Copie délivrée

à

la SARL CMFJ AVOCATS

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

Le 30 Janvier 2025

Troisième Chambre Civile

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N° RG 21/04687 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JHJX

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [H] [H]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

Mme [Z] [F] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

à :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 379 502 644 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Décembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Chloé AGU, Juge, et Marianne ASSOUS, Vice-Président assistées de Hélène BIVILLE, Auditrice de Justice, et de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 21/04687 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JHJX

EXPOSE DU LITIGE

Selon offre de prêt immobilier en date du 29 août 2007 acceptée le 18 septembre 2007, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD, aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (S.A.), a consenti à Monsieur [H] [H] et Madame [Z] [H] née [F] un prêt destiné à l’acquisition d’un terrain et à la construction d’un bien situé [Adresse 7] à [Localité 6], d’un montant de 221 100 euros.

Ce prêt était stipulé remboursable au taux d’intérêt fixe de 4,80 % puis au taux révisable indexé sur le taux de référence Tibeur 3 Mois majoré d’une partie fixe de 1,50 points.

Il faisait état d’un taux effectif global de 4,92 % hors assurance et 5,63 % assurance comprise, et d’un taux de période de 0,469 % pour une période d’un mois.

Il prévoyait une période d’anticipation d’une durée maximale de 24 mois et une période d’amortissement d’une durée initiale de 360 mois.

Selon avenant en date du 19 juin 2008 accepté le 2 juillet 2008, des modifications ont été apportées concernant notamment la durée du prêt, portée à 369 mois, ainsi que les modalités de révision du taux d’intérêt.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 5 juin 2019 le Conseil des époux [H] a écrit à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE en ces termes : « (…) Les époux [H] ont fait appel à un expert amiable en opérations de banque afin d’analyser leur contrat de prêt. Il ressort des rapports de l’expert plusieurs anomalies. (…) En conséquence, je vous remercie de m’indiquer si le CIF entend substituer au taux conventionnel appliqué le taux légal applicable depuis 2007 (…) ».

Après que les époux [H] l’aient saisi en ce sens, par ordonnance du 22 juin 2021, le Juge des contentieux et de la protection a ordonné pour une durée de 24 mois la suspension de l’exigibilité des obligations des époux [H] résultant du crédit immobilier souscrit le 11 octobre 2007 auprès du Crédit Immobilier de France Développement, a dit que pendant le délai les sommes dues ne produiront pas intérêts, a dit n’y avoir lieu à inscription des requérants au FICP en l’état de la suspension des obligations ordonnée. Il a en outre rejeté la demande de suspension du crédit personnel souscrit le 20 septembre 2019 auprès de la SA ORANGE BANK pour un montant de 35000 euros.

Par acte en date du 28 octobre 2021, Monsieur et Madame [H] ont assigné la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux fins notamment, à titre principal, de nullité de la stipulation contractuelle du taux effectif global du contrat de prêt du 11 octobre 2007 et substitution au taux effectif global contractuel le taux d’intérêt légal de 2,95% applicable à la date de la souscription du prêt, et à titre subsidiaire de substitution du taux pratiqué par le taux EURIBOR 3 mois depuis la première échéance applicable et de compensation entre la créance de restitution au titre des intérêts indument versés et la créance de la société Crédit immobilier au taux légal, et en toute hypothèse, de paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 9 décembre 2022, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a demandé au juge de la mise en état de juger que l’action des époux [H] tendant à faire prononcer la nullité de la stipulation contractuelle du taux effectif global était prescrite, de juger que leur action tendant à la voir condamner pour manquement à ses obligations contractuelles était prescrite, que leur action tendant à la voir condamner pour manquement à ses obligations d’information et de conseil était prescrite, de juger que la demande de nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels était irrecevable, de déclarer les époux [D] irrecevables en toutes leurs demandes et de les débouter de toutes leurs demandes.

Par ordonnance du 9 mars 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Crédit Immobilier de France Développement, a déclaré irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité du taux d’intérêt conventionnel, et a dit que le tribunal saisi au fond n’examinerait que les demandes subsidiaires au titre d’un manquement du CIFD à ses obligations contractuelles.

La clôture a été fixée au 5 novembre 2024.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 septembre 2024, Monsieur et Madame [H] demandent au tribunal, sur le fondement des articles R.313-1 du Code de la consommation en sa rédaction applicable à la date du contrat, 1231-1 du Code civil, L.341-1, L.341-25, L.341-26, L.341-4, L.341-34, L.341-48, L.341-54 du Code de la consommation, de :

— CONSTATER que le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT n’a pas tenu compte dans le calcul du TEG de la période d’anticipation de 24 mois fixe,

— CONSTATER que le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT n’a pas tenu compte dans le calcul du TEG du taux révisable connu par lui et applicable dès l’échéance du 10 février 2008,

— CONSTATER que le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT n’a pas tenu compte dans le calcul du TEG du déblocage partiel des fonds liés à l’achat du terrain et des garanties,

— DIRE ET JUGER que le TEG réel est de 7,2% supérieur 0,1% à celui annoncé de 5,63 %,

— CONSTATER la baisse du taux de l’Euribor 3 mois depuis 2008,

— CONSTATER que le taux de l’Euribor 3 mois est négatif depuis 2016 jusqu’en 2022,

— CONSTATER que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a manqué à son obligation d’information annuelle,

— CONSTATER que le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a manqué à ses obligations contractuelles et n’a pratiqué aucune révision du taux d’intérêt conventionnel avant le 10 septembre 2018,

— DIRE ET JUGER que la seule révision du taux appliqué le 10 septembre 2018 à hauteur de 1,50 % n’est pas conforme au taux EURIBOR 3 mois,

— DIRE ET JUGER que le manquement du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à son obligation d’information annuelle des emprunteurs s’agissant du montant du capital restant à rembourser est établi,

— CONDAMNER le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à substituer le taux pratiqué par lui par le Taux EURIBOR 3 mois depuis la première échéance applicable du 10 février 2018,

— CONDAMNER le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à produire un tableau d’amortissement rectificatif et décompte actualisé intégrant la révision trimestrielle depuis l’échéance du 10 février 2018 sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à restituer les intérêts indûment perçus,

— ORDONNER la compensation entre leur créance de restitution au titre des intérêts indûment versés et la créance du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT au taux d’intérêt légal,

— CONDAMNER le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à imputer le reliquat de leur créance sur le capital restant dû,

— CONDAMNER LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à leur verser la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

— CONDAMNER LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à leur verser la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Monsieur et Madame [H] soutiennent que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a manqué à son obligation précontractuelle en ne leur indiquant pas le coût réel de l’emprunt mais également à ses obligations contractuelles en n’appliquant la variabilité du taux conventionnel qu’au mois de septembre 2018 soit dix ans après la signature du prêt.

Ils rappellent que lors de la souscription du prêt en date du 11 octobre 2007, le taux d’intérêt fixe était de 4,80 % pour une durée limitée avant de devenir révisable, et que le taux révisable était basé sur l’EURIBOR à trois mois majoré de 1,5% avec un plafond fixé à 6,55 % pour les dix premières années mais sans plancher pour une éventuelle baisse.

Ils exposent avoir découvert plusieurs irrégularités dans le TEG appliqué par la défenderesse sur leur prêt immobilier, à savoir d’une part qu’elle n’a pas pris en compte la période d’anticipation de 24 mois durant laquelle les emprunteurs n’auraient dû rembourser que les intérêts, et d’autre part qu’elle n’a pas pris en compte la variation du taux dans le TEG en ne révisant le taux qu’en 2018 retardant ainsi l’impact des variations de taux sur les mensualités.

N° RG 21/04687 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JHJX

Ils soutiennent ainsi que la défenderesse a manqué à son obligation de transparence, les privant d’une vision exacte du coût total du prêt leur causant un préjudice financier important tiré de l’impact sur leur compréhension de l’engagement financier.

Ils ajoutent que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a également manqué à ses obligations contractuelles en n’appliquant la variabilité du taux conventionnel qu’à partir du mois de septembre 2018, soit dix ans après la souscription malgré la baisse du taux EURIBOR 3 qui a forcément eu une incidence directe sur le taux conventionnel applicable.

Ils estiment que ce manquement les a empêchés de profiter des baisses successives des taux d’intérêt alors qu’ils supportaient les inconvénients d’un prêt à taux variable en payant des intérêts supérieurs à ceux initialement prévus.

Ils arguent en outre que la défenderesse a manqué à son obligation d’information annuelle du montant du capital restant dû, pourtant obligatoire depuis 2008.

Sur les conséquences financières, les demandeurs exposent qu’ils ont dû mandater un expert financier afin d’analyser leur contrat de prêt pour mettre en exergue les manquements de la défenderesse.

En toute hypothèse, ils soutiennent que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a manqué à son obligation d’information générale et de conseil en ne les informant pas de la portée de la variabilité de leur prêt. Ils estiment que les clauses étaient illisibles et incompréhensibles pour des emprunteurs profanes en la matière de telle sorte qu’ils n’ont pas pu apprécier la portée de leur engagement.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 octobre 2024, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande au tribunal, sur le fondement des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, 1104, 1231-1, 1231-4 et 1353 du Code civil, de :

— JUGER que les époux [H] ne rapportent ni la preuve d’une faute de sa part, ni du préjudice prétendument subi du fait de ses agissements, ni celle du lien de causalité entre ce préjudice et les fautes alléguées,

— JUGER que les époux [H] exécutent le contrat de prêt de mauvaise foi et qu’ils ne justifient pas d’un préjudice,

— DEBOUTER les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER solidairement les époux [H] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La défenderesse soutient qu’elle n’a pas commis de faute en ce qu’elle a bien exécuté le contrat de prêt. Sur la prétendue variabilité du taux conventionnel, elle rappelle qu’un avenant a été signé le 19 juin 2008 reportant la première révision du taux à la onzième année, soit en 2018 et qu’il a été paraphé et accepté par les demandeurs.

Sur le prétendu manquement à son obligation d’information annuelle, elle réplique qu’elle a informé les demandeurs des révisions successives du taux par courriers annuels en précisant à chaque fois le taux appliqué et le capital restant dû, démontrant ainsi l’exécution transparente de ses obligations contractuelles.

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Elle ajoute que le taux d’intérêt appliqué a évolué de 4,90 % à 1,20 % entre 2018 et 2021 en conformité avec les conditions du contrat.

Sur le prétendu manquement à son devoir de conseil et d’information, elle soutient qu’elle a correctement informé les époux [H] de la nature révisable du taux de leur prêt dès la signature du contrat de prêt initial en 2007 et de son avenant en 2008 qui stipulaient explicitement les modalités de révision.

Sur sa demande de rejet de la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral, la défenderesse soutient que les demandeurs ne démontrent pas un tel préjudice. Elle rappelle qu’un préjudice tel que la perte de chance de ne pas contracter un prêt ne peut être réparé que partiellement, selon la probabilité du gain espéré, et ne justifie pas une indemnisation forfaitaire.

A l’audience du 5 décembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article L.341-1 du Code de la consommation sous réserve des dispositions du second alinéa, le prêteur qui accorde un crédit sans communiquer à l’emprunteur les informations précontractuelles dans les conditions fixées par l’article L.312-12 ou, pour les opérations de découvert en compte, à l’article L.312-85 est déchu du droit aux intérêts.

En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global déterminé conformément aux articles L.314-1 à L. 314-4, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l’emprunteur.

Aux termes de l’article L.341-4 du même Code sous réserve des dispositions du second alinéa, le prêteur qui accorde un crédit sans remettre à l’emprunteur un contrat satisfaisant aux conditions fixées par les articles L.312-18, L.312-21, L.312-28, L.312-29, L.312-43 ainsi que, pour les opérations de découvert en compte, par les articles L.312-85 à L.312-87 et L.312-92, est déchu du droit aux intérêts.

En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global déterminé conformément aux articles L.314-1à L. 314-4, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l’emprunteur.

Selon les articles L.341-25 et L.341-26 du même Code, le prêteur qui accorde un crédit sans respecter les conditions, applicables en matière d’information précontractuelle, fixées par les dispositions de l’article L.313-7, du second alinéa de l’article L. 313-24 ou du deuxième alinéa de l’article L.313-64, peut être déchu du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts, plafonné à 30 000 euros.

Le prêteur qui accorde un crédit sans communiquer à l’emprunteur la fiche d’information standardisée européenne mentionnée à l’article L.313-7 et au second alinéa de l’article L. 313-24 ou l’information précontractuelle mentionnée au deuxième alinéa de l’article L.313-64 peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.

L’article L.341-48 du même Code prévoit que lorsqu’un prêt conventionnel est usuraire, les perceptions excessives au regard des articles L.314-1 à L.314-9 sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance.

Si la créance est éteinte en capital et intérêts, les sommes indûment perçues sont restituées avec intérêts légaux à compter du jour où elles ont été payées.

L’article R.313-1 du même Code en sa rédaction applicable à la date du contrat de prêt litigieux dispose que sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l’article L. 311-3 et à l’article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, le taux effectif global d’un prêt est un taux annuel, à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires et calculé selon la méthode d’équivalence définie par la formule figurant en annexe au présent code. Le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l’emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d’une période unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par l’emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l’égalité entre, d’une part, les sommes prêtées et, d’autre part, tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements. Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un mois.

Pour les opérations mentionnées au 3° de l’article L. 311-3 et à l’article L. 312-2, lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d’au moins une décimale.

En l’espèce, les demandeurs produisent au soutien de leurs prétentions des rapports d’expertise amiable en date des 20 mai 2019 et 27 janvier 2021 émanant de Madame [R] [V].

Ces analyses, si elles ont été régulièrement versées aux débats, ne revêtent pas de caractère contradictoire.

Le Tribunal ne s’estimant pas suffisamment éclairé par les pièces produites, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à faire valoir leurs observations sur l’opportunité d’une analyse financière du prêt litigieux par le biais d’une expertise judiciairement ordonnée.

En conséquence, en application de l’article 784 du Code de procédure civile, l’ordonnance de clôture du 25 octobre 2024 sera révoquée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 25 octobre 2024 et la réouverture des débats avec renvoi de la cause à l’audience du 11 Février 2025 à 9h00 ;

Invite les parties à faire valoir leurs observations quant à l’opportunité d’une analyse financière judiciairement ordonnée,

Réserve l’ensemble des autres prétentions des parties ainsi que le sort des dépens.

Le Greffier, Le Président,