TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

6 JUIN 2025

N° RG 24/00024 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXVH

minute : 25/39

[Adresse 10]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°D 398 824 714 numéro de gestion 94 D 216, ayant son siège [Adresse 8],

représentée par le responsable en exercice de son service contentieux, domicilié en cette qualité audit siège,

ayant élu domicile au Cabinet de Maître [H] [K], en ses bureaux situés [Adresse 4]

Représentée par Maître Clémence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau D’ORLEANS

CRÉANCIER POURSUIVANT

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°D 398 824 714,

ayant son siège [Adresse 8],

ayant élu domicile au Cabinet de Maître [H] [K], en ses bureaux situés [Adresse 4]

Représentée par Maître Clémence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau D’ORLEANS

TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] EST,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

TRESOR PUBLIC, ADM PRS D'[Localité 13],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] [Localité 11],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparants, ni représentés

CRÉANCIERS INSCRITS

ET

S.C.I. [P] CONCEPT ET RENOVATION

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°793 383 001

dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par Monsieur [D] [P]

DÉBITEUR SAISI

S.C.I. [Y] BROTHER FAMILY

immatriculée au RCS d'[Localité 13] sous le n°793 682 303

dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [S] [Y]

CAUTION RÉELLE

Après avoir entendu à l’audience publique du 07 Mars 2025, le juge de l’exécution, en son rapport, les avocats et parties en leurs explications.

Puis le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ, prorogé au SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte notarié reçu par Maître [M] [V], Notaire à Orléans, le 30 juillet 2014, la [Adresse 10] a consenti à la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION un prêt immobilier “TOUT HABITAT FACILIMMO” n°00000140933 d’un montant de 89.129,00 euros en capital, au taux débiteur annuel fixe de 2,99% l’an, remboursable sur 240 mois.

Ce prêt a été garanti par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle pour la totalité de son montant sur le bien dont la SCI BRILLAUT CONCEPT ET RENOVATION était co-propriétaire indivisue à hauteur de la moitié en pleine propriété sis à [Adresse 14], cadastré section BS n°[Cadastre 3], d’une surface de 5 ares et 29 centiares.

Cette affectation hypothécaire a été réalisée avec le consentement de la SCI [Y] BROTHER FAMILY, co-indivisaire à hauteur de la seconde moitié en pleine propriété et intervenante à l’acte notarié.

*

Selon acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, la [Adresse 10] a fait délivrer à la société [P] CONCEPT ET RENOVATION un commandement de payer valant saisie portant sur des biens et droits immobiliers qu’elle détient de manière indivise sur les lots de copropriété numéros 5 et 17 de l’ensemble immobilier précité situé [Adresse 5].

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 13], 1er bureau, le 02 Avril 2024 sous le volume 2024 S n°32.

Ce commandement étant resté infructueux, la [Adresse 10] a fait assigner la S.C.I. [P] CONCEPT ET RENOVATION devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024.

Il a été dénoncé au TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] EST, au TRESOR PUBLIC, ADM PRS [Localité 12][Localité 13], à la [Adresse 10], au TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] [Localité 11], créanciers inscrits.

La [Adresse 10] a par ailleurs déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 03 Juin 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/00024.

Le 15 Juillet 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, créancier inscrit, a déposé une déclaration de créance auprès du greffe.

*

Selon acte de commissaire de justice signifié le 5 juin 2024, la [Adresse 10] a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilère à la SCI [Y] BROTHER FAMILY portant sur des biens et droits immobiliers qu’elle détient de manière indivise sur les lots de copropriété numéros 5 et 17 de l’ensemble immobilier précité situé [Adresse 5], en vertu de la copie exécutoire de l’acte de prêt reçu par Maître [M] [V] le 30 juillet 2014.

Ce commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 13], 1er bureau, le 11 Juillet 2024 sous le volume 2024 S n°74.

Il a été dénoncé au TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] EST, au TRESOR PUBLIC, ADM PRS [Localité 12][Localité 13], à la [Adresse 10], au TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] [Localité 11], créanciers inscrits.

Le commandement étant demeuré sans effet, la [Adresse 10] a fait assigner la S.C.I. [Y] BROTHER FAMILY devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans par acte d’huissier du 26 Août 2024.

La [Adresse 10] a par ailleurs déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 29 Août 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/00037.

Le 30 Septembre 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, créancier inscrit, a déposé une déclaration de créance auprès du greffe.

*

A l’audience du 4 Octobre 2024, la [Adresse 10] comparaît représentée et sollicite le renvoi aux fins de dépôt de conclusions de jonction.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à plusieurs reprises pour être finalement plaidée à l’audience du 7 Mars 2025.

La S.C.I. [P] CONCEPT ET RENOVATION représentée par Monsieur [P] et la S.C.I. [Y] BROTHER FAMILY représentée par Monsieur [Y], ont sollicité l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi au prix net vendeur de 60.000 euros outre 6.000 euros de frais d’agence.

La [Adresse 10], représentée par la SCP [K] PINCZON DU SEL a indiqué qu’elle n‘était pas opposée à la vente amiable sollicitée en demandant la fixation du prix plancher à 60.000,00€.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 6 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose « qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statut sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

I. SUR LA JONCTION

Aux termes des articles 367 et 368 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble, cette décision étant une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, les instances n° RG 24/00024 et RG 24/00037 ont le même objet, à savoir la saisie des droits réels immobiliers détenus sur un immeuble sis à [Adresse 14], affecté en garantie d’un contrat de prêt immobilier consenti par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE à la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION.

Ces deux instances font suite à deux commandements de payer valant saisie puis assisgnations délivrés aux duex copropriétaires indivis hauteur de la moitié du bien précité, à savoir la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION et la SCI [Y] BRITHER FAMILY.

Ces deux affaires présentent un lien tel qu’il est de bonne justice de les juger ensemble.

Dès lors, la jonction des deux instances sera ordonnée et l’instance se poursuivra sous le n° RG 24/00024.

II. SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er ». Il convient donc de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire, ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au litige prévoit que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire consituent des titres exécutoires.

En application de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution doit s’assurer que la voie d’exécution choisie par le créancier est nécessaire pour obtenir paiement de sa créance. Les articles L 311-2 et -6 lui font aussi obligation de s’assurer que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur les droits réels afférents à l’immeuble et leurs accessoires réputés immobiliers.

En l’espèce, la [Adresse 10] fonde la procédure de saisie immobilière qu’elle a diligenté sur l’acte authentique, qu’elle produit en copie, reçu le 30 juillet 2014 par Maître [M] [V], notaire à [Localité 13] (Loiret), dûment revêtu de la formule exécutoire.

Aux termes de cet acte notarié, il a été prévu :

que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE consente à la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION un prêt immobilier “TOUT HABITAT FACILIMMO” n°00000140933 d’un montant de 89.129,00 euros en capital, au taux débuteur annuel fixe de 2,99% l’an, remboursable sur 240 mois ;

qu’en garantie du remboursement de ce prêt, la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION affecte et hypothèque le bien sis à [Adresse 14].

Le bien précité appartenait en indivision et en pleine propriété, chacune pour la moitié, à la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION et à la SCI [Y] BROTHER FAMILY, lesquelles l’avaient acquis selon acte notarié en date du 4 septembre 2013.

La SCI [Y] BROTHER FAMILY, qui n’est liée par aucun contrat de prêt à l’égard de la [Adresse 10], est toutefois intervenu à l’acte de prêt notarié du 30 juillet 2014 afin de consentir à l’affectation hypothécaire effectuée.

Plus précisément, l’acte notarié du 30 juillet 2014 stipule :

que la SCI [Y] BROTHER FAMILY “consent à ce que l’intégralité de cet immeuble soit affecté à la garantie de l’emprunt souscrit par la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION” ; que ce consentement étant donné sur le fondement de l’article 2414 du code civil ; que toutefois elle n’entend en aucun cas se porter caution ou garant à quelque titre que ce soit du paiement de la dette de la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION qui lui restera personnelle ;

que la SCI [Y] BROTHER FAMILY “accepte seulement que la [Adresse 10] puisse exercer le droit de suite et de préférence qui lui est reconnu par la loi, et faire vendre l’immeuble affecté à sa garantie à la barre du tribunal en cas de non remboursement de la dette et en application des clauses et conditions du prêt ci-dessus stipulé”.

Il résulte de ce qui précède que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE justifie bien d’un titre exécutoire à l’encontre de la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION et de la SCI [Y] BROTHER FAMILY.

S’agissant de cette dernière SCI, il sera rappelé que celle-ci n’est pas débitrice du créancier poursuivant, de sorte que ce dernier n’a pas à justifier d’une créance liquide et exigible à son égard.

La saisie immobilière peut néanmoins être poursuivie à l’encontre de la SCI [Y] BROTHER FAMILY en vertu de l’alinéa 3 du 13° de l’article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution, faute pour cette dernière d’avoir réglé la créance de la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION dans le mois de la sommation lui ayant été adressée à cette fin aux termes du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 2 février 2024.

S’agissant de la créance de la [Adresse 10] à l’encontre de la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION celle-ci est bien liquide et exigible.

En effet, le créancier poursuivant justifie :

avoir mis en demeure la S.C.I. [P] CONCEPT ET RENOVATION par courrier reconnamndé du 10 mai 2022 réceptionné le 12 mai 2022 d’avoir à régler les échéances échues impayées du prêt dans un délai de 15 jours ; avoir prononcé la déchéance du terme à l’égard de la SCI [P] CONCEPT ET RENOVATION par courrier du 12 octobre 2022 réceptionné le 14 octobre 2022.

Enfin, en application des dispositions de l’article R 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, la [Adresse 10] a dénoncé par acte d’huissier le commandement de payer valant saisie aux créanciers inscrits sur l’immeuble saisi au jour de la publication du dit commandement, soit au TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] EST, au TRESOR PUBLIC, ADM PRS [Localité 12][Localité 13],à la [Adresse 10], et au TRESOR PUBLIC, ADM SIP [Localité 12][Localité 13] [Localité 11].

Les conditions de l’article L.311-2 précité sont donc satisfaites.

III. SUR LA MENTION DE LA CRÉANCE :

L’article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Au vu du décompte produit non contesté par les défenderesses, la créance de la [Adresse 10] sera fixée comme suit :

— capital restant dû : 25.943,22 euros ;

— échéances échues impayées en principal : 878,36 euros ;

— échéances échues impayées en intérêts : 139,70 euros ;

— intérêts du 12/10/2022 (date de la déchéance du terme) au 12/10/2023 : 775,70 euros ;

— intérêts et frais postérieurs au 12/10/2023 : MEMOIRE

soit un TOTAL de VINGT-SEPT MILLE SEPT CENT TRENTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (27.736,98€), compte arrêté au 12 octobre 2023, outre intérêts postérieurs.

IV. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE

L’article R.322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

L’article R.322-21 du même code précise que : « le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente (…). Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois».

En l’espèce, la S.C.I. [P] CONCEPT ET RENOVATION et la S.C.I. [Y] BROTHER FAMILY justifient par la production d’un mandat de vente faire des démarches pour trouver un acquéreur à l’amiable. Ils produisent également une offre d’achat du bien objet de la saisie au prix de 60.000 euros net vendeur.

La [Adresse 10] a indiqué être favorable à l’orientation de la procédure en vente amiable, au prix plancher de 60.000 euros.

Dans ces conditions et compte tenu de la situation et de l’état du bien tel que cela ressort du cahier des conditions de vente et du procès-verbal de description versés aux débats, il convient d’autoriser la vente amiable et de fixer à la somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000€) le prix net vendeur en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu compte tenu des conditions économiques du marché immobilier, étant souligné qu’il s’agit d’un prix minimum qui pourra bien entendu être dépassé si le débiteur saisi trouve acquéreur pour un montant supérieur.

L’affaire sera rappelée à l’audience du Vendredi 19 Septembre 2025 à 14 heures pour constater la réalisation de la vente.

En vertu de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution aucun délai ne pourra être accordé, sans accord écrit d’engagement d’acquisition et seulement pour permettre la réalisation de l’acte authentique.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés lesquels doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente conformément à l’article R322-24 dudit code.

V. SUR LES FRAIS DE POURSUITE

Sur la demande du créancier poursuivant, les frais de poursuite seront taxés à la somme de 4.278,54 euros qui devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible de recours devant la cour d’appel d'[Localité 13] et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéro de répertoire général 24/00024 et 24/00037 et DIT que l’affaire sera poursuivie sous le numéro 24/00024 ;

CONSTATE que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences légales, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissables,

CONSTATE que les créanciers inscrits ont été assignés et sommés,

MENTIONNE que la créance de la [Adresse 10] s’établit pour la somme totale VINGT-SEPT MILLE SEPT CENT TRENTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (27.736,98€), compte arrêté au 12 octobre 2023, outre intérêts postérieurs ;

AUTORISE la S.C.I. [P] CONCEPT ET RENOVATION et la S.C.I. [Y] BROTHER FAMILY à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers tels que décrits au commandement de payer valant saisie qui leur a été délivré respectivement les 2 février et 5 juin 2024,

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme nette vendeur de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000€),

TAXE les frais de poursuite à la somme de 4.278,54 Euros qui sera directement versée par l’acquéreur en sus du prix de vente,

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix, des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés;

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du :

vendredi 19 Septemnbre 2025 à 14 heures

au tribunal judiciaire [Adresse 7] à Orléans salle n°7 – rdc

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition et pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente;

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ;

RAPPELLE au débiteur qu’il doit accomplir toutes les diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande de ses diligences ;

DIT qu’à défaut de diligence, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ;

DIT que toute somme versée par l’acquéreur sera consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur ;

RAPPELLE que conformément à l’article R.311-7 du code des procédures civiles d’Exécution, le présent jugement sera notifié par le greffe ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumise à taxe.

Ainsi prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution le 23 Mai 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Eva FLAMIGNI, juge de l’exécution et Emilie TRUTTMANN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION