COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Juillet 2025

N° RG 25/00371 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QGT3

Grosse délivrée

à M^e SOLNON

Copie délivrée

à M et Mme

[O]

le

DEMANDEURS:

Madame [W], [I], [K] [L] épouse [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE

Monsieur [T], [E], [Z] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [H] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] ont, selon acte sous seing privé du 14 février 2022 à effet au 16 février 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’une cave) sis à [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel indexé de 640,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 80,00 euros, soit un total mensuel de 720,00 ,euros, actualisé à 765,55 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 15 janvier 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et l’intégralité de leurs prétentions, par lequel Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] ont fait assigner Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 22 mai 2025 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728 du code civil, 7a) et 24 de la loi du 06 juillet 1989 de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] représentés maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, qu’ils soutiennent expressément,

Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] n’ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise de leurs actes à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Les demandeurs, bailleurs personnes physiques qui sollicitent la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Ils produisent en effet, à peine d’irrecevabilité de leur demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 14 janvier 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 15 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 mai 2025, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 15 octobre 2024, en date du 18 octobre 2024.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête des bailleurs à Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] par acte du commissaire de justice en date du 15 octobre 2024 pour un arriéré locatif de 2 296,65 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2024 et le coût de l’acte pour 142,92 euros.

Il est constant que le bail en date du 14 février 2022, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 26 novembre 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires et celle de tous les occupants de leur chef du logement et de la cave et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail payer à Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, les bailleurs demandent à la juridiction de fixer l’indemnité d’occupation à une somme de 1 500,00 euros, soutenant qu’elle doit avoir un caractère comminatoire afin d’inciter les locataires à quitter lieux.

Or, l’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989 proscrit au bailleur percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En conséquence, l’indemnité d’occupation mensuelle sera d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 765,55 euros à compter du 27 novembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires sera écartée dès lors que les bailleurs ne justifient pas de l’existence de l’un des motifs visés à l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de la mauvaise foi du locataire.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Les demandeurs produisent au soutien de leur demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif duquel il ressort que Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] restent devoir la somme de 3 827,75 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative au jour où le juge statue.

Il convient de condamner Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] solidairement à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] la somme de 3 827,75 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts légaux à compter du 15 octobre 2024, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 296,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] exposent que le défaut de paiement des loyers de la part des locataires défaillants constitue une faute causant un préjudice justifiant cette indemnisation.

Toutefois, les bailleurs ne procèdent que par allégations et n’apportent aucun élément objectif permettant de justifier l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts de Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] une somme de 1 000,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] recevable,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 14 février 2022 à effet au 26 novembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés du logement sis à [Adresse 5] et de la cave située à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] solidairement à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 765,55 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 27 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] solidairement à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] la somme de 3 827,75 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du 15 octobre 2024, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 296,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil,

REJETE le surplus des demandes de Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] dont leur demande en fixation d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges, en suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et en dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] in solidum à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [W] [S] née [L] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] et Madame [V] [O] née [H] in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,