MINUTE N°

RG – N° RG 25/00831 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHZF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 04 MARS 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [A] [U] [L] [X]

né le 26 Octobre 1959 à , demeurant [Adresse 1] -

représenté par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” représenté par son syndic en exercice, la AGENCE H4 IMMOBILIER, immatriculée au RCS sous le numéro 824 677 033 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège, [Adresse 3], représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [S] [G]

né le 21 Novembre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES

Mme [F] [E], décédée le 26 novembre 2025, demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Chloé AGU, Juge, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 janvier 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00831 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHZF

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [L] [X] est propriétaire de l’appartement n°169 au sein de La résidence « [A] » située [Adresse 6] à [Localité 1].

En 2025, il a été constaté des infiltrations dans les garages de la copropriété ainsi qu’au sein des parties communes. Monsieur [A] [L] [X] a également constaté des désordres au sein de son appartement.

Il a été suspecté une fuite depuis le logement n°170 situé au second étage. Cet appartement est la propriété de Madame [F] [E] laquelle l’a donné à bail selon contrat en date du 1er juin 2011 à Monsieur [S] [G]. Il s’avère que le locataire refuse tout accès à l’appartement.

Malgré une mise en demeure de Monsieur [S] [G] et une tentative de conciliation initiée par l’Agence AD IMMOBILIER, il n’a pas été possible d’intervenir dans l’appartement n°170.

A défaut de solution amiable, par actes de commissaire de justice délivrés le 12 novembre 2025 et le 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et Monsieur [A] [L] [X] ont assigné Madame [F] [E] et Monsieur [S] [G] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et de voir condamner Monsieur [S] [G] aux entiers dépens.

Il convient de préciser au préalable que Monsieur [A] [L] [X] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ne maintiennent pas leur demande à l’encontre de Madame [F] [E] celle-ci étant décédée le 27 novembre 2025.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/00831 et a été appelée à l’audience du 28 janvier 2026 après renvoi du 3 décembre 2025.

A cette audience le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Localité 3] [Adresse 9] et Monsieur [A] [L] [X] ont repris oralement les termes de leur assignation auquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Ils ont précisé ne plus maintenir leur demande à l’encontre de Madame [F] [E].

Ils sollicitent de :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [G] sous astreinte à engager tous travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations dans l’appartement du niveau inférieur ainsi que dans les parties communes et à justifier auprès du syndic des travaux engagés par communication des factures acquittées ou tous autres justificatifs,

— CONDAMNER Monsieur [S] [G] sous astreinte à donner accès à l’appartement au syndic, à son bailleur ou substitué de son choix et à tous professionnels saisis par eux pour constats, réparations et éventuelles mesures conservatoires,

— DESIGNER un expert en bâtiment avec mission adaptée,

— CONDAMNER Monsieur [S] [G] aux entiers dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700.

Monsieur [S] [G] a repris oralement les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés.

Il sollicite de :

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] » et Monsieur [A] [L] [X] de leur demande de voir condamner in solidum Monsieur [S] [G] sous astreinte à engager tous travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations dans l’appartement du niveau inférieur ainsi que dans les parties communes et à justifier auprès du syndic des travaux engagés par communication des factures acquittées ou tous autres justificatifs ;

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Localité 3] [Adresse 9] » et Monsieur [A] [L] [X] de leur demande de voir condamner Monsieur [S] [G] sous astreinte à donner accès à l’appartement au syndic, à son bailleur ou substitué de son choix et à tous professionnels saisis par eux pour constats et éventuelles mesures conservatoires ;

— DONNER ACTE que Monsieur [S] [G] forme, relativement à la mesure d’expertise sollicitée, les plus expresses protestations et réserves, tant quant au principe de sa mise en cause personnelle que quant à toute interprétation pouvant laisser entendre qu’il reconnaîtrait, de quelque manière que ce soit, l’origine des désordres ou une quelconque responsabilité à ce titre, et préciser la mission de l’expert qui devra notamment :

— inspecter les installations du lot 170 et des lots voisins,

— déterminer l’origine exacte et la nature des infiltrations,

— dire quelles sont les personnes (bailleur, syndic, entreprises, etc.) devant supporter

les travaux et les coûts.

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Localité 3] [Adresse 9] » et Monsieur [A] [L] [X] de leur demande de voir condamner Monsieur [S] [G] aux entiers dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande de condamnation à engager les travaux de réparation sous astreinte

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du Code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les demandeurs sollicitent que Monsieur [S] [G] soit condamné sous astreinte à faire cesser toutes infiltrations par la mise en oeuvre de travaux.

En l’espèce, à ce stade, l’origine exacte de la fuite demeure à ce stade inconnue. Il est donc prématuré de faire droit à la demande.

L’origine des désordres n’étant pas à ce stade démontrée, il convient de rejeter la demande de condamnation aux travaux sous astreinte.

2- Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est à noter que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Ainsi, bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

— un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,

— une prétention non manifestement vouée à l’échec,

— la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

Monsieur [S] [G] forme, relativement à la mesure d’expertise sollicitée, les plus expresses protestations et réserves, tant quant au principe de sa mise en cause personnelle que quant à toute interprétation pouvant laisser entendre qu’il reconnaîtrait, de quelque manière que ce soit, l’origine des désordres ou une quelconque responsabilité à ce titre, et précise la mission de l’expert qui devra

notamment :

— inspecter les installations du lot 170 et des lots voisins,

— déterminer l’origine exacte et la nature des infiltrations,

— dire quelles sont les personnes (bailleur, syndic, entreprises, etc.) devant supporter les travaux et les coûts.

En l’espèce, Monsieur [A] [L] [X] est propriétaire de l’appartement n°169 au sein de La résidence [Localité 3] [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 1]. En 2025, il a été constaté des infiltrations d’eau dans les garages de la copropriété et au sein des parties communes. En outre, Monsieur [A] [L] [X] indique lui aussi subir des désordres.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] et Monsieur [A] [L] [X] soutiennent que les désordres proviendraient de l’appartement loué par Monsieur [S] [G] en se fondant en particulier sur le constat d’un compteur d’eau qui tournerait en continu.

Monsieur [S] [G] a refusé tout accès à son appartement jusqu’au courrier du 27 janvier 2026 informant qu’il était désormais disposé à ouvrir son logement à l’huissier.

Les 13 et 16 janvier 2026 un procès verbal de constat a été dressé par Monsieur [I] [Y], commissaire de justice. Il a notamment été relevé :

— de l’eau stagnante au sol dans les garages

— des auréoles, des tâches d’humidité et de l’eau gouttant au sol depuis le plafond au niveau de la porte d’accès aux garages

— un refus catégorique de Monsieur [S] [G] de prendre rendez- vous avec un professionnel pour la recherche de fuite au sein de son logement.

A ce jour, aucun accord amiable n’a été trouvé entre les parties.

En l’état des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat datant des 13 et 16 janvier 2026, ainsi que des photographies, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et Monsieur [A] [L] [X] justifient bien d’un intérêt légitime à faire procéder à une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties et ce dans les termes du dispositif.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et par Monsieur [A] [L] [X] qui y ont intérêt.

3- Sur la demande de condamnation à donner accès à l’appartement

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [S] [G] sous astreinte à donner accès à l’appartement au syndic, à son bailleur ou substitué de son choix et à tous professionnels saisis par eux pour constats, réparations et éventuelles mesures conservatoires.

En matière de travaux et de recherches de fuite, l’article 1724 du Code civil stipule que si, durant le bail, la chose louée nécessite des réparations urgentes, le preneur doit les supporter et la loi de 1989 lui impose de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de ces travaux.

Monsieur [S] [G] accepte le principe de l’accès à son logement, le trouble manifestement illicite a donc manifestement cessé.

Il ne sera donc pas nécessaire de condamner Monsieur [S] [G] sous astreinte à donner accès à l’appartement au syndic, à son bailleur ou substitué de son choix et à tous professionnels saisis par eux pour constats et éventuelles mesures conservatoires.

De plus, il convient de préciser surtout que la mise en oeuvre de l’expertise judiciaire ordonnée par cette présente ordonnance, conduira par conséquent à l’accès à l’appartement par l’expert désigné dans le cadre des opérations expertales.

4- Sur les demandes accessoires

Les dépens resteront à la charge des demandeurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et Monsieur [A] [L] [X], à cette instance en référé-expertise dans laquelle le défendeur ne peut, à ce stade procédural, être considéré comme une partie perdante.

La présente décision qui met fin à l’instance en référé n’autorise en outre aucune possibilité de réserver la décision sur les dépens.

De plus, il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Chloé AGU, juge des référés

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [K] [C], expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de Nîmes, [Adresse 11] ( Tél : [XXXXXXXX01] – Port. : 06.09.97.53.89 Mèl : [Courriel 1]) lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :

— Convoquer les parties,

— Se rendre sur les lieux,

— Prendre connaissance des faits,

— Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission

— Examiner les désordres allégués et notamment les infiltrations,

— Les décrire,

— Donner son avis sur la cause des désordres,

— Donner son avis sur les solutions réparatoires, leur coût, leur durée,

— Donner son avis sur les préjudices subis,

— Plus généralement fournir à la juridiction éventuellement saisie tous éléments utiles à la

solution du litige.

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert procédera conformément aux dispositions des articles 233, 234, 235, 237, 238, 239, 242, 243, 244, 245, 247, 248, 267 et 273 à 284-1 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert sera saisi par un avis de consignation du greffe et fera connaître sans délai son acceptation ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement;

DISONS que l’expert déposera un exemplaire de son rapport au greffe du tribunal dans les QUATRE mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et Monsieur [A] [L] [X] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Nîmes une provision de 2 000€ (deux mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

DISONS que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du " Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES

DISONS qu’à défaut de consignation complète dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS que l’expert tiendra informée Madame la Présidente du Tribunal chargée du contrôle des expertises des éventuelles difficultés rencontrées ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

REJETONS la demande de condamnation de Monsieur [S] [G] sous astreinte à engager tous travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations ;

REJETONS la demande de condamnation sous astreinte à donner accès à l’appartement au syndic, au bailleur ou substitué de son choix et à tous professionnels saisis par eux pour constats, réparations et éventuelles mesures conservatoires ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS la charge des dépens au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et à Monsieur [A] [L] [X] ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

La Greffière, La Prèsidente,