— N° RG 20/02613 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6DX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MEAUX

1ère Chambre Civile

Section 5 – Contentieux

N° RG 20/02613 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6DX

Minute n°24/

JUGEMENT du 20 DÉCEMBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [L], [B], [D], [X] [S]

Chez M^me Veuve [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Maître Cécile GRESSIER-GIRODIER, inscrite au barreau de Meaux et pour avocat plaidant Maître Larbi BENABDELMADJID, inscrit au barreau de Paris ;

DEFENDEUR

Monsieur [V], [J], [N] [Z]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 8]

n’ayant pas constitué avocat ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Renaud NOIROT, juge

Assesseurs : M^me Cécile VISBECQ, juge

M^me Laura GIRAUDEL, juge

GREFFIER : Lors des débats et au prononcé : M^me Sandrine FANTON

DÉBATS

A l’audience publique du 22 novembre 2024.

— N° RG 20/02613 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6DX

JUGEMENT

— contradictoire ;

— rendu publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe à la date du délibéré, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Renaud NOIROT, président, et par Sandrine FANTON greffier, lors du prononcé ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [S] et M. [V] [Z] ont vécu en concubinage durant 30 années.

Ils ont acquis en indivision un bien immobilier situé à [Adresse 14], cadastré section C n° [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 5] à [Localité 12] », suivant acte notarié du 3 mai 1988. Ils y ont fait d’importants travaux d’aménagement et de rénovation.

Le couple s’est séparé. Mme [S] a quitté le domicile commun en juin 2015.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2020, Mme [L] [S] a fait assigner M. [V] [Z] en partage judiciaire avec demande de licitation du bien immobilier indivis.

Par jugement du 26 février 2021, le juge aux affaires familiales a, notamment, ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [L] [S] et M. [V] [Z] sur l’ensemble immobilier situé à [Adresse 14], désigné Maître [A] [H], notaire à [Localité 11] pour procéder aux opérations de partage, rejeté la demande de licitation de Mme [L] [S] et ses demandes tendant à voir condamner M. [V] [Z] à payer une indemnité d’occupation de 90 000 € et à lui restituer des effets personnels.

Par ordonnance du 1er octobre 2021, le juge commis a désigné Maître [C] [F], notaire à [Localité 11] (Seine-et-Marne), en remplacement de Maître [H] qui a fait valoir ses droits à la retraite le 20 juillet 2021.

Le 04 juillet 2022, Maître [C] [F] a dressé un procès-verbal de difficultés contenant les dires des parties.

Les parties et leurs conseils ont été convoqués à l’audience du juge commis du 20 octobre 2022. Après trois renvois, le juge commis a constaté le 19 janvier 2023, l’absence de conciliation entre les parties et établi un rapport à la même date récapitulant les désaccords persistants des parties. L’affaire a été renvoyée à l’audience du juge de la mise en état du 20 février 2023 pour conclusions de la demanderesse.

Par message électronique en date du 09 mai 2023, Maître DAUPTAIN a informé le juge de la mise en état qu’il n’intervenait plus au soutien des intérêts de M. [V] [Z]. Le 15 juin 2023, Maître KUTTI s’est constitué en lieu et place de Maître DAUPTAIN. Le 12 octobre 2023, Maître KUTI a informé le juge de la mise en état qu’il avait dégagé sa responsabilité et n’intervenait plus dans ce dossier. Après renvoi à un mois, et en l’absence de nouvelle constitution en défense, une ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 janvier 2024 et mise en délibéré au 22 mars 2024.

Par courrier signifié par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, reçu par le service de l’exécution des peine du tribunal judiciaire de Meaux le 28 septembre 2023 puis transféré à la 1ère chambre du tribunal le 3 octobre 2023, M. [V] [Z] a informé le juge qu’il n’avait pas été en mesure de répondre aux conclusions de la demanderesse car ses deux avocats successifs s’étaient « désistés » et qu’il avait des difficultés pour trouver un nouvel avocat qui accepte de le défendre dans ce dossier.

En conséquence, sur le fondement des droits de la défense, le tribunal a, part jugement du 22 mars 2024, révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et invité M. [Z] à constituer avocat avant l’audience de mise en état du 27 mai 2024 à laquelle l’affaire a été renvoyée.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 16 février 2023, Mme [S] demandait au tribunal de :

Vu l’article 815 du Code Civil,

Vu l’article 815-5-1 du Code civil,

Vu l’article 2224 du Code civil,

1°) D’ORDONNER la liquidation de l’indivision entre Mademoiselle [L] [B] [D] [X] [S] et Monsieur [V] [J] [N] [Z] concernant le bien située à [Adresse 14], lieudit « [Adresse 14] ».

2°) D’ORDONNER qu’au besoin, il soit procédé à la licitation du bien immobilier dépendant de ladite indivision.

3) CONDAMNER le défendeur à payer à Mademoiselle [S] une indemnité d’occupation à hauteur de 780 € par mois, sur la période qui court de juin 2015 jusqu’à la vente attendue du bien et la libération des lieux par Monsieur [Z].

4°) CONDAMNER le défendeur à une indemnité de 10 000€ pour son comportement abusif.

5°) CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 3000 € au profit de Mademoiselle [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6) COMDAMNER le défendeur aux entiers dépens.

Mme [S] expose notamment que :

— M. [Z] avait évolué et était d’accord devant le notaire désigné pour vendre l’immeuble indivis de gré à gré pour un prix de départ net vendeur de 700000 € ;

— M. [Z] n’a toutefois par la suite pas signé les mandats de vente, arguant qu’il souhaitait que le tribunal statue au préalable sur les créances qu’il invoque à l’égard de l’indivision ;

— elle a pris un nouveau départ et refait sa vie dans une autre région, ce qui exclut tout partage en nature de l’immeuble indivis ;

— M. [Z] adopte une attitude dilatoire ;

— M. [Z] occupe seul le bien indivis depuis juin 2015 et est donc redevable d’une indemnité d’occupation depuis lors ;

— le notaire désigné a retenu au vu des estimations produites par les parties une valeur locative moyenne de 1950 € par mois, soit une indemnité d’occupation de 1560 € après application d’une décote de 20 %.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2024.

M. [Z] a adressé un courrier reçu au tribunal le 12 novembre 2024. Néanmoins, la représentation par avocat est obligatoire, de sorte qu’il appartenait à M. [Z] de prendre un nouveau conseil pour défendre ses intérêts, ce qu’il ne pouvait ignorer au regard de l’historique de cette affaire.

M. [Z] a constitué deux fois avocats, mais ceux-ci ont informé le tribunal avoir déchargé leur responsabilité, sans toutefois qu’un nouvel avocat se constitue pour sa défense, de sorte que le présent jugement sera contradictoire en application de l’article 419 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 22 novembre 2024 et mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en partage judiciaire

L’article 1351 du code civil dispose :

« L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

En l’espèce, le partage judiciaire a été ouvert par jugement du tribunal de céans, statuant en qualité de juge aux affaires familiales, du 26 février 2021. Ce partage n’est pas achevé à ce jour et le tribunal n’a pas été dessaisi par le jugement précité.

Cette demande est par conséquent irrecevable et le jugement du 26 février 2021 sera rappelé.

Sur la demande de licitation de l’immeuble indivis

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1361 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

En l’espèce, l’immeuble indivis, une maison individuelle, ne peut être partagé entre les parties.

Cela fait plusieurs années que Mme [S] tente vainement d’obtenir que le bien soit vendu pour sortir de l’indivision. Il ne peut être fait échec plus longtemps au droit de Mme [S] de sortir de l’indivision.

Cette situation justifie donc la licitation de l’immeuble indivis, afin de permettre le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire.

L’article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu’elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l’audience de vente, au détriment de l’indivision ; qu’enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur.

Les parties ont communiqué au notaire désigné des estimations qui sont annexées et reprises en page 12 du procès-verbal de dires du 4 juillet 2022. M. [Z] a produit une estimation de l’agence [10] [Localité 8] du 8 décembre 2021 estimant l’immeuble entre 400000 € et 420000 € et une estimation de l’agence L'[4] de [Localité 6] du 1er mars 2022 estimant le bien entre 560000 € et 580000 €. Mme [S] a produit une estimation de l’agence [16] de [Localité 6] du 15 janvier 2022 estimant le bien entre 430000 € et 440000 €, une évaluation de [13] du 16 mars 2022 estimant le bien entre 635075 € et 701925 €, une estimation de l’agence [9] de [Localité 8] du 14 février 2022 estimant le bien à 700000 €. Il convient de tenir compte d’une baisse du marché de l’immobilier depuis que ces estimations ont été établies, du fait de la montée des taux d’intérêt.

La mise à prix sera en conséquence fixée à un montant de 300000 €.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Les juges du fond évaluent souverainement le montant de l’indemnité due, en application de l’article 815-9 du code civil, pour l’occupation privative d’un bien indivis. Son montant est en principe égal à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison notamment du caractère juridiquement précaire de l’occupation.

En l’espèce il est constant que Mme [S] a quitté l’immeuble indivis en juin 2015, de sorte que M. [Z] occupe exclusivement cet immeuble depuis cette période et doit à l’indivision une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2015.

Devant le notaire désigné (page 14 du procès-verbal de dires), Mme [S] a produit une estimation de la valeur locative de l’immeuble indivis de l’agence [9] de [Localité 15] du 24 février 2022 estimant cette valeur entre 1900 et 2000 € et une évaluation de la société [13] du 16 mars 2022 estimant la valeur locative du bien à 3193 € par mois. En considération de la nature, de la localisation et des caractéristiques de l’immeuble, il sera retenu une valeur locative mensuelle de 1950 €.

Il sera appliqué un abattement de 30% tenant compte, d’une part du caractère juridiquement précaire de cette occupation (20%), d’autre part du fait que Mme [S] a reconnu devant le juge commis et devant le notaire désigné avoir laissé des affaires dans l’immeuble indivis (10%).

Par conséquent, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 1365 € par mois.

Mme [S] sera déboutée de sa demande en paiement à son profit ; l’indemnité d’occupation étant due à l’égard de l’indivision, elle entre en compte et ne sera exigible qu’à l’issue des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour comportement abusif

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [Z] a adopté une attitude dilatoire, d’une part devant le notaire désigné en s’engageant à vendre l’immeuble de gré à gré et en revenant ensuite sur cet engagement, d’autre part devant la juridiction en ralentissant la procédure par ses courriers au final dilatoires puisqu’il n’a pas fait les démarches pour qu’un nouvel avocat représente ses intérêts, à sa demande, le jugement du 22 mars 2024, ce alors même que les dernières écritures de Mme [S] datent du 16 février 2023, date à laquelle l’affaire était finalement en l’état d’être fixée.

Par conséquent, M. [Z] a commis une faute préjudiciable à l’égard de Mme [S] et le préjudice de cette dernière à ce titre sera évalué à 2000 €.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

M. [Z], succombant, sera équitablement condamné à payer 1500 € à Mme [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile applicable à la cause sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal en qualité de juge aux affaires familiales, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande de partage judiciaire de Mme [S], le tribunal de céans ayant déjà ouvert le partage judiciaire par jugement du 26 février 2021 ;

Ordonne qu’il soit procédé, en présence de l’ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l’audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des conditions de ventes dressé et déposé par Maître Cécile GRESSIER-GIRODIER, avocat au barreau de Meaux, ou par tout avocat du même barreau qui s’y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier indivis suivant :

une maison d’habitation avec dépendances et terrain, sise à [Adresse 14], cadastrée Section C, n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 14], Surface 00ha 37a 09ca ;

Fixe la mise à prix de cet immeuble à la somme de 300 000,00 € (TROIS CENT MILLE EUROS) ;

Dit qu’à défaut d’enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Dit que ce cahier des conditions de ventes devra contenir une clause prévoyant la substitution d’un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra être exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication ;

Dit que ce cahier des conditions de ventes fera également mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en a fait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer entre les mains de l’avocat poursuivant le montant de l’adjudication, et ce sous peine de nullité de la substitution ;

Rappelle que l’indivisaire qui a le premier fait la déclaration de substitution se trouve seul substitué comme acquéreur à l’adjudicataire ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des ventes, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d’immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d’exécution, et ce à l’exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l’article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :

— distribution de 50 affiches à main format A4,

— affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,

— insertion d’une annonce dans le journal La Marne ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d’annonces légales ou sur un site internet dédié ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage judiciaire devant le notaire désigné, Maître [C] [F], notaire à [Localité 11] (77), une fois la licitation intervenue ;

Dit que le reliquat du prix d’adjudication sera séquestré auprès de l’étude notariale de Maître [C] [F] ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [Z] à l’indivision à 1365 € à compter du 1er juillet 2015 ;

Déboute Mme [S] de sa demande de condamner M. [Z] à lui payer la moitié de cette indemnité d’occupation, celle-ci étant due à l’égard de l’indivision, entrant en comptes et ne sera dès lors exigible qu’à l’issue des opérations de partage judiciaire ;

Condamne M. [Z] à payer 2000 € de dommages et intérêts à Mme [S] en indemnisation de son comportement abusif, car dilatoire ;

Rejette toute demande autre, plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Condamne M. [Z] à payer 1500 € à Mme [S] sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 12 juin 2025 à 9 heures pour contrôle de l’avancement de la licitation de l’immeuble indivis ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA,

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l'[4] : [Courriel 7] ;

Dit que le présent jugement sera communiqué par le greffe au notaire désigné Me [C] [F], notaire à [Localité 11] (77) ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

Et le présent jugement a été signé par Renaud NOIROT, président, et par Sandrine FANTON, greffier.

Le greffier Le président