TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle GEUZIMIAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07857 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VQ7

N° MINUTE :

9/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle GEUZIMIAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1677

DÉFENDERESSE

Madame [U] [Y]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07857 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VQ7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2008, Mme [R] [M] a donné à bail à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction. Ce contrat de bail, soumis aux dispositions des articles 1714 et 1762 du code civil, à l’exclusion de celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que les locaux sont destinés à accueillir des ménages parisiens défavorisés relevant de l’article 1 de la loi du 31 mai 1990 (loi [Localité 5]), privés de logements et hébergés dans des structures hôtelières et bénéficiant, pour le paiement de leur hébergement hôtelier, d’une aide financière de la collectivité parisienne ou susceptible d’en faire l’objet.

Par contrat sous seing privé en date du 20 janvier 2017, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a consenti à Mme [U] [Y] une convention d’occupation à titre onéreux sur cet appartement, pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois, sans jamais pouvoir excéder une durée maximale de 18 mois, ni la durée du bail conclu avec Mme [R] [M]. En contrepartie de cette occupation, il a été stipulé le paiement d’une contribution mensuelle de 740 euros outre 105 euros de forfait de charges.

Par avenant du 20 juillet 2018, les parties ont convenu d’une prolongation de la convention d’occupation susvisée pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, sans pouvoir excéder une durée maximale de douze mois.

Par avenant du 20 juillet 2019, les parties ont à nouveau convenu d’une prolongation de la convention d’occupation suivant les mêmes modalités.

Par avenant du 1er octobre 2019, la contribution mensuelle a été fixée à la somme de 604 euros et 105 euros de charges.

Des contributions étant demeurés impayés, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait signifier, le 21 avril 2022, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 1 587,50 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait assigner Mme [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire visée par ce commandement de payer,A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que Madame [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux loués,A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

PRONONCER la résiliation judiciaire de la convention d’occupation à titre onéreux en date du 20 janvier 2017 aux torts exclusifs de Madame [Y], compte tenu des manquements réitérés de cette dernière à ses obligations,EN TOUT ETAT DE CAUSE

ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la [Localité 6] Publique, du serrurier et du Commissaire de Police, si besoin est, sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification du commandement de libérer les lieux,AUTORISER l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE à faire transporter les meubles et objets laissés dans les lieux loués aux frais de l’expulsée dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais risques et périls de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution (anciens articles 65 et 66 de la Loi du 9 juillet 1991),DIRE ET JUGER qu’il pourra être procédé à l’expulsion, dès le commandement de quitter les lieux, sans attendre le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement,CONDAMNER Madame [Y] à payer à l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE la somme de de 6 321,64 €, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 21 avril 2022, sur la somme de 1587,50 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,CONDAMNER Madame [Y] à payer à l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance contractuelle et jusqu’à libération complète et définitive des lieux et remise des clefs.CONDAMNER Madame [Y] à payer à l’Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 € de ce chef,CONDAMNER Madame [Y] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 21 avril 2022 et le coût de la présente assignation,JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 19 septembre 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6 321,64 euros, au 18 septembre 2024.

Mme [U] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, elle explique que la dette est due à une suspension des versements par la CAF, et qu’elle paye maintenant régulièrement le loyer courant.

Pour l’exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé aux écritures qu’elle a soutenues oralement à l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la résiliation du contrat

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail du logement occupé par Mme [U] [Y] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de [Localité 7] dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 7] pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. L’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III et VIII de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant les articles de la loi qui ne s’appliquent pas au contrat de sous location, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d’insérer au contrat une durée maximale et un nombre limité de reconductions tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne. En revanche, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 7] le 2 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 22 avril 2022 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la convention d’occupation contient en son article 9 une clause selon laquelle « A défaut de paiement, aux termes convenus, de tout ou partie du montant total prévue à l’article 5 de la présente convention, celle-ci sera résiliée de plein droit, deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et demeuré infructueux.»

La requérante justifie avoir fait délivrer à Mme [U] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2022, un commandement de payer la somme au principal de 1 587,50 euros.

Or il ressort du décompte produit qu’elle ne s’est pas acquittée du montant visé dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 juin 2022 et d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [Y] du logement, ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [U] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation

Mme [U] [Y] est redevable des contributions et charges impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE-DE-FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Mme [U] [Y] lui devait la somme de 5 865,30 euros, terme d’août inclus, déduction faites des sommes pour lesquelles il n’est pas démontrées qu’elles sont contractuellement dues, à savoir les frais d’impayé, les frais d’huissier et les frais de petites réparations. Cette somme correspondant à l’arriéré des contributions et charges impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [U] [Y] ne conteste pas cette somme qu’elle sera, par conséquent, condamnée à payer à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE-DE-FRANCE avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 308,64 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs

Cependant, le paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] a imposé des mesures entrant en application le 30 août 2024. Ainsi, il a été décidé que Mme [U] [Y] s’acquitterait de sa dette locative par versement mensuel de 94 euros pendant 23 mois puis de 346,82 euros pendant 13 mois.

Il résulte de l’historique de compte que Mme [U] [Y] a repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience par conséquent, il convient d’accorder à cette dernière les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Elle sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 septembre 2024 (lendemain du décompte) à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des contributions et charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [U] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie, en revanche, de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 avril 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 janvier 2017 entre l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, d’une part et Mme [U] [Y], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 22 juin 2022,

ORDONNE à Mme [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE la somme de 5 865,30 euros (décompte arrêté au 12 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), correspondant à l’arriéré de contributions et charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 5 308,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT que l’exécution de la présente décision s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la contribution et des charges, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [Y] aux dépens,comprenant me coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection