N° RG 26/00045 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHBU

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE, [Localité 1]

**** Le 27 Mars 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 26/00045 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHBU

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis, [Adresse 2] 30900, [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique, [H] GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé, [Adresse 4] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège., dont le siège social est sis, [Adresse 5] -, [Localité 2], [Adresse 3]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.C.I. BEL ENGAGEMENT immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 888 057 122, dont le siège social est, [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 7]

non comparant ni représenté

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 22 Janvier 2026 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BEL ENGAGEMENT est propriétaire des lots 2031, 2052 et 2183 et 2241 constitués respectivement de deux appartements et de deux caves au sein de la résidence, [Etablissement 1].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « LOU, [Adresse 8] » représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion a, par acte en date du 31 décembre 2025 assigné la SCI BEL ENGAGEMENT, devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1343-2 du code civil, afin de :

— DECLARER RECEVABLE et bien fondé en son principe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 9], [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU, [H] GESTION

— CONDAMNER la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 5.964,11 euros au titre des charges échues avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025

— CONDAMNER la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 7.976,44 euros au titre des charges à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

— CONDAMNER la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], la somme de 817 euros au titre des frais déboursés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du14 février 2025.

— CONDAMNER la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— ORDONNER l’exécution provisoire qui est de droit du jugement à intervenir

— CONDAMNER la SCI BEL ENGAGEMENT aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET-FRONTIN.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 22 janvier 2026

Bien que régulièrement assignée selon procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI BEL ENGAGEMENT n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

N° RG 26/00045 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHBU

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées généralesLes procès-verbaux d’assemblée générale ordinaires en date des 28 juin 2023, 31 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et approuvant le budget de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025.Les procès verbaux d’assemblée générales spéciales des 25 janvier 2023, 13 décembre 2023, et 08 juillet 2024.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 2 octobre 2025, pour un montant total de 6.781,11 euros.Des appels de fonds et factures de 2024 à 2025.La mise en demeure en date du 14 février 2025 adressée à la SCI BEL ENGAGEMENT par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la SCI BEL ENGAGEMENT a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 14 février 2025 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du date des 28 juin 2023, 31 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et approuvant le budget de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 2 octobre 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 6.781,11 euros.

Il sollicite, au titre des charges de copropriété échues, la somme de 5.964,11 euros, après déduction des frais de recouvrement.

Après analyse des appels de fonds versés en pièce 10 par le demandeur, il apparaît que la somme de 5.964,11 euros est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion la somme de 5.964,11 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 14 février 2025, et ce en deniers ou quittances.

B. Sur les charges de copropriété à échoir.

Le Syndicat sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2026, soit du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Ainsi, il n’apparaît pas au regard des procès d’assemblée générale versés que le budget de l’exercice 2026 a été voté.

En effet, le syndicat produit, au titre du dernier procès verbal d’assemblée générale ordinaire, celui du 31 mars 2025 qui a approuvé le budget de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025

Ainsi, en l’absence d’approbation du budget 2026, la somme totale de 7.3976,44 euros correspondant aux quatre trimestres 2026 n’est pas justifiée.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaire de sa demande tendant au paiement des charges de copropriété à échoir.

C. Les frais de recouvrement.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputable au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées:

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation,

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°)

— Les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 817 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir:

—  15.07.2024: Frais de dossier FDI PROCIVIS: 100 euros

—  18.12.2024: DOSSIER MED ME, [U]: 170 euros

-04/03/2025: ME, [U] MED: 120 euros

—  20/05/2025: REMISE DOSSIER A L’AVOCAT:360 euros

—  17/06/2025: Facture fiche immeuble : 67 euros

Le syndicat produit la facture de la fiche titre de propriété et de la fiche d’immeuble CERFA 3233 d’un montant de 67 euros, ainsi que la facture de Maître, [U] pour un montant de 120 euros datée du 04 mars 2025, correspondant à la mise en demeure produite en pièce 7. Ainsi, ces sommes est justifiées.

Toutefois, les frais de “dossier FDI PROCIVIS” d’un montant de 100 euros, les frais “dossier MED ME, [U]” d’un montant de 170 euros, les frais de “remise dossier à l’avocat d’un montant de 360 euros”, bien qu’intégrés dans les appels de fonds, ne sont pas justifiés par des factures ou la démonstration de diligences particulières. Ainsi, en l’absence de justificatif, il convient de débouter le syndicat de ces sommes.

En conséquence, il convient de condamner la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion la somme de 187 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 14 février 2025.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de SCI BEL ENGAGEMENT à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, la SCI BEL ENGAGEMENT qui succombe, supportera les dépens, dont distraction au profit de Maître, [U] FRONTIN, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année.

A cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 31 décembre 2025, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 décembre 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.300 euros.

Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion :

la somme de 5.964,11 euros au titre des charges de copropriété échues selon décompte au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 14 février 2025, et ce en deniers ou quittances.la somme de 187 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025.DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation en date du 31 décembre 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI BEL ENGAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SASU, Camilleri gestion la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BEL ENGAGEMENT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître MANCHET-FRONTIN,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE