TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 22/01/2024

à : M^e Laurent HAY, M^e Sultan GUNEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/03829 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXYL

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le lundi 22 janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [J] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par M^e Sultan GUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0004

DÉFENDERESSE

La Société ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ASSURANCES GENERALES DE FRANCE-ASSURANCES aux droits de laquelle vient la société ALLIANZ IARD a donné à bail à Monsieur [M] [C] selon acte sous seings privés du 22 avril 1998 un appartement de 4 pièces situé [Adresse 2]).

Le loyer s’élève actuellement à la somme de 2324,67 € et la provision sur charges à 260 € par mois.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, Monsieur [M] [C], Madame [V] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [C] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’indemnisation d’un trouble de jouissance et de condamnation de la société ALLIANZ IARD à réaliser des travaux dans les lieux pris à bail.

A l’audience du 13 novembre 2023, Monsieur [M] [C], Madame [V] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [C] sollicitent, selon leurs conclusions écrites soutenues oralement :

la condamnation de la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 141710,90 € en réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 1 er janvier 2017 au 31 décembre 2022 et la somme de 2021,48 € par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du jugement,la condamnation de la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 5000 € chacun au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du jugement, la condamnation de la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 15600 € en remboursement des provisions sur charges versées du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2022 et la somme de 260 € par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du jugement, sa condamnation sous astreinte à l’expiration d’un délai de 3 mois à réaliser des travaux de remise en état des lieux loués destinés à rendre le logement décent,la suspension des loyers et charges jusqu’à la fin des travaux constatée par huissier à ses frais, et la condamnation de la société ALLIANZ IARD à prendre en charge leurs frais de relogement durant les travaux sous astreinte, sa condamnation à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 20 février 2017.

En défense, la société ALLIANZ IARD demande selon ses conclusions écrites soutenues oralement que :

Décision du 22 janvier 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/03829 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXYL

la demande de dommages et intérêts soit déclarée irrecevable, subsidiairement rejetée ou limitée à une somme n’excédant pas 15273,40 €,la demande au titre du préjudice moral soit déclarée irrecevable ou rejetée,la demande de restitution des provisions sur charges soit déclarée irrecevable, ou rejetée,la demande de travaux, de suspension des loyers et charges pendant la réalisation des travaux et prise en charge des frais de relogement pendant les travaux soit rejetée,Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] soient condamnés à lui payer la somme de 11462,74 € au titre de l’arriéré locatif en novembre 2023,Monsieur [M] [C], Madame [V] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [C] soient condamnés à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré avec mise à disposition au greffe au 22 janvier 2024.

MOTIFS DE la décision

Il est précisé à titre liminaire que Madame [V] [C] sera considérée au vu des demandes respectives des parties cotitulaire du contrat de bail conclu par Monsieur [M] [C] seul.

Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

L’absence de mise en demeure ne constitue pas en tout état de cause une fin de non recevoir s’opposant à une demande de dommages et intérêts mais relève de l’examen au fond de la demande.

En conséquence, l’ « irrecevabilité » opposée par la défenderesse au motif de l’absence de mise en demeure est rejetée.

En revanche, suivant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cette disposition a été rendue d’application immédiate aux baux en cours par la loi du 6 août 2015.

La société ALLIANZ IARD a opposé dans ses conclusions écrites à la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance à compter du 1er janvier 2017 une prescription quinquennale qu’elle a ramenée oralement à trois ans en application de ce dernier texte.

En effet, la demande pour la période antérieure au 17 avril 2020 est irrecevable compte tenu de la prescription, et seule la demande de Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] pour la période postérieure sera examinée, étant relevé à cet égard que les dégâts des eaux dans les parties communes sont antérieurs à cette date de sorte que le trouble de jouissance en résultant pour les demandeurs ne sera pas examiné.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] exposent qu’un accord est intervenu entre les parties en 2017 par la suite d’infiltrations en toiture, de fissures, d’un défaut d’étanchéité des fenêtres de cuisine, salle de bains et chambre, du mauvais état de la porte et du mur de la cuisine et de l’absence régulière d’eau chaude et de chauffage ; et que des travaux ont été entrepris pour améliorer la fourniture d’eau chaude et le chauffage.

Ils soutiennent toutefois que les désordres ont persisté et qu’ils subissent dans les lieux des infiltrations d’eaux dans la chambre des enfants et la salle d’eaux, en l’absence de réparation d’une partie de la toiture, l’entrée d’air froid, la présence de souris, des fissures aux murs et au sol, l’absence d’étanchéité des fenêtres, des radiateurs rouillés et mal fixés.

Aux termes des courriers électroniques envoyés au bailleur les 21 et 22 novembre 2022 et 14 décembre 2022, ils indiquaient être restés sans chauffage en mars, octobre, novembre, être également sans chauffage depuis février 2022 dans la moitié de l’appartement et être sans eau chaude.

Le 30 mars 2022, ils indiquaient au bailleur qu’un radiateur se détachait du mur, que leurs fenêtres n’étaient pas « conformes » et qu’ils subissaient également un problème de fissure dans le sol de la cuisine.

Par ailleurs, le service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 3] constatait le 22 mars 2023: des infiltrations d’eaux de pluie par la toiture affectant les murs et plafonds, des fenêtres vétustes n’assurant plus de protection efficace contre les intempéries, des infiltrations d’eaux dans la salle de bain liées notamment aux fuites des canalisations, à « l’état précaire des installations sanitaires » et l’insuffisance d’étanchéité autour du ballon d’eau chaude, et des sols et revêtements dégradés dans l’ensemble de l’appartement.

Enfin, le 28 octobre 2023, Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] indiquaient au bailleur que les gouttières et rebords des fenêtres côté chambres enfants avaient été remplacées, que la fuite « sanitaires »était réparée, que des interventions de dératisation avaient été faites, qu’une réfection de la toiture avait été faite côté chambre enfants mais qu’en revanche la remise en état des embellissements n’était pas faite, qu’aucun travaux de toiture côté salon/cuisine n’était prévu, que leur radiateur de salle de bain était toujours fuyard, qu’aucune fenêtre n’avait été changée, et que le mur entre la cuisine et l’entrée n’était pas réparé.

Il ressort de ces éléments d’appréciation que Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] ont subi en 2022 des coupures de chauffage et d’eau chaude, qu’ils subissent depuis janvier 2022 une absence d’étanchéité de l’ensemble de leurs fenêtres et qu’ils subissent par ailleurs depuis 2023, en l’absence d’éléments de preuve portant sur la période antérieure, des infiltrations d’eaux dans leur logement ce qui caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement en bon état d’entretien et de réparation et un logement décent.

En revanche, le surplus des désordres invoqué, non mentionné par le diagnostic de la mairie et reposant sur des déclarations unilatérales des demandeurs, les photographies produites n’ayant pas de valeur probante, n’est pas établi.

Les coupures d’eau chaude et de chauffage ont entraîné pour Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] un trouble de jouissance qui sera évalué, compte tenu de leur durée et de la nature de ce désordre, à la somme de 200 € par mois pour une période de 6 mois correspondant à la période hivernale soit la somme de 1200 €.

Par ailleurs, l’absence d’étanchéité des fenêtres leur crée un préjudice de jouissance justifiant de leur allouer depuis 2022 et jusqu’au prononcé du jugement la somme de 200 € par mois soit pour 25 mois la somme de 5000 €.

Enfin, les infiltrations d’eaux résultant de l’absence d’étanchéité de la couverture et les dégradations consécutives de l’ensemble des sols et revêtements du logement justifient d’allouer à Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] en réparation du trouble de jouissance correspondant la somme de 700 € par mois depuis le mois de janvier 2023 soit pour 13 mois la somme de 9100 €.

En conséquence, la société ALLIANZ IARD sera condamnée à payer à Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C], seuls titulaires du contrat de bail et créanciers de l’obligation du bailleur, la somme totale de 15300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de travaux

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, malgré la demande faite en ce sens par le juge à l’audience, Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] n’ont pas souhaité préciser les travaux dont il demandait la réalisation et ont maintenu vouloir se référer uniquement à la mise en demeure délivrée au bailleur par la mairie de [Localité 3] du 5 avril 2023.

Toutefois, ainsi qu’il leur a été indiqué, mettre fin par exemple à un défaut d’étanchéité des fenêtres peut nécessiter selon les cas un remplacement des fenêtres ou uniquement une réparation, et il n’appartient pas au juge de se substituer aux demandeurs qui doivent précisément établir les travaux qu’ils demandent, en fonction des désordres qui sont établis, la nature exacte des travaux devant également être précisée pour pouvoir faire l’objet d’une exécution forcée.

Ainsi, les travaux préconisés par le service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 3] n’étant pas suffisamment déterminés en l’occurrence, la demande de travaux de remise en état de Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] conformément à la mise en demeure du 5 avril 2023 du service technique de l’habitat est rejetée.

La demande de travaux étant rejetée, la demande de suspension du paiement du loyer et des charges durant la réalisation des travaux est également rejetée. Par ailleurs, la prise en charge des frais de relogement par le bailleur durant la réalisation des travaux de remise en état, que Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] ne fondent pas juridiquement, est de même rejetée.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral

Le préjudice complémentaire invoqué par Monsieur [M] [C], Madame [V] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [C] est relatif aux démarches administratives résultant des désordres dans les lieux, l’indemnisation du trouble de jouissance réparant déjà l’altération des conditions de vie résultant des désordres.

Ce préjudice, seul subi par Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C], à l’exclusion de leurs enfants, sera indemnisé par l’allocation d’une somme globale de 500 € à titre de dommages et intérêts.

La demande d’indemnisation présentée à ce titre par Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [C] est en revanche rejetée.

Sur les charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la demande de restitution des provisions sur charges n’est pas prescrite, le point de départ de la prescription étant celui de la régularisation qui seule permet au locataire de vérifier l’existence éventuelle d’un indû.

Toutefois, les provisions versées de 2017 à 2019 ne sont pas dépourvues de cause dès lors que la régularisation annuelle, dont la société ALLIANZ IARD ne demande pas le paiement créditeur en sa faveur, est justifiée par les pièces versées au débat.

En revanche, dès lors que la société ALLIANZ IARD ne justifie pas dans le cadre de la présente instance des régularisations annuelles de charges pour 2020 et 2021, la régularisation pour l’année 2022 pouvant compte tenu de la date de l’audience n’être pas encore connue, les provisions de janvier 2020 à décembre 2021, la cause du versement n’étant pas justifiée, seront restituées.

En conséquence, la société ALLIANZ IARD sera condamnée à payer à ce titre à Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] la somme de 24x260=6240 €.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte de la société ALLIANZ IARD, Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C], ne justifiant pas par la preuve de paiements effectifs avoir réglé le solde impayé du terme de juillet 2019, que Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] restaient devoir au titre de l’arriéré locatif au 13 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, la somme de 3472,99 €.

Ils seront donc condamnés conjointement, en l’absence d’autre demande, à régler cette somme à la société ALLIANZ IARD.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée.

En l’espèce, la société ALLIANZ IARD qui succombe à titre principal supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Les dépens ne comprennent pas en l’espèce le coût du constat d’huissier du 20 février 2017 sans rapport avec le litige.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie d’écarter la demande de Monsieur [M] [C], Madame [V] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [C] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société ALLIANZ IARD de la fin de non recevoir tirée de l’absence de mise en demeure,

DECLARE irrecevable la demande d’indemnisation du trouble de jouissance pour la période antérieure au 17 avril 2020,

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] la somme de 15300 € en réparation de leur trouble de jouissance et 500 € en réparation de leur préjudice moral, et ordonne la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] de leur demande de travaux, de suspension du paiement du loyer et des charges, et de prise en charge de frais de relogement pendant les travaux de remise en état,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée à la demande de restitution des provisions sur charges,

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] la somme de 6240 € à titre de restitution des provisions sur charges appelées de janvier 2020 à décembre 2021, et ordonne la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [M] [C] et Madame [V] [C] à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 3472,99 € au titre de l’arriéré locatif au 13 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du constat d’huissier,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge