COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Novembre 2025

N° RG 24/04675 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QEHY

Grosse délivrée

à M^e MANCEL

Expédition délivrée

à Me [Localité 7]

M^e MBA NZE

M. [R]

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière PLEIN SUD sis [Adresse 4] représenté par son syndic la société D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2] exerçant sous l’enseigne “ CABINET D.NARDI” prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

La S.C.I. LUDOMEL dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe BOUFFLERS, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de M^e Jean de Dieu MBA NZE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [T] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. LUDOMEL a, selon acte sous seing privé du 4 juin 2022 à effet au 6 juillet 2022 donné à bail d’habitation à Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’une cave) sis à [Adresse 9].

Se prévalant du défaut d’usage paisible des lieux loués par Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] et de la carence de la bailleresse pour sanctionner ce comportement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet D NARDI, a fait assigner la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 27 mars 2025 à 14h15, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 1341-1 et 1240 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

—  Déclarer recevable et bien fondée son action,

—  Prononcer la résiliation du bail,

—  Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] des lieux occupés, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

—  Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou tout autre lieu au choix du syndicat, aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W], et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

—  Ordonner l’exécution provisoire de la présence décision,

—  Condamner solidairement la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] au paiement de la somme de 9 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  Condamner solidairement la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 9 septembre 2025 à 14h00,

A l’audience du 9 septembre 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément,

La S.C.I. LUDOMEL se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande :

A titre principal de :

—  Dire et juger qu’elle ne s’oppose pas à la résiliation du bail signé le 4 juin 2020,

—  Dire et juger que toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD à son encontre seront rejetées,

A titre reconventionnel de :

—  Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD lui versera la somme de 1 657,37 euros suite à la sommation indue ou annulera cette somme des charges dues,

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W], représentés, sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement.

Madame [I] [W] déclare être sans emploi, avoir cinq enfants et que ses droits aux diverses prestations familiales qu’elle percevait pour un montant total de 2 400,00 euros ont été suspendus par la caisse d’allocations familiales en avril en raison d’un document que la S.C.I. LUDOMEL aurait refusé de lui fournir.

Monsieur [T] [R] expose pour sa part travailler chez France Boissons et ne plus habiter dans le logement.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorisation d’ester en justice du syndicat des copropriétaires

Conformément aux dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, préalablement à l’introduction de son action, le syndicat des copropriétaires doit être autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 24 août 2023 aux termes duquel, il a été autorisé à ester en justice contre la S.C.I. LUDOMEL et ses locataires, aux fins d’engager une action oblique visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail accordé à Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] et des dommages et intérêts, frais et dépens pour violation du règlement de copropriété et troubles du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD a donc été régulièrement autorisé à ester en justice.

Sur la recevabilité de l’action oblique

En application de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Il résulte de ce texte, qu’en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer une action en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

Il est admis, qu’un syndicat des copropriétaires, peut, à l’instar de tout copropriétaire, exercer par la voie de l’action oblique les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire contrevient, outre au règlement de copropriété, aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

Ainsi, l’action oblique n’est pas circonscrite aux seules créances de sommes d’argent pour lesquelles la démonstration du caractère liquide sera exigée et peut notamment dans le cadre de la copropriété, conduire à la résiliation du bail, à la condition de démontrer la carence du bailleur, outre une violation du règlement de copropriété ou des obligations découlant du bail et un préjudice qui en résulte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD se prévaut de la carence de la bailleresse pour sanctionner le trouble occasionné par Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W].

En l’espèce, la bailleresse la S.C.I. LUDOMEL, a été informée, à de nombreuses reprises par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD par courriers et courriels, des nuisances occasionnées par ses locataires portant atteinte à la tranquillité de la copropriété et il est notamment relevé que le demandeur a, par courriers de son assureur protection juridique en date des 14 novembre 2023 et 12 juillet 2023 et par courrier de leur conseil du 18 août 2023 mis en demeure la S.C.I. LUDOMEL d’intervenir sans délais à l’encontre de ses locataires.

La bailleresse, qui ne conteste pas la réalité des troubles imputés à ses locataires soutient s’être trouvée dans une situation inextricable et n’avoir pu engager de procédure de résiliation de bail en raison de l’impossibilité d’expulser ses locataires compte tenu de leur situation familiale et sociale délicate (présence d’enfants en bas âge). Elle avance toutefois avoir mis en œuvre toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux troubles en ayant pris contact avec des organismes sociaux pour trouver un nouveau logement à ses locataires. Toutefois, la S.C.I. LUDOMEL ne justifie pas avoir pris contact avec ses locataires pour leur demander de faire cesser les troubles reprochés.

La carence de la S.C.I. LUDOMEL dans l’exercice de ses droits et actions, afin de faire respecter par ses locataires les obligations découlant du bail et du règlement de copropriété est donc établie, étant précisé que la situation sociale de ses locataires, n’est pas de nature à légitimer son inaction.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 de ce même code prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux ans suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice.

Le règlement intérieur de l’immeuble stipule en son article dix que :

« chaque propriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient à aucun moment troublés par son fait, ni par des personnes de sa famille, des gens à son service, des visiteurs, et, en général, de toutes personnes dont il est responsable.

Il ne pourra faire ou laisser faire dans les appartements, chambres ou autres locaux, aucun bruit anormal ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD invoque l’existence de nuisances et dégradations causées par Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] ainsi que leurs occupants, qui justifient la résiliation du bail.

La S.C.I. LUDOMEL ne s’oppose pas à la demande en résiliation de bail du syndicat.

En l’espèce, il résulte des nombreuses attestations de témoins (voisins) en date des 16 et 17 octobre 2023 et 17 et 20 novembre 2023, des courriels du syndic, des courriers de sa protection juridique des 14 novembre et 12 juillet 2023 et de leur conseil du 18 août 2023 envoyés à la bailleresses, des courriels des voisins envoyés au syndic en 2023 et 2024, des courriers du gérant de la société de nettoyage et notamment par les procès-verbaux de commissaires de justices 26 avril 2023 et 2 octobre 2023 que les nuisances imputées aux défendeurs sont établies. Ces pièces font en effet état de dégradations perpétrées (déchets, jet de projectiles dont certains dangereux (marteau, pince, scie, verre) dans les parties communes, sur les voisins, l’employé de ménage et sur la terrasse de leur voisine du dessous) et de nuisances sonores (cris, enfants qui courent à toute heure de la journée et de la nuit dans l’appartement).

La réalité de ces troubles n’est contestée ni par la bailleresse, ni par les locataires qui ont par ailleurs reconnus à l’audience que l’employée de ménage faisait désormais l’objet d’une surveillance lors de ses interventions dans la résidence.

Le syndicat des copropriétaires démontre que ces nuisances des locataires existent depuis leur arrivée dans les lieux le 6 juillet 2023 et persistent depuis.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W], ont de façon répétée, troublé la jouissance paisible des habitants et visiteurs de l’immeuble PLEIN SUD et perpétré des nuisances et des dégradations dans les parties communes qui contreviennent aux obligations du bail et du règlement de copropriété.

Il convient donc au regard de ce qui précède de prononcer la résiliation du bail signé le 4 juin 2022 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] du logement et de la cave ainsi que celle de tous les occupants de leur chef.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En considération de la mauvaise foi des locataires qui n’ont pas respecté leur obligation de jouissance paisible, le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts

L’article 6 du code de procédure civile prévoit qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 énonce qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En application de l’article 7 b) de la même loi, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD sollicite la condamnation solidaire de la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] au paiement de la somme de 9 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour jouissance non paisible du logement par les locataires et pour carence fautive de la bailleresse qui n’est pas intervenue auprès de ses locataires et n’a pas engagé de procédure judiciaire à leur encontre pour faire cesser les troubles, malgré les nombreuses demandes du syndicat en ce sens.

La S.C.I. LUDOMEL conteste la carence fautive reprochée par le demandeur et soutient avoir s’être impliquée pour faire cesser les désordres imputés à ses locataires en tentant de reloger ses derniers.

Or, si elle justifie ainsi avoir pris contact par courriel en date du 3 mars 2021 avec l’assistante sociale de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] pour trouver une solution d’accompagnement social de ces derniers en raison des problématiques avec le voisinage et une solution de relogement, elle n’établit pas avoir contacté directement ses locataires afin de les mettre en demeure de cesser les nuisances reprochées.

En l’espèce, la juridiction ayant conclu à l’absence d’usage paisible des lieux par Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] et les occupants de leur chef depuis leur entrée dans les lieux et la S.C.I. LUDOMEL, responsable des agissements de ses locataires ayant été défaillante quant à faire cesser les troubles en dépit des doléances du syndicat, la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SOLEIL la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement.

A l’audience, Madame [I] [W] a indiqué ne pas travailler mais percevoir des prestations familiales d’un montant total de 2 400,00 euros pour l’éducation de ses cinq enfants qui ont cependant été suspendues par la caisse d’allocations familiales en avril, Monsieur [T] [R] a déclaré quant à lui bénéficier d’un contrat de travail chez France boissons.

Or en l’espèce, ils ne produisent aucun élément permettant à la juridiction d’apprécier leur capacité financière d’honorer les mensualités de paiement.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à leur demande reconventionnelle émise à ce titre.

Sur la demande en paiement de la S.C.I. LUDOMEL

La S.C.I. LUDOMEL demande à la juridiction de dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD lui versera la somme de 1 657,37 euros suite à la sommation indue ou annulera cette somme des charges dues.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD ne formulant aucune demande en paiement de charges dans le cadre de la présente action, la demande reconventionnelle de la S.C.I. LUDOMEL, considérée sans objet, sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

La S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD une somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 4 juin 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] à la date du présent jugement ;

ORDONNE à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 10], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] ne s’appliquera pas, conformément à l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour jouissance non paisible du logement ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] en délais de paiement ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1 657,37 euros de la S.C.I. LUDOMEL ;

CONDAMNE la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] in solidum à payer à syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. LUDOMEL, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [W] in solidum aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,