COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Association FAC HABITAT c/ [E]

MINUTE N°

DU 28 Janvier 2025

N° RG 23/02905 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFH5

Grosse délivrée

à M^e ADAD Eric

Copie délivrée

à Monsieur [O] [E]

le

DEMANDERESSE:

Association FAC HABITAT, prise en la personne de son Président M. [X] [B] y domicilié.

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e ADAD Eric, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. François GUERANGER,Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au , les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’association FAC Habitat est une association déclarée régie par la loi de 1901 ayant pour vocation la fourniture de logements sociaux aux étudiants et aux jeunes. Elle loue à différents OPHLM situés dans différentes régions aux fins de sous-location à des étudiants ou à des jeunes de moins de 30 ans.

Le contrat de bail de sous-location, conclu pour une durée d’un an renouvelable, ne relève pas du contenu de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sauf des dispositions prévues au I et au III de l’article 40 de cette même loi, en application de l’article L442-8-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il est rédigé conformément à l’article L442-8-1 et L448-8-2 dudit code.

Aux termes de ces articles, le locataire a des obligations visées expressément dans le bail qui, si elles ne sont pas respectées, lui font perdre le bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Une clause résolutoire est prévue à défaut de paiement du loyer et des charges.

FAC Habitat a donné à bail le 15 septembre 2020 pour une occupation à compter du 1er octobre 2020 un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à Monsieur [E] [O], né le 27 mai 2005 à [Localité 8].

Ce dernier n’assurant pas le règlement de ses échéances, un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1 656,29 euros lui a été signifié le 21 décembre 2022.

Cette démarche s’est révélée infructueuse.

PRÉTENTIONS

Par acte introductif d’instance du 1er juin 2023, l’association FAC Habitat a assigné M. [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 octobre 2023 et a fait l’objet d’un jugement de caducité du même jour du fait que le demandeur n’a pas comparu.

À la suite d’une demande de ré enrôlement daté du 13 octobre 2023, les parties ont été convoquées à l’audience du 28 novembre 2024. Lors de cette dernière audience, l’association FAC Habitat a produit une mise à jour non contradictoire de sa créance à hauteur de 3 866,05 euros au 30 avril 2023 et elle s’est rapportée à son assignation pour le reste. Elle sollicite de

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail

ORDONNER l’expulsion de M. [E] [O], de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux

CONDAMNER M. [E] [O] à lui payer, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi

CONDAMNER M. [E] [O] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2.393,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 décembre 2022 sur la somme de 1 800 euros et pour le surplus à compter de la date de la présente assignation

CONDAMNER M. [E] [O] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

CONDAMNER M. [E] [O] en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer

Régulièrement assigné à domicile conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [E] [O] n’est pas comparant ni représenté.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

SUR QUOI

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code

« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :

« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs,

L’article 472 du code de procédure civile énonce :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, l’association FAC Habitat est représentée à l’audience et sa demande est régulière et bien fondée. M. [E] [O] est non comparant et non représenté mais régulièrement assigné. Le montant demandé par le requérant est indéterminé.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur à l’époque des faits et de l’assignation dispose :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.»

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Aux termes de l’article 1229 du même code :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 15 septembre 2020 comporte une clause résolutoire à la page 4, qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

Un commandement de payer du 21 décembre 2022 est resté sans suite et la clause résolutoire a donc été acquise à compter du 22 février 2024, soit deux mois après, sans même l’intervention du juge du fait que M. [E] [O] est défaillant et qu’il ne s’y est donc pas opposé.

À compter de cette date, M. [E] [O] est devenu occupant sans droit ni titre de l’appartement sous-loué par l’association FAC Habitat.

L’association FAC Habitat est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour le compte du bailleur.

Par ailleurs, la CCAPEX a été informée le 27 décembre 2022 pour une assignation du 1er juin 2023 et la préfecture des Alpes Maritimes a été saisie le 2 juin 2023 pour une audience du 12 octobre 2023 Les délais légaux ont donc été respectés.

En conséquence, la résiliation du bail du 15 septembre 2020 sera constatée à compter du 22 février 2024, deux mois après le commandement de payer du 21 décembre 2022.

Sur l’expulsion du locataire

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L412-1 du même code ajoute :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [E] [O] étant acquise à compter du 22 février 2024, celui-ci est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre du logement sous-loué par l’association FAC Habitat.

En conséquence, l’expulsion du logement sis [Adresse 3] de M. [E] [O] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Par ailleurs, l’article 2308 du code civil prévoit

« La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. »

En l’espèce, la somme due par M. [E] [O] à l’association FAC Habitat s’élève à 2 323,93 euros, la mise à jour produite lors de l’audience n’ayant pas été signifiée au locataire.

En conséquence, M. [E] [O] sera condamné à verser à l’association FAC Habitat la somme de 2 323,93 euros au titre des loyers et des charges impayées dont 1.656,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 décembre 2022 et, pour le surplus, à compter de la date de la présente assignation du 1er juin 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 22 février 2023, M. [E] [O] se trouve occupant sans droit ni titre du bien sous-loué par l’association FAC Habitat, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé par l’occupation illicite de M. [E] [O].

En l’occurrence, le requérant demande à ce que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, c’est-à-dire à 515,94 euros.

En conséquence, M. [E] [O] sera condamnée à verser à l’association FAC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale à 515,94 euros à compter de la résiliation conventionnelle du 22 février 2023 jusqu’à libération effective

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [E] [O], partie succombante, sera condamné aux dépens de la présente instance et au versement d’une somme de 500 euros à l’association FAC Habitat.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 15 septembre 2020 entre l’association FAC Habitat et M. [E] [O] à compter du 22 février 2023

ORDONNE l’expulsion de M. [E] [O] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3], conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire.

CONDAMNE M. [E] [O] à verser à l’association FAC Habitat la somme de 2 323,93 euros au titre des loyers et des charges impayées dont 1.656,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 décembre 2022 et, pour le surplus, à compter de la date de la présente assignation du 1er juin 2023

CONDAMNE M. [E] [O] à verser à l’association FAC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale à 515,94 euros à compter de la résiliation conventionnelle du 22 février 2023 jusqu’à libération effective .

CONDAMNE M. [E] [O] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [E] [O] aux dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit

Le Greffier Le Juge