COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 19 Mars 2025

N° RG 24/02691 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZLT

e délivrée

à M^e POZZO DI [H]

Copie délivrée

à Mme [B]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [E] [N]

[Adresse 2]

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [P] [N] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tous représentés par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [J] [V] épouse [B]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame BIMBOT Slavica, Juge placée près la cour d’appel d’Aix en Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PLANTIER Laura, Greffier.

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un accord conclu en septembre 2020, Madame [P] [L] épouse [N] a loué à Madame [J] [V] épouse [B] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] ont fait signifier le 07 mars 2024 à Madame [J] [V] épouse [B] une sommation de payer la somme de 7 000 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte extra-judiciaire en date du 18 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] ont fait assigner Madame [J] [V] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

Madame [J] [V] épouse [B] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, les demandeurs produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 20 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 14 novembre 2024.

Leur demande est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions des articles 7a et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire a notamment l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.

Il est constant que le bailleur qui ne peut produire une clause résolutoire écrite dans un bail verbal et ne peut donc de ce fait engager une action résolutoire pour défaut constaté du paiement des loyers, peut, en toute hypothèse, au visa des articles 1227 et 1228 du code civil, demander en justice la résolution du contrat. Le juge peut en effet, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, si Madame [J] [V] épouse [B] justifie l’absence de paiement des loyers en raison d’une part de l’incertitude quant à la qualité de propriétaire des fils de Madame [P] [L] épouse [N] sollicitant les paiements et, d’autre part, en raison de la volonté des propriétaires de conclure un bail saisonnier puis de mettre à sa charge la taxe de séjour, force est de constater qu’elle n’a pas usé des voies légales, notamment en consignant le loyer, que les propriétaires, et particulièrement les fils de Madame [P] [L] épouse [N], justifient de leur qualité de propriétaires des suites du décès de leur père (déclaration de succession), et que le contrat saisonnier n’a pas été conclu entre les parties, de sorte que la question de la taxe de séjour est hors débat et que le bail verbal continue de courir.

L’absence de paiement régulier des loyers, qui n’est pas contestée par Madame [J] [V] épouse [B], laquelle ne conteste au demeurant pas l’existence d’un bail et n’apporte pas, en outre, la preuve de paiements effectués, constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [J] [V] épouse [B], et d’ordonner son expulsion du logement.

Madame [J] [V] épouse [B] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 1 000 euros) à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail, soit la somme totale de 1 000 euros, tel qu’il est invoqué par Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] et ressort de la sommation de payer délivrée le 07 mars 2024, n’est aucunement contesté par Madame [J] [V] épouse [B].

Il ressort des pièces fournies qu’au 06 juin 2024, la dette locative de Madame [J] [V] épouse [B] s’élevait à la somme de 12 000 euros (terme du mois de mai inclus).

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort enfin des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] ne prouvent pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si leur demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [J] [V] épouse [B] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] seront donc déboutés de leur demande au titre des dommages et intérêts.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, la bonne foi de Madame [J] [V] épouse [B] n’est pas mise en doute au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, eu égard à la nature verbale du bail conclu et de la demande légitime de la locataire quant à la qualité de Monsieur [E] [N] et de Monsieur [Z] [N] s’agissant de la perception des loyers. Il convient en conséquence de lui accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision, et selon les modalités ci-après précisées au dispositif du présent jugement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [V] épouse [B] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N], Madame [J] [V] épouse [B] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme totale de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu entre Madame [J] [V] épouse [B], d’une part, et Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [V] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

FAIT DROIT à la demande de Madame [J] [V] épouse [B] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [V] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de trois mois, à compter de la signification de la présente décision, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [V] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [V] épouse [B] à verser à Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] la somme de 12 000 euros, au titre des loyers et charges échus au 06 juin 2024, terme du mois de mai inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [V] épouse [B] à verser à Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 1 000 euros ;

DEBOUTE Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [V] épouse [B] à verser à Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [N] et Madame [P] [L] épouse [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [V] épouse [B] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge