TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [H] [V] [O]

M^e Mourad MEDJNAH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 10] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [V] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

— Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 8]

— Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 8]

tous deux représentés par M^e Mourad MEDJNAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1719

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 mai 2006, l’Office public d’aménagement et de construction (OPAC) devenu [Localité 10] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [J] [V] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]

Par avenant du 9 mars 2018, et suite au divorce de Mme [J] [V] [O] et de M. [H] [V] [O], le contrat a été établi au profit de M. [H] [V] [O] seul.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 et 6 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [H] [V] [O], d’une part, et M. [X] [S] et M. [L] [S], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l’expulsion des défendeurs,l’autoriser à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques des défendeurs,condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes suivantes :- 14 928,60 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2023, et à parfaire lors de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux,

—  500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens qui comprendront le coût de la procédure de reprise des locaux abandonnés et celui de la présente assignation.

Appelée à l’audience du 30 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, à la demande de M. [X] [S] et M. [L] [S] pour préparer leur défense, pour être finalement retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A l’audience du 26 septembre 2024, [Localité 10] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 49 004,89 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 10] HABITAT-OPH indique demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, pour non respect par le locataire de ses obligations légales (articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et suivants du code civil ainsi que les article L441-1, L441-2, R441-1 à R441-5 du code de la construction et de l’habitation) et contractuelles à savoir le défaut d’occupation effective des lieux, la cession du bail au profit d’un tiers et le défaut de paiement des loyers et charges.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [H] [V] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [X] [S] et M. [L] [S], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils ont sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de [Localité 10] HABITAT-OPH et sa condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Mourad MEDJNAH, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] [S] et M. [L] [S] expliquent avoir été hébergés à titre gratuit par M. [H] [V] [O], ce qui n’est pas interdit, selon eux. Ils ajoutent avoir quitté les lieux le 9 mai 2024.

La question de la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire pour impayé au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été soulevée d’office.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Le présent litige se rapportant par ailleurs à un contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs l’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Le demande de résiliation judiciaire pour impayée est irrecevable, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

S’agissant des autres moyens invoqués à l’appui de la demande de résiliation judiciaire, il résulte des pièces produites que M. [H] [V] [O] ne réside plus habituellement dans l’appartement. En effet, [Localité 10] HABITAT-OPH produit un avis d’arrêt de travail, transmis par ce dernier, du 13 avril 2023, mentionnant une adresse à [Localité 9], [Adresse 4]. Et il convient de constater que les actes de commissaire de justice : la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux, du 4 octobre 2023, et l’assignation, du 5 février 2024, ont été signifié à étude à cette même adresse et qu’il a été relevé que son nom figurait bien sur la boite aux lettre et l’interphone. De plus, il résulte des déclarations de M. [X] [S] et M. [L] [S] et des constatations du commissaire de justice, s’étant rendu à l’appartement loué par [Localité 10] HABITAT-OPH le 7 novembre 2023, qu’ils ont occupé tous deux le logement loué à M. [H] [V] [O]. Ils produisent, en outre un justificatif de contrat de fourniture d’énergie à l’adresse du bien loué pour la période du 26 mai 2023 au 26 avril 2024. Enfin, il sera encore relevé que seuls deux couchages sont mentionnés par le commissaire de justice à son constat.

L’ensemble de ces éléments, s’ils ne permettent pas d’établir une sous-location, sont suffisant, en revanche, à établir que M. [H] [V] [O] n’occupait plus le logement qu’il avait cédé à M. [X] [S] et M. [L] [S].

Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire au 5 février 2024, date de la demande en justice, et son expulsion.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Seul M. [H] [V] [O] est redevable des loyers et charges jusqu’au 5 février 2024, date de la résiliation du contrat, le contrat de bail ne faisant pas naître d’obligation à l’égard des tiers.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due au titre des loyers échus s’élève à 16 586,86 euros à la date du 5 février 2024.

M. [H] [V] [O] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 829,13 euros, pour la période courant de la résiliation du contrat à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Il n’est pas contesté que M. [X] [S] et M. [L] [S] ont occupé les lieux ils doivent donc être tenus, in solidum, en leur qualité de coauteur du dommage subi par le bailleur, du paiement de l’indemnité d’occupation sur la période 5 février 2024 au 9 mai 2024 date dont ils justifient de la prise à bail d’un autre logement, soit la somme de 2 487,39 euros.

M. [H] [V] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 22 400,53 euros. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige et du fait que M. [X] [S] et M. [L] [S] n’apportent pas d’élément relativement à un préjudice qu’ils auraient subi, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [V] [O], d’une part, et M. [X] [S] et M. [L] [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût de la procédure de reprise des locaux abandonnés cet acte, non obligatoire dans le cadre de la présente procédure, n’ayant pas un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

Condamnés aux dépens, M. [H] [V] [O], d’une part, et M. [X] [S] et M. [L] [S] devront verser à [Localité 10] HABITAT-OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 22 mai 2006 entre [Localité 10] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [H] [V] [O], d’autre part, portant sur l’appartement situé au [Adresse 2] [Localité 1]), escalier 5,RdC, porte 1G

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 5 février 2024,

ORDONNE à M. [H] [V] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés1/ [Adresse 7] à [Localité 11], escalier 5, RdC, porte 1G ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [V] [O] à verser à [Localité 10] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 829,13 euros), à compter du 5 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [H] [V] [O] à verser à [Localité 10] HABITAT-OPH la somme de 22 400,53 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus entre le 5 novembre 2019 et le 1er septembre 2024 (suivant décompte arrêté au 1er septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024),

CONDAMNE M. [X] [S] et M. [L] [S] à verser à [Localité 10] HABITAT-OPH la somme de 2 487,39 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période du 5 février 2024 au 9 mai 2024 et DIT qu’ils seront tenus du paiement de cette somme, in solidum, avec M. [H] [V] [O],

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE, in solidum, M. [H] [V] [O], M.[X] [S] et M. [L] [S] à verser à [Localité 10] HABITAT-OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE M. [H] [V] [O], d’une part, et M. [X] [S] et M. [L] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection

Décision du 04 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDG