compte un virement de 500 euros du locataire en date du 9 août 2024.

Faute pour Monsieur [L] [W] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, dès lors que le règlement intégral de cette somme sera justifié par une quittance subrogative.

S’agissant des délais, le dernier décompte actualisé au 16 septembre 2024 permet de constater que le règlement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience puisqu’une somme résiduelle demeurait impayée lors de chacune des dernières mensualités, en dépit des versements réalisés de mai à août 2024 (2 fois 400 euros, puis 2 fois 500 euros).

S’il est invoqué que Monsieur [L] [W] bénéficierait du rétablissement de l’aide personnalisée au logement à compter du mois de septembre 2024, il n’en demeure pas moins que les paiements réalisés au cours des mois ayant précédé l’audience demeuraient partiels.

En conséquence, en l’absence d’accord de la société demanderesse et conformément aux dispositions susvisées, Monsieur [L] [W] ne pourra bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Sa demande sera donc rejetée.

Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [L] [W] devra rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] [W] sera en outre condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmentée des charges locatives, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux :

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] invoque sa situation financière et l’impossibilité d’obtenir un relogement au regard des délais d’attribution estimés à 36 mois, raison pour laquelle il sollicite un délai de 3 ans.

La commission de surendettement de Loire-Atlantique décrit la situation financière de l’intéressé qui dispose de ressources estimées à 1200 euros, comprenant son salaire, la prime d’activité et les APL, avec des charges évaluées à 1423 euros. Ses difficultés financières sont donc manifestes.

Il ne peut toutefois être présumé que le délai d’attribution d’un nouveau logement sera de 36 mois, ces délais pouvant notamment être réduits en raison de son expulsion ou de l’évolution de sa situation.

En conséquence, et considérant la situation de la société demanderesse qui n’apporte aucun élément justifiant d’une quelconque urgence, il convient d’accorder à Monsieur [L] [W] un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [L] [W] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 29 septembre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 24 rue de Pont Aven – 44300 NANTES ;

DIT que Monsieur [L] [W] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, tel que prévu par les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Monsieur [L] [W] un délai supplémentaire de DOUZE MOIS à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.373,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, dès lors que le règlement intégral de cette somme sera justifié par une quittance subrogative, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer cette indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et ce à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE