TJ Oloron-Sainte-Marie
29 avril 2024
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Sur la décision
| Référence : | TJ Oloron-Sainte-Marie, 29 avr. 2024, n° 24/00001 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 24/00001 |
Texte intégral
EXTRAIT DES MINUTES DU SECRÉTARIAT
GRIFFE DU TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
D’OLORON SAINTE-MARIE (64)
TRIBUNAL DE PROXIMITE ORDONNANCE DE REFERE D’OLORON SAINTE MARIE
[…] DU 29 […] 64400 OLORON SAINTE MARIE
05.47.05.33.90
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
N° RG 24/00001 PRESIDENT: AE AD
No Portalis DB2A-W-B71-FX3L GREFFE : SIX Véronique
Minute: 11/2024.
**********
ORDONNANCE DE REFERE
DU 29 Avril 2024 DEMANDEUR :
Mme X Y née le […] à […] Mme X Y […] C/
Mme Z AA non comparante, représentée Me Brieux DEL ALAMO, avocat […] barre[…] de Mont de Marsan, substitué par Me Sidi TRAORE, avocat […] barre[…] de P[…]
DEFENDEUR :
Mme Z AB AA
16 rue Camou
Résidence l’Aiglon […]
non comparante
**********
Date des débats: le 11 Mars 2024
A la suite des débats, le juge, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition […] Greffe de la juridiction le 29
Avril 2024;
A cette date, l’ordonnance suivante a été rendue ;
EXPOSÉ DES FAITS
Par contrat du 21 novembre 2021, Mme X HAURE-Y a donné à bail à Mme Z AA un immeuble à usage d’habitation situé […] 16 Rue Camou Résidence l’Aiglon Appt 2 1er étage sur la commune d’OLORON SAINTE MARIE, moyennant le paiement d’un loyer de 500 euros, provision sur charges comprise, le 6 de chaque mois.
Le 11 septembre 2023, Mme X Y a fait signifier à Mme Z AA un commandement de payer les loyers visant la cl[…]se résolutoire stipulée […] contrat de bail, pour un montant de 1180 euros.
Par acte d’huissier de justice en date du 19 décembre 2023, Mme X Y a fait assigner Mme Z AA à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’OLORON-SAINTE-MARIE, requis de statuer en référé,
à l'[…]dience du 11 mars 2024.
A l'[…]dience, Mme X Y sollicite, à titre principal, de voir: constater la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu avec Mme Z
AA, par l’effet de l’acquisition de la cl[…]se résolutoire prévue […] dit contrat; condamner Mme Z AA […] paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1446 euros […] titre des loyers et charges impayés […] 11 novembre 2023; ordonner l’expulsion de Mme Z AA et de tout occupant de son chef du logement pris à bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; condamner Mme Z AA […] paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation des lieux d’un montant égal à celui du loyer actuel, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et jusqu'[…] départ effectif des lieux par la locataire ou tout occupant de son chef; A titre accessoire, Mme X Y sollicite la condamnation de Mme Z AA […] paiement: des dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer les loyers délivré, de la somme de 1500 euros, […] titre des frais irrépétibles d’instance.
•
Mme X Y fait valoir que Mme Z AA n’a pas respecté son obligation de payer les loyers.
Mme Z AA, citée à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré […] 29 avril 2024, par mise à disposition […] greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé, qu’en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à […]cune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision […] créancier ou ordonner l’exécution de
l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur les demandes principales
Sur la demande relative à la résiliation du contrat de bail
Sur la recevabilité de la demande
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen […] fond, pour déf[…]t de droit d’agir, tel le déf[…]t de qualité, le déf[…]t d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Cette liste n’est pas limitative.
A ce titre, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que «Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'[…] quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives»
L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation […]x fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice […] représentant de l’Etat dans le département […] moins six semaines avant l'[…]dience (…) ».
En l’espèce, Mme X Y justifie avoir notifié le commandement de payer les loyers délivré à sa locataire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 14 septembre 2023.
Par ailleurs, une copie de l’assignation délivrée par Mme X Y à Mme Z AA a été notifiée à la préfecture des PYRÉNÉES ATLANTIQUES par la voie électronique le 21 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l'[…]dience.
En conséquence, la demande présentée par Mme X Y, dont l’objet est la résiliation du bail d’habitation conclu avec Mme Z AA, est recevable.
Sur le bien fondé de la demande
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le locataire est obligé: a) De payer le loyer et les charges récupérables […]x termes convenus (…)»
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.» tandis que l’article 1217 du même dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)».
L’article 1224 du code civil précise que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une cl[…]se résolutoire, tandis que l’article 1229 du même code prévoit qu’en ce cas, elle prend effet dans les conditions prévues par la cl[…]se résolutoire, et indique que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité […] fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la résolution du contrat est qualifiée de résiliation.
Aussi, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que < Tout contrat de bail d’habitation contient une cl[…]se prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour déf[…]t de paiement du loyer ou des charges […]x termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette cl[…]se ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article VIII une cl[…]se résolutoire, prévoyant la résiliation du contrat de location en cas de déf[…]t de paiement des loyers et provisions sur charges […]x termes convenus.
Mme X Y indique que sa locataire n’a pas respecté son obligation de paiement du loyer et de la provision sur charges le 6 de chaque mois tandis que Mme Z AA, sur laquelle pèse la charge de la preuve de l’exécution de ses obligations contractuelles en application de l’article 1353 du code civil (« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »), n’apporte […]cune contradiction […]x déclarations de la demanderesse sur ce point.
Dès lors, la défaillance de Mme Z AA dans le paiement des loyers est caractérisée.
Mme X Y justifie de la délivrance, par voie de commissaire de justice, le 11 septembre 2023, d’un commandement de payer des loyers et les charges dans un délai de 2 mois.
Mme Z AA ne justifie pas de la régularisation de sa situation locative dans le délai imparti.
En conséquence, il sera constaté la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre Mme X Y et Mme Z AA […] 11 novembre 2023 à minuit.
Sur la demande en paiement des loyers impayés
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le locataire est obligé: a) De payer le loyer et les charges récupérables […]x termes convenus (…)»
Aussi, l’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.» tandis que l’article 1217 du même dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) poursuivre
l’exécution forcée en nature de l’obligation; (…)».
Il résulte de ces dispositions que la responsabilité d’une partie à un contrat peut être recherchée sous réserve de voir établir sa défaillance dans l’exécution de ses obligations. Dans ces conditions, le créancier d’une obligation a la possibilité de demander en justice l’exécution forcée du contrat.
En l’espèce, la défaillance de Mme Z AA dans le paiement des loyers a été caractérisée supra, de sorte que la créance locative de Mme X Y est certaine en son principe.
S’agissant de son montant, il ressort de l’assignation introductive d’instance que la dette locative s’élève […] 11 novembre 2023 (date de résiliation du contrat de bail) à la somme de 1446 euros.
Il n’est pas justifié de paiement intervenu depuis lors.
En conséquence, Mme Z AA sera condamnée à payer à Mme X Y, à titre provisionnel, la somme de 1446 euros […] titre des loyers et charges impayés […] 11 novembre 2023.
Sur la demande d’expulsion et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui c[…]se à […]trui un dommage, oblige celui par la f[…]te duquel il est arrivé à le réparer ».
Il résulte de cette disposition que la responsabilité d’une personne peut être recherchée sous réserve de voir établir son comportement f[…]tif. Elle peut donner lieu à une réparation du préjudice qu’elle a c[…]sé […] demandeur par l’allocation de dommages et intérêts ou par toute […]tre mesure réparatrice.
Aussi, l’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue (…) ».
Enfin, l’article 1231-7 du code civil, relatif […]x créances indemnitaires, dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts […] t[…]x légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. S[…]f disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide […]trement. »
Cette disposition permet d’indemniser le créancier d’une obligation de somme d’argent du retard de paiement de sa créance par son débiteur en […]gmentant sa créance d’un montant équivalent […]x intérêts générés par elle.
En l’espèce, il résulte de la résiliation du contrat de bail d’habitation que Mme Z AA est, à déf[…]t de justifier de sa libération des lieux, occupante sans droit ni titre du logement situé […] 16 Rue Camou Résidence l’Aiglon Appt 2 1er étage sur la commune d’OLORON SAINTE MARIE, depuis le 12 novembre 2023.
Ce fait constitue un trouble manifestement illicite […] droit de propriété de Mme X Y qui ne peut retrouver la jouissance de son bien et en disposer librement.
En conséquence, l’expulsion de Mme Z AA et de tout occupant de son chef sera ordonnée, à déf[…]t de libération volontaire des lieux.
Compte tenu de ce que l’occupation des lieux est loin d’être paisible, […] regard des différents courriers de voisins versés à la procédure et faisant état de nuisances, voire de violences, il apparaît en outre justifié de condamner Mme Z AA […] paiement d’une astreinte à déf[…]t de libération volontaire des lieux, et avant qu’il ne soit procédé à son expulsion, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Par ailleurs, et dans l’attente de la libération effective des lieux, volontaire ou forcée, la défenderesse sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à Mme X Y, à compter du 12 novembre 2023 (le contrat de bail étant résilié […] 11 novembre 2023), et le 1er de chaque mois, une indemnité mensuelle d’occupation des dits lieux, dont le montant sera fixé, compte tenu de la valeur locative du bien occupé, à la somme de 500 euros.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens de l’instance
L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée […]x dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une […]tre partie ».
En l’espèce, Mme Z AA, partie perdante, sera condamnée […] paiement des dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer les loyers délivré.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose « le juge condamne la partie tenue […]x dépens ou qui perd son procès à payer: 1° A l'[…]tre partie la somme qu’il détermine, […] titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations (…)».
En l’espèce, Mme Z AA, tenue […] paiement des dépens de l’instance, sera condamnée à verser à Mme X Y une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, […] titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
PAR CES MOTIFS
Nous, Mme AD AE, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement et par mise à disposition […] greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort:
CONSTATONS la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu le 21 novembre 2021 entre
Mme X Y et Mme Z AA et ce depuis le 11 novembre 2023 à minuit ;
CONDAMNONS Mme Z AA à payer à Mme X Y, à titre provisionnel, en exécution du contrat de bail conclu entre elles le 21 novembre 2021 et […] titre des loyers et charges impayés […] 11 novembre 2023, la somme de 1446 euros;
ORDONNONS à Mme Z AA de libérer la propriété de Mme X Y située […] 16 Rue Camou Résidence l’Aiglon Appt 2 1er étage sur la commune d’OLORON SAINTE MARIE;
A déf[…]t, CONDAMNONS Mme Z AA […] paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux, et ORDONNONS l’expulsion de Mme Z AA et de tout occupant de son chef, […] besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du bien situé […]16 Rue Camou Résidence l’Aiglon Appt 2 1er étage sur la commune d’OLORON SAINTE MARIE;
CONDAMNONS Mme Z AA à payer à Mme X Y, à titre provisionnel et à titre d’indemnité d’occupation des loc[…]x situés […] 16 Rue Camou Résidence l’Aiglon Appt 2 1er étage sur la commune d’OLORON SAINTE MARIE, la somme de 500 euros le 1er de chaque mois, à compter du 12 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux;
CONDAMNONS Mme Z AA […] paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers;
CONDAMNONS Mme Z AA à payer à Mme X Y la somme de 500 euros […] titre des frais irrépétibles d’instance.
LE GREFFIER LE JUGE
مر
POUR EXPÉDITION CERTIFIÉE CONFORME À
LA MINUTE ET DÉLIVRÉE PAR LE GREFFIER
OLORON SAINTE-MARIE (64), LE 3.05.2024 P/LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE DU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DOLOR ON ITE
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